인천지방법원 2025타경508526. 미추홀구 도화동 신세계아파트 2층 206호로 표시된 오피스텔 경매입니다. 감정가는 258,000,000원이었지만 세 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 88,494,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 인수하느냐가 우선인 물건입니다.
말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등 금융기관의 근저당권입니다. 그 후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 근저당권이 말소된다고 해서 선순위 대항력 임차인의 미반환 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 임차관계와 보증금 인수가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 206호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 건축물대장상 오피스텔 |
| 면적 관련 참고 | 시세 비교 대상면적 64.92㎡ · 거래 표본 49.55~49.78㎡로 면적 불일치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 2층 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일(지분 2분의 1), 홍승용(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 258,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,494,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 · 동해농업협동조합 · 구미칠곡축산업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보목록 제2021-1418호) |
| 채무자 | 상진종합건설주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 별개
최초 소유권은 코리아신탁주식회사 명의로 보존되었다가 2017년 3월 30일 신탁등기가 말소되고 백덕일·홍승용에게 각각 2분의 1씩 귀속되었습니다. 당시 설정된 인천서부새마을금고 근저당권 117,960,000원은 2021년 8월 13일 말소되었습니다.
현재 말소기준은 2021.08.13 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액 8,520,000,000원은 공동담보에 설정된 금액으로, 이를 206호만의 확정 채무나 매수인 인수채무로 취급해서는 안 됩니다. 이후 2023년에 등기된 각 공유지분의 국세 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 명단 43명, 선순위 위험의 실체
임차인 명단에는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 없습니다. 따라서 기재된 43명은 보증기관 중복신고를 제외한 임차인 명단으로 분류됩니다. 다만 서로 다른 호실의 임차인이 함께 포함되었을 가능성이 있어 43명이 모두 206호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|
말소기준: 2021.08.13. 전입 선후관계로 선순위 가능성을 구분했으며, 대항력은 해당 호실의 점유·주거용 사용·임대차 성립을 확인하기 전까지 확정하지 않습니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 법적 요건을 별도로 검토해야 합니다. 표의 임차인 전원에 대해 실제 점유 호실 확인이 필요합니다.
③ 알려진 보증금 — 462,000,000원의 의미
보증금이 확인된 6명은 모두 2021년 8월 13일 이전에 전입한 사람들입니다. 이들의 금액은 다음과 같습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리상 쟁점 |
|---|---|---|---|
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 선순위 가능 · 인수 추정 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 선순위 가능 · 배당요구 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 선순위 가능 · 인수 추정 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 선순위 가능 · 인수 추정 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 선순위 가능 · 인수 추정 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 선순위 가능 · 인수 추정 |
| 합계 | 6명 | 462,000,000원 | 호실별 귀속 확인 전 추정 합계 |
보증금이 밝혀진 6건을 모두 매수인이 배당 없이 인수한다고 가정하면, 현재 최저가 기준 계산은 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 88,494,000원 |
|---|---|
| 알려진 보증금 합계 | 462,000,000원 |
| 전액 인수 가정 총부담 | 550,494,000원 |
| 그 밖의 위험 | 보증금 미상 임차인의 미반환액 · 실제 점유 호실 미확인 |
| 206호 확정 인수액 | 산정 불가 — 호실별 임대차 확인 필요 |
위 합계는 6건이 모두 매각 대상에 포함되고 보증금 전액을 매수인이 부담한다는 조건부 계산입니다. 실제 배당이나 임차관계에 따라 달라지며, 호실별 대응관계가 확인되지 않았으므로 206호의 실제 취득원가 또는 개별 시세와 직접 비교할 금액은 아닙니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 가격은 하락 중, 면적 비교에도 주의
신세계아파트의 실거래 12건 평균은 141,500,000원입니다. 그런데 가격 판단에는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 가장 최근인 2026년 5월 거래는 124,000,000원입니다. 과거 구간과 비교한 최근 거래 추세도 -6.3%로 하락 중입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 평균 | 49㎡대 | 12건 | 141,500,000원 |
이 사건에서 정상적인 가격 판단 순서는 206호의 실제 인수보증금을 먼저 확정하고, 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질 취득원가를 산출한 뒤, 같은 면적의 최신 거래와 비교하는 것입니다. 선순위 임차보증금이 큰 호실이라면 낮은 낙찰가의 이점이 사라질 수 있습니다. 하락 중인 시장에서는 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 88,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,992,892원 |
| 1. 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 |
| 2. 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당 · 김포농업협동조합 등 | 8,520,000,000원 | 86,501,108원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 8,433,498,892원 |
현재 최저가에 대한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차보증금 6건은 배당액 0원 및 전액 인수 가정을 적용했지만 실제 배당·인수 관계는 미확정입니다. 공동담보 채권의 미배당 8,433,498,892원은 채권자 측 회수 부족액이지 매수인이 당연히 승계하는 채무가 아닙니다. 당해세, 최우선변제, 다른 임차인의 확정되지 않은 보증금 및 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 인수위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 보증금 전액 인수 가정 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 88,494,000원 | 462,000,000원 | 550,494,000원 |
| 4회 유찰 시 | 61,945,799원 | 462,000,000원 | 523,945,799원 |
| 5회 유찰 시 | 43,362,059원 | 462,000,000원 | 505,362,059원 |
매각 최저가가 각각 해당 금액으로 내려가고 6건의 보증금 전액을 별도로 인수한다는 단순 산술 가정입니다. 실제 대항력 인수형 임대차에서는 배당액과 미반환 보증금이 낙찰대금에 따라 달라질 수 있으므로, 특정 호실의 실질 부담을 위 금액으로 확정할 수 없습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회로 나타납니다. 현재 이 사건은 이미 3회 유찰되었습니다. 그러나 추가 유찰로 최저가격이 더 내려가더라도 선순위 임차관계가 해소되는 것은 아닙니다. 권리 확인 없이 유찰 횟수만 기다리는 전략은 적절하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 건물 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.03.24 사용승인되었습니다. 위생·급배수시설과 승강기가 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 아파트가 포함되어 있어도 일반 공동주택 아파트로 취급해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 요건을 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 거래가격의 하락 추세가 -6.3%이며, 거래 표본과 대상면적도 일치하지 않습니다. 개별 호실의 실제 거래가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 206호의 임차인 특정. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 등을 대조하여 206호의 실제 임차인과 점유자를 확인해야 합니다. 여러 호실에 걸친 명단을 한 호실의 권리로 합산하지 마세요.
- 선순위 대항력 검증. 2021.08.13 이전 전입자들의 실제 점유·전입 유지·주거용 사용·임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 및 우선변제. 알려진 보증금 462,000,000원의 각 호실 귀속, 미반환액, 배당 가능성 및 배당요구 내역을 개별적으로 확인해야 합니다. 보증금 미상 임차인도 반드시 조사해야 합니다.
- 권유경의 배당관계. 확정일자와 배당요구가 확인되는 권유경의 실제 임차 호실, 우선변제 요건 및 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 매각 범위. 8,520,000,000원의 공동담보목록 제2021-1418호와 실제 매각 대상, 각 호실별 권리관계를 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 거래 표본은 49㎡대인 반면 대상면적은 64.92㎡로 표시되어 있습니다. 동일 용도·동일 면적·유사 층수의 최신 거래를 확보해야 합니다.
- 진행 상태 확인. 2025.12.17 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 결정의 대상과 효력, 경매 진행 상태 및 2026.10.27 매각기일 유지 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 관리비 체납 및 기타 매수인 부담 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 법원 진행기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,849만원이라는 숫자보다 중요한 것은 인수할 보증금”
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 258,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 88,494,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 들여다보면 단순한 저가 매수 물건으로 볼 수 없습니다.
확인된 보증금 6건만 462,000,000원이고, 그 전입일은 모두 말소기준 근저당권보다 빠릅니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들도 다수 존재합니다. 임차인이 가진 대항력이 인정되면 미반환 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있고, 경우에 따라 실제 취득비용은 낙찰가격이 아니라 임차보증금에 의해 결정될 수 있습니다.
다만 이 명단에는 여러 호실의 임차인이 함께 기재되었을 가능성이 있으므로 462,000,000원 전체를 206호에 귀속시키거나 550,494,000원을 확정 취득비용으로 판단해서도 안 됩니다. 먼저 매각 범위와 호실별 임대차를 확정해야 합니다. 여기에 최근 실거래 추세 -6.3%와 시세 면적 불일치까지 고려하면, 현재 제시된 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 말소기준권리 이후 등기권리의 소멸은 긍정적이지만, 이 사건의 승부처는 206호에 실제로 남을 임차보증금과 그 보증금이 반영된 실질 취득원가입니다. 그 금액이 확인되기 전까지는 3회 유찰이라는 사실이 안전한 투자 근거가 되지 못합니다.
