인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 2층 206호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 8,520,000,000원이며 이후 국의 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 2021.08.13. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 매우 많고, 그중 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금만 합쳐도 462,000,000원입니다. 배당표에서는 이 6명의 보증금이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 126,420,000원이라는 낮은 최저가만 떼어 시세와 비교하면 결론이 완전히 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 206호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 14층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.03.24. |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 관련 금액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별개
2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 국의 지분 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조가 단순해 보이지만, 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞선 사례가 다수입니다.
② 임차관계 — 확인된 인수 4.62억 + 미상 위험
확인된 임차 관련 명의는 총 43명이며 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다. 이 중 말소기준일 2021.08.13.보다 선행하는 전입은 32명, 후행 전입은 11명입니다. 선행 전입자 가운데 보증금이 확인된 6명은 배당계산상 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 나머지 선행 전입자들은 보증금 또는 확정일자 정보가 충분하지 않으므로 대항력 가능·미상 및 인수액 미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02. | 미상 | 2025.04.30. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김연 | 2020.04.16. | 미상 | 2025.04.22. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 장재근 | 2021.06.24. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13. | 미상 | 2025.04.14. | 선행 전입 | 가능 2021.04.09. | 없음 | 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03. | 미상 | 2025.05.13. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 정진영 | 2023.12.01. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 윤효경 | 2017.06.05. | 미상 | 2025.06.09. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 심상규 | 2019.10.02. | 69,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25. | 미상 | 2025.06.30. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 오복상 | 2017.04.10. | 미상 | 2025.04.22. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 문선용 | 2021.05.03. | 90,000,000원 | 2025.04.17. | 있음 | 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26. | 50,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26. | 미상 | 2025.04.16. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23. | 미상 | 2025.07.07. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10. | 68,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 함영민 | 2021.10.22. | 미상 | 2025.04.18. | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 이현주 | 2019.01.21. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19. | 미상 | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 김창수 | 2020.12.07. | 95,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12. | 90,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18. | 미상 | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
거래 표본의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 낮습니다. 현재 최저가 126,420,000원만 보면 최근 12개월 평균의 91.8%여서 할인처럼 보이지만, 확인된 인수보증금 462,000,000원을 합친 실질취득액 최소 588,420,000원을 기준으로 보면 전혀 다른 물건입니다.
아래 거래는 신세계아파트 거래 표본입니다. 비교 대상 면적은 64.92㎡인데 최근 거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡로 면적이 일치하지 않으므로 시세 수치는 참고용으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 126,420,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 | 0원 |
| 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 123,850,120원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
근저당권 채권최고액 8,520,000,000원 중 예상배당은 123,850,120원, 미배당은 8,396,149,880원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 4.62억 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 126,420,000원 | 462,000,000원 | 588,420,000원 | 8,396,149,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,494,000원 | 462,000,000원 | 550,494,000원 | 8,433,498,892원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,945,799원 | 462,000,000원 | 523,945,799원 | 8,459,569,225원 |
이 시나리오가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 3회 유찰되어 매각가가 88,494,000원으로 내려가도 확인된 실질취득액은 최소 550,494,000원이고, 4회 유찰로 매각가가 61,945,799원까지 내려가도 최소 523,945,799원입니다. 낙찰가 하락만 쫓아가서는 인수 위험이 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 사용승인일은 2017.03.24.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 남측 도로를 이용하며 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 참고. 신세계아파트 60세대이며 거래 표본 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원입니다. 다만 비교 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최우선 확인. 보증금이 미상인 선행 전입자가 다수이므로 각 점유자의 실제 임대차계약·보증금·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 상한 계산. 현재 확인되는 금액만으로도 낙찰가 126,420,000원 외에 462,000,000원을 인수하므로 최소 실질취득액은 588,420,000원입니다.
- 최저가 91.8% 착시 주의. 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 91.8%지만 인수보증금을 제외한 비교이므로 가격 메리트 판단에 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.3% 낮고 최신 거래도 124,000,000원입니다.
- 면적 차이 반영. 비교 대상 64.92㎡와 거래 표본 49.55㎡~49.78㎡가 일치하지 않으므로 거래가격은 참고 수치로만 사용해야 합니다.
- 배당요구만으로 인수 소멸 단정 금지. 배당요구 여부와 실제 배당액, 확정일자, 대항력 유지 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “최소 5.8842억 취득”
이 물건은 감정가 258,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 126,420,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 대항력 임차보증금 462,000,000원을 더하면 현재 실질취득액은 최소 588,420,000원입니다.
더 중요한 점은 이 462,000,000원이 끝이라고 단정할 수 없다는 것입니다. 말소기준권리 이전에 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 존재합니다. 이들은 보증금·확정일자 등 핵심 조건을 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 반면 시장은 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 추세 -6.3%입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차 인수 위험이 매우 큰 사건. 현재 확인된 자료만으로도 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 미상 임차관계가 해소되지 않는 한 최저가가 더 내려가더라도 접근 근거가 되기 어렵습니다.
