인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 14층 1402호입니다. 건물 이름에는 '아파트'가 들어가지만, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일과 홍승용으로, 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 채권최고액 8,520,000,000원 근저당권입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정, 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 소멸하는 것과 선순위 대항력 임차인의 미반환 보증금이 사라지는 것은 다른 문제입니다. 이 물건은 등기 말소 여부보다 실제 점유자, 보증금, 우선변제 및 배당 후 잔액의 확인이 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계에 주목

2017년 인천중부신용협동조합 근저당은 2021년 8월 13일 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 같은 날 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당입니다. 이후 국가의 지분별 압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 김지윤의 임차권등기는 2025년 4월 2일에 이루어졌지만, 확정일자는 2019년 3월 5일, 점유개시일은 2019년 4월 4일, 주민등록일은 2019년 4월 12일입니다. 이 날짜들은 모두 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 1402호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 접수문건에 나타난 임차·점유 관련 명의는 43명입니다. 이 중 1402호와 직접 연결되는 임차권등기자는 김지윤 1명입니다. 나머지 42명은 호실이 특정되지 않아, 모두 1402호 임차인이라고 볼 수 없습니다. 보증기관 대위변제 또는 승계 명의로 표시된 사람은 없지만, 조사 명의 43명이 각각 별도 임대차계약을 맺은 실제 임차인 43명이라는 의미도 아닙니다.

대항력 '가능·미상'은 말소기준권리 전 전입 이력이 있지만 실제 점유·호실·임대차관계와 보증금 등을 최종 확인하지 못한 상태입니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권도 단정하지 않습니다. 승계 없음은 보증기관·대위변제자로 분류된 명의가 없다는 뜻입니다.

②-1. 인수 계산에 반영된 보증금 5건

예상배당에서는 김지윤 외에 아래 5명의 보증금 합계 372,000,000원을 전부 매수인이 인수하는 것으로 가정합니다. 이들의 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 정확한 점유 호실과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

신세계아파트 거래자료에는 12건의 거래가 있으며, 전체 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 최근 12개월 7건의 평균은 137,642,857원으로 더 낮고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -6.3%입니다. 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다.

최저가 107,702,000원은 최근 12개월 거래 평균의 78.2%입니다. 하지만 이 비율은 서로 다른 면적을 비교한 수치이며, 더구나 매수인 인수 추정액을 제외한 값입니다.

이 실질취득 가정치는 최근 12개월 거래 평균의 약 348.5%, 최신 거래 124,000,000원의 약 386.9%입니다. 물론 거래 표본의 면적이 작기 때문에 이 비율을 곧바로 동일 면적 대비 고평가율로 해석해서는 안 됩니다. 그럼에도 가격 메리트를 입증할 만한 동일 면적 거래근거는 확보되지 않았고, 인수 위험은 상당합니다.

④ 예상배당표 (최저가 107,702,000원 낙찰 가정)

배당대금 107,702,000원은 집행비용 2,307,828원, 김지윤 보증금 90,000,000원, 근저당 배당 15,394,172원으로 전액 배분됩니다. 인수 추정액 372,000,000원은 이 매각대금의 배분액이 아닌 매수인 별도 부담 가정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④-1. 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총비용 하락을 보장하지 않는다

4회 유찰 시 최저가는 75,391,400원으로 내려가지만, 같은 계산에서는 인수액이 388,365,645원으로 늘어 실질취득 추정액은 463,757,045원입니다. 5회 유찰 시에도 인수액이 410,575,952원으로 늘면서 실질취득 추정액은 463,349,932원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않고 미배당분을 매수인이 부담하는 구조라면, 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 물건의 시나리오에서도 최저가가 크게 떨어져도 추정 총비용은 비례해서 내려가지 않습니다. 단, 실제 인수 임차인과 각 호실의 권리가 확정돼야 이 계산을 최종 취득비용으로 사용할 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)

• 실제 용도. 건물 명칭은 신세계아파트이지만 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가서에서도 평가대상 각 호실의 용도를 오피스텔로 기재합니다. 일반 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 2017년 3월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 승강기, 위생설비, 급배수시설이 갖춰져 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 관련 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 가격 추세. 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 거래 추세는 -6.3%입니다. 다만 모두 본건과 면적이 다른 거래이므로 1402호의 정확한 가격을 판단하는 데 한계가 있습니다.
• 환금성. 거래자료상 단지 규모는 60세대이며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 오피스텔이라는 용도와 임차관계의 복잡성, 면적이 일치하는 거래자료의 부족을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 권리 확인 전 입찰 보류

• 1402호 실제 점유자 특정. 43명 명의 중 김지윤 외 42명이 어느 호실에 관계되는지 확인하세요. 현황조사 명단에 있다는 이유만으로 모두 1402호 임차인이라고 취급해서는 안 됩니다.
• 김지윤 보증금과 배당. 임차권등기의 77,000,000원 및 90,000,000원 기재 경위, 임대차 갱신관계, 대항요건 유지 여부, 배당요구 및 실제 예상 배당순위를 확인하세요.
• 5명 인수 추정액 재검증. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수의 보증금 372,000,000원이 왜 매수인 인수로 계산됐는지, 각 계약의 목적물과 호실을 원본으로 대조해야 합니다.
• 확정일자 및 우선변제 검증. 말소기준 이전 전입이라는 사실만으로 우선변제권이 자동으로 확정되지 않습니다. 점유개시, 확정일자, 배당요구, 선순위 채권 및 임대차의 존속 여부를 따로 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 점유자 조사. 호실이 불분명한 다른 선순위 전입 명의에 대해서도 실제 거주관계와 계약내용을 확인해야 합니다. 기존 372,000,000원 계산에 포함되지 않은 위험이 있을 수 있습니다.
• 동일 면적 실거래 확인. 본건의 임차권등기상 면적은 75.22㎡인 반면 실거래 표본은 49㎡대입니다. 현재 비교가격을 그대로 입찰 상한으로 삼지 마세요.
• 공동담보와 배당순위. 공동담보목록 제2021-1418호, 김포농업협동조합 등 근저당 채권의 실제 배당액, 조세채권 및 임차인의 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 경매 진행 여부. 기각결정정본 송달 기록의 의미, 매각기일 변경·취소 여부, 최종 매각물건명세서를 법원에서 대조하세요.
• 점유 인도 및 관리비. 현재 사용·점유 상태와 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액도 확인하세요.

맺으며 — “유찰로 낮아진 것은 최저가이지, 인수 위험이 아니다”

인천지방법원 2025타경508526은 감정가 314,000,000원에서 3회 유찰돼 107,702,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 예상배당이 가정하는 매수인 인수액 372,000,000원을 반영하면 실질취득 추정액은 479,702,000원입니다.

더욱 중요한 문제는 이 372,000,000원의 근거가 되는 5명의 해당 호실 여부가 아직 확인되지 않았다는 사실입니다. 1402호로 특정되는 김지윤의 임차권은 선순위 대항요건과 우선변제 가능성을 따져야 하며, 예상배당 90,000,000원이 실제로 전액 지급되는지도 확인해야 합니다. 다른 명의의 미상 보증금 위험 역시 남아 있습니다.

가격 측면에서도 최근 거래 추세는 -6.3%로 하락 중입니다. 최근 거래 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원이 확인되지만, 두 수치 모두 본건보다 면적이 작은 거래자료입니다. 따라서 현재 확인된 자료만으로 실질취득액의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.