인천지방법원 2025타경508526. 등기상 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 홍승용 지분과 백덕일 지분에 각각 압류가 들어왔고 2025.04.01. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하지만, 문제는 등기부 밖의 선순위 임차관계입니다.
현황조사·문건접수에 연결된 임차인·점유자는 총 43명이고, 이 가운데 말소기준일인 2021.08.13.보다 앞서 전입한 사람은 32명입니다. 보증금이 확인된 선순위 임차인 중 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원은 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 합계가 바로 462,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 401호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰) |
| 시세비교 대상면적 | 75.22㎡ · 제공 실거래 표본과 면적 불일치 |
| 신청채권 / 채권최고액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권은 별도
2017년 화도진새마을금고 근저당 123,000,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 8,520,000,000원의 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년의 국세 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확정 인수 4.62억 + 미상 위험
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 현황자료상 실제 임차인·점유자는 43명입니다. 말소기준 이전 전입자 중 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 경우는 규칙상 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 이들은 보증금 규모가 확인되지 않아 현재 462,000,000원에 포함되지 않은 추가 인수 위험입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020-03-27 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안진우 | 2021-03-02 | 미상 | 2025-04-30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김연 | 2020-04-16 | 미상 | 2025-04-22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 추영민 | 2020-06-03 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규영 | 2021-11-19 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 장재근 | 2021-06-24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한상안 | 2021-07-09 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권유경 | 2020-04-13 | 미상 | 2025-04-14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허민수 | 2021-05-03 | 미상 | 2025-05-13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동욱 | 2021-09-10 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024-02-07 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024-02-07 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024-02-07 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 정진영 | 2023-12-01 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 윤효경 | 2017-06-05 | 미상 | 2025-06-09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김유빈 | 2022-07-11 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 심상규 | 2019-10-02 | 69,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020-11-25 | 미상 | 2025-06-30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은채 | 2017-04-24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장소연 | 2021-12-20 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 오복상 | 2017-04-10 | 미상 | 2025-04-22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영아 | 2020-02-17 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천세현 | 2023-06-13 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 문선용 | 2021-05-03 | 90,000,000원 | 2025-04-17 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021-01-26 | 50,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017-05-01 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한인숙 | 2020-04-13 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최은진 | 2017-05-26 | 미상 | 2025-04-16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정동화 | 2017-05-10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이봉현 | 2017-07-11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차선희 | 2020-03-23 | 600,000원 | 2025-07-07 | 있음 | 있음 | 0원 |
| 김동선 | 2017-05-10 | 68,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 함영민 | 2021-10-22 | 미상 | 2025-04-18 | 없음 | — | 없음 |
| 이현주 | 2019-01-21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서지현 | 2021-04-19 | 미상 | 2025-04-15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재정 | 2021-12-28 | 미상 | — | 없음 | — | 없음 |
| 김창수 | 2020-12-07 | 95,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017-04-10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤석 | 2017-04-25 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규진 | 2017-04-10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지윤 | 2019-04-12 | 90,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017-04-18 | 미상 | 2025-04-15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김다해 | 2017-04-20 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
제공된 실거래 표본은 전용 49.55㎡~49.78㎡이고 시세비교 대상면적은 75.22㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격을 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 제공된 가격지표상 최저가 149,450,000원은 최근 12개월 평균 137,642,857원의 108.6%이고, 최신 거래 124,000,000원보다도 높습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
전체 12건 평균은 141,500,000원, 최신 거래는 124,000,000원입니다. 하지만 이 사건에서 더 중요한 숫자는 149,450,000원의 최저가가 아니라 최소 실질취득 611,450,000원입니다. 실거래 표본의 면적이 달라 직접 가격배수로 평가할 수는 없지만, 확정 인수액을 더한 취득비용이 감정가 305,000,000원 자체도 크게 넘어서는 만큼 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,892,300원 |
| 1. 임차인 차선희 | 600,000원 | 600,000원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 145,957,700원 |
| 잔여 · 소유자 | — | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당은 8,374,042,300원입니다. 매각대금에서 지급되지 않고 매수인에게 별도로 승계되는 확인 보증금은 462,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 4.62억은 남는다
| 회차 | 최저가 | 확정 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,450,000원 | 462,000,000원 | 611,450,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,615,000원 | 462,000,000원 | 566,615,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,230,500원 | 462,000,000원 | 535,230,500원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 2017.03.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다.
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장자료. 신세계아파트 60세대, 최근 거래표본 12건의 전체 평균은 141,500,000원이며 최근 구간 가격 추세는 -6.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 462,000,000원을 낙찰가와 별개로 계산. 현재 회차에서는 최소 실질취득비용을 611,450,000원으로 놓고 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 말소기준 전 전입자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않는 경우가 많아 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 핵심입니다.
- 최저가 49%만 보고 저가매수로 판단하지 않기. 최저가 자체도 제공된 최근 12개월 평균의 108.6%이고 최근 가격 추세는 -6.3%입니다.
- 면적 불일치 감안. 실거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡이고 대상 비교면적은 75.22㎡이므로 단순 평균가격을 직접 적정가로 대입하면 안 됩니다.
- 말소와 인수를 구분. 후순위 압류와 경매개시등기는 소멸하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 별개입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “4.62억 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 305,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 149,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 확인된 대항력 임차인 6명의 보증금 462,000,000원이 매수인에게 전액 인수되므로 현재 회차의 실질취득비용은 최소 611,450,000원입니다.
여기에 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 사람이 다수 남아 있어, 611,450,000원조차 최종 금액이 아니라 확인된 하한선입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 462,000,000원의 확정 인수는 그대로 남습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인에 베팅할 물건이 아니라, 선순위 임차인의 보증금과 배당·승계 범위를 전부 확정한 뒤에야 입찰 가능 여부를 판단할 수 있는 고위험 인수형 오피스텔입니다.
