153,860,000원
인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 14층 1402호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 314,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 권리구조를 열어 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 말소기준은 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권이고, 그 이후 압류와 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준 이전부터 전입·점유한 임차인들입니다.
현재 배당계산에는 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원 등 총 372,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 이 금액만 반영해도 최저가 153,860,000원과 합친 실제 자금부담은 525,860,000원입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 말소기준 전 전입자들은 정확한 인수액을 산정할 수 없어, 현재 수치는 상한이 아니라 확인된 최소치로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 14층 1402호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 75.22㎡ · 14층 1402호 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준 | 2021.08.13 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 8,520,000,000원 · 김포농업협동조합 외 공동담보 |
| 청구금액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 점유’가 핵심
2017년 설정됐던 인천중부신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 8,520,000,000원입니다. 2023년의 국세 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계
김지윤은 전입 2019.04.12, 확정일자 2019.03.05로 우선변제권이 확인되고, 임차권등기에는 계약 보증금 77,000,000원과 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 배당계산은 90,000,000원을 우선배당하는 구조입니다. 반면 다수의 선순위 전입자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정하기 어렵습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 2025.04.02 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 내려가도 ‘싸다’고 할 수 없다
신세계아파트 거래자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원, 최근 흐름은 이전 기간 대비 -6.3%입니다. 현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%로, 최저가 자체도 최근 평균보다 높은 지표입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.55~49.78㎡ | 12건 | 141,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,040원 |
| 1. 임차인 김지윤 우선변제 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 60,905,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 8,459,094,040원입니다. 알려진 매수인 인수액 372,000,000원은 위 5명의 확인된 보증금만 반영한 금액입니다. 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수위험과 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 153,860,000원 | 372,000,000원 | 525,860,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 107,702,000원 | 372,000,000원 | 479,702,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 75,391,400원 | 388,365,645원 | 463,757,045원 |
유찰이 더 진행돼도 이 사건은 “최저가가 내려간 만큼 그대로 싸지는” 구조가 아닙니다. 3회 유찰 시에도 알려진 인수액은 372,000,000원으로 그대로이고, 4회 유찰 시에는 매각대금이 김지윤의 90,000,000원 보증금에도 미치지 못해 알려진 인수액이 388,365,645원으로 증가합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 넘어갈 수 있기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 토지면적 757.0㎡, 공시지가 3,002,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 153,860,000원에 알려진 인수 372,000,000원을 더한 최소 자금부담은 525,860,000원입니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 말소기준 2021.08.13 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력을 단정하지 말고 실제 계약과 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 김지윤 배당 확인. 현재 회차에서는 90,000,000원 우선배당이 계산되지만, 더 낮은 매각가에서는 미배당 보증금 일부가 인수액으로 전환될 수 있습니다.
- 알려진 372,000,000원 인수 확인. 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원입니다.
- 시세 표본 면적 주의. 대상은 75.22㎡인데 실거래 표본은 49.55~49.78㎡이므로 거래 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 세금·최우선변제 점검. 국세 압류가 있고 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 별도 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 3.72억 인수가 먼저다
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 314,000,000원이 153,860,000원까지 내려왔다는 사실이지만, 투자 판단의 중심에 둬야 할 숫자는 따로 있습니다. 바로 372,000,000원의 알려진 매수인 인수액입니다. 현재 가격과 합치면 최소 실질취득이 525,860,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 점유자까지 남아 있어 최종 부담은 확정되지 않았습니다.
실거래 지표도 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 124,000,000원, 최근 추세 -6.3%로 하락 방향입니다. 다만 이 거래들은 49.55~49.78㎡로 대상 75.22㎡와 면적이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그 점을 감안해도 이 물건은 유찰률보다 임차보증금 인수와 점유관계 검증이 먼저입니다. 현재 단계에서는 권리위험이 가격할인보다 훨씬 크게 보이는 고위험형 오피스텔 경매입니다.
