인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 4층 401호에 관한 임의경매입니다. 등기부상 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2021년 김포농업협동조합 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐으며, 이후 국의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부에서 소멸하는 권리보다 그보다 먼저 전입한 점유자들의 임대차관계입니다. 일부 보증금이 배당으로 회수되지 않고 매수인에게 인수될 수 있다는 점 때문에, 단순한 감정가 대비 할인율은 투자 판단에 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 401호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일(2분의 1) · 홍승용(2분의 1) |
| 감정가 | 305,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,615,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 · 공동담보목록 제2021-1418호 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 을구 3번 근저당권 |
| 임대차 현황 | 선순위 전입자 다수 · 보증금 및 개별 호실 귀속 추가 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소, 임차보증금은 별도
2017년에 설정됐던 화도진새마을금고 근저당권은 2021.08.13 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 국의 지분 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2021.08.13보다 먼저 전입한 사람이 실제로 해당 호실을 점유하고, 적법한 대항요건을 유지했다면 이야기가 달라집니다. 임차보증금을 배당받지 못하는 경우 그 미회수액이 매수인의 추가 부담으로 남을 수 있습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아니며, 실제 점유·임대차계약·보증금·권리 유지 여부를 함께 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능자와 보증금 인수 위험
전입 관련 조사에는 43명의 명의자가 나타납니다. 이는 독립된 임대차계약 43건이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 세대 구성원이나 다른 호실의 임차 관련 인원이 포함됐을 가능성을 배제할 수 없으며, 특히 401호에 대한 실제 점유와 계약관계를 구분해야 합니다.
2021.08.13 말소기준권리 전 전입한 명의자는 32명, 그 이후 전입한 명의자는 11명입니다. 선순위 전입자는 대항력 가능성이 있지만, 실제 대항력은 미확정입니다. 확정일자와 우선변제권도 대부분 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 전입일을 기준으로 한 1차 위험 분류입니다. '가능·미상'은 법적 대항력이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 우선변제 역시 확정일자·배당요구·대항요건 등을 모두 확인해야 합니다. 표시된 배당요구는 접수 자료 기준이며, 실제 적법성과 배당순위는 별도 확인 대상입니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복신고로 확인된 명의자는 없습니다.
특히 보증금이 알려지지 않은 선순위 전입 명의자가 다수 존재한다는 점이 문제입니다. 실제 401호의 대항력 있는 임차인이라면, 미확인 보증금에 따른 추가 인수가 발생할 수 있습니다. 따라서 462,000,000원은 모든 임대차 위험을 확정적으로 포괄한 상한액이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 76%가 곧 할인율은 아니다
신세계아파트의 최근 실거래 12건 평균은 141,500,000원이며, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다. 최신 거래는 2026.05의 124,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -6.3%입니다. 실거래 가격이 하락하는 방향이라는 점을 반드시 가격 판단에 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 141,500,000원 |
최저매각가 104,615,000원만 놓고 계산하면 최근 12개월 평균의 76.0%입니다. 그러나 이 숫자는 인수 예상 보증금이 빠진 비율입니다. 배당 추정대로 462,000,000원을 전부 인수한다면 실질취득은 566,615,000원이 됩니다.
이는 면적이 일치하지 않는 최근 거래 평균 137,642,857원의 약 4.12배에 해당합니다. 직접적인 동일 면적 시세 비교는 불가능하지만, 이처럼 큰 추가 부담 가능성이 존재하는 상황에서 최저가가 낮다는 이유로 저렴한 경매라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)
| 배당 및 인수 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,264,610원 |
| 1. 임차인 차선희 우선변제 | 600,000원 | 600,000원 |
| 2. 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당 | 8,520,000,000원 | 101,750,390원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 104,615,000원 |
| 별도 인수 추정 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 추정 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 추정 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 추정 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 추정 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 추정 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 합계 | 462,000,000원 | 0원 |
배당 추정상 근저당 채권의 미배당액은 8,418,249,610원입니다. 이는 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 계산상 부족액이며, 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 별도 인수 추정 보증금은 매각대금 배분과 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제·실제 채권잔액 등에 따라 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 부담 — 가격만 내려가서는 부족하다
현재 배당 시뮬레이션은 3회 유찰 상태에서도 매수인 인수액을 462,000,000원으로 가정합니다. 추가 유찰 시나리오에서도 동일한 인수액이 유지됩니다. 이 가정대로라면 최저매각가가 낮아지더라도 실질취득 부담은 크게 남습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) | 104,615,000원 | 462,000,000원 | 566,615,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 73,230,500원 | 462,000,000원 | 535,230,500원 |
| 5회 유찰 가정 | 51,261,350원 | 462,000,000원 | 513,261,350원 |
실질취득 가정 = 각 회차 최저매각가 + 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액. 취득세·명도비·기타 거래비용은 포함되지 않았습니다. 각 임대차의 실제 귀속과 인수 여부가 달라지면 계산 결과도 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측과 남측의 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.03.24 사용승인됐으며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 '아파트'가 포함돼 있더라도 주거용 아파트와 동일한 용도라고 전제해서는 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공부 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 나타나며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 단지 60세대 규모이고 최근 거래 추세는 -6.3%입니다. 거래 표본과 대상 물건의 면적이 일치하지 않아 실제 환금가치를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실별 임차인 특정. 전입·점유 관련 43명의 실제 계약 호실을 구분하고, 401호에 귀속하는 임차인을 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 말소기준권리보다 빠른 전입만으로 단정하지 말고 점유, 계약, 주민등록 유지, 실제 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤 관련 보증금의 계약서와 실제 귀속 호실을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 검증. 보증금이 확인되지 않은 전입 명의자 중 실제 401호 임차인이 있는지 조사해야 합니다.
- 배당 순위 확인. 차선희의 우선변제와 다른 임차인들의 배당요구·확정일자·배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2021-1418호에 포함된 부동산, 실제 피담보채무, 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 면적 일치 실거래 확보. 49.55~49.78㎡ 거래 표본을 75.22㎡ 기준 물건의 직접 시세로 사용하지 말고 동일한 면적·용도의 거래를 확인해야 합니다.
- 최종 기일 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 법원 공고·변경·정지·기각 관련 사건 기록을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 실제 점유자와 미납 공용관리비, 명도 절차, 기타 취득 비용을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 부담액
이 물건은 감정가 305,000,000원에서 최저매각가 104,615,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 수치만 보면 상당한 가격 하락이지만, 배당 추정상 462,000,000원의 임차보증금 인수 가능성이 존재한다는 사실이 결정적입니다.
추정된 인수가 전부 401호에 적용된다면 실질취득은 566,615,000원입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 현재의 인수 가정이 유지되는 한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 여기에 최근 거래가격 하락 추세와 비교 실거래의 면적 불일치까지 겹칩니다.
무엇보다 현재의 임차보증금 인수 계산이 401호에 실제로 적용되는지부터 검증해야 합니다. 대상 호실과 무관한 임차인이 포함됐다면 위험 계산을 정정해야 하고, 반대로 유효한 선순위 보증금이 더 확인된다면 추가 인수 부담도 검토해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 등기상 소멸 구조 자체보다 선순위 임대차의 실체와 미배당 보증금이 더 중요한 사건입니다. 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당관계를 대조해 401호의 실질취득액을 확정하기 전에는, 낮은 최저매각가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
