인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 308호입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권으로, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞서 전입한 점유자들의 보증금은 별개입니다. 전입일만으로 모든 사람의 대항력을 확정할 수는 없으나, 선순위 임차권이 성립한다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.

경매 가격은 감정가 240,000,000원에서 82,320,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 지금 비교해야 할 금액은 표면 최저가가 아닙니다. 308호에 실제로 남는 임차보증금과 이를 포함한 총취득비용입니다. 특히 6명의 확인 보증금 합계 462,000,000원을 전액 인수한다는 배당 가정을 적용하면 현재 실질취득액은 544,320,000원에 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 별개

등기상 핵심 기준일은 2021.08.13입니다. 과거 화도진새마을금고 근저당권은 같은 날 해지·말소되었고, 현재 말소기준이 되는 근저당권은 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합 관련 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 후 발생한 국의 지분 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 말소기준권리 이전 전입자는 32명입니다. 이들이 모두 해당 호실의 유효한 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 전입 외에 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 오피스텔의 주거용 사용 여부와 전입 대상 호실이 확인되어야 대항력과 인수 여부를 확정할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입 43명, 선순위 32명

현황조사 및 문건접수상 전입·임차 관련 명의자는 43명입니다. 이 중 32명은 말소기준권리 이전에 전입했고, 11명은 그 이후 전입했습니다. 보증금이 구체적으로 확인된 사람은 6명이며, 합계는 462,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 전입 명의자 수가 곧 독립적인 임대차계약 수를 의미하지는 않습니다.

보증금 확인 6명과 확정일자·배당요구가 확인된 이봉현을 우선 표시했습니다. 이봉현은 확정일자와 배당요구 사실이 있으나 보증금액 및 호실 귀속이 불명확해 우선변제 범위와 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.

추가 전입자 현황 (보증금 미상 36명)

아래 사람들은 보증금이 확인되지 않은 전입 명의자입니다. 기준권리 이전 전입자는 대항력 성립 가능성을 추가 조사해야 하며, 기준권리 이후 전입자는 해당 근저당권보다 후순위로 분류했습니다. 우선변제권을 확인할 수 없는 경우 단정하지 않고 미상으로 표시합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득액을 봐야 한다

신세계아파트 관련 실거래는 총 12건으로 평균 141,500,000원입니다. 하지만 이 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다. 더 중요한 수치는 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 거래가격 추세 -6.3%입니다.

현재 최저매각가 82,320,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 59.8%입니다. 인수 문제가 없는 물건이라면 검토할 수 있는 할인율이지만, 이 사건에서 그 수치만으로 저렴하다고 평가하는 것은 위험합니다.

전액 인수 시나리오의 실질취득액 544,320,000원은 최근 12개월 평균 137,642,857원의 약 395.5%, 최신 거래 124,000,000원의 약 439.0%에 해당합니다. 비교 면적이 다르다는 한계를 고려하더라도, 현재 취득액 가정에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 공동담보 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예시입니다. 당해세·최우선변제·임차인별 실제 배당순위 등은 확정 반영된 금액이 아니므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮추면 해결될까?

현재 3회 유찰 상태이며 다음 시나리오에는 4회·5회 유찰 시 최저매각가가 제시되어 있습니다. 그런데 보증금 462,000,000원을 모두 인수하는 가정에서는 낙찰가를 더 낮춰도 인수위험 자체는 남습니다.

위 실질취득액은 각 회차의 제시 최저매각가에 동일한 보증금 462,000,000원을 더한 단순 전액 인수 시나리오입니다. 실제 낙찰가, 개별 배당, 대항력 성립 여부에 따라 달라지며 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·상업용 부동산 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.03.24 사용승인되었습니다. 위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물명에 '아파트'가 포함되어도 공부상 오피스텔인 점을 기준으로 금융·사용·임대 가능성을 검토해야 합니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2는 일반상업지역이며, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지 관련 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 308호 내부 상태는 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 관련 단지는 60세대로 표시되어 있으며 확인된 최근 실거래는 49㎡대 위주입니다. 대상 기준 면적 59.85㎡와 일치하는 거래가 아니어서 정확한 환금가격 추정에 한계가 있습니다. 최근 거래 추세 -6.3%도 매각가격 산정 시 불리한 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 308호 임차인 특정. 전입·임차 조사 43명의 이름과 실제 점유호실을 대조하십시오. 감정요항표에 다수 호실이 함께 기재되어 있는 만큼 전체 건물의 임차보증금을 단일 호실의 인수액으로 잘못 합산하지 않는 것이 최우선입니다.
• 6명 보증금 귀속 확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 계약 목적물과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 462,000,000원이 실제 308호에 인수되는지 결정되기 전에는 실질취득액 544,320,000원을 확정 취득비로 취급할 수 없습니다.
• 나머지 선순위 전입자 확인. 보증금 미상인 선순위 전입 명의자 26명의 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부와 전입 호실을 조사해야 합니다. 보증금 미상은 인수금 0원을 뜻하지 않습니다.
• 확정일자·우선변제 검토. 이봉현은 2017.07.11 확정일자와 2025.04.11 배당요구가 확인됩니다. 개별 배당순위·보증금액·배당가능액을 확인하고 다른 임차인에게도 별도의 확정일자와 우선변제권이 있는지 대조하십시오.
• 공동담보 구조 확인. 근저당권 채권최고액 8,520,000,000원은 공동담보목록 제2021-1418호와 관련됩니다. 이를 308호 단독 채무나 매수인 인수채무로 오해해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 원본. 매수인에게 인수되는 권리와 점유관계, 임차인별 호실·배당요구·보증금 및 명세서의 특별매각조건을 매각기일 전에 최종 확인해야 합니다.
• 하락장 가격 보정. 최근 12개월 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 중심으로 검토하되, 면적이 일치하는 비교사례를 별도로 확보하십시오. 최근 -6.3% 하락 추세를 입찰 상한에 반영해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 가능성, 임대차 종료 여부, 체납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 점검하십시오.
• 절차 진행상황. 사건기록에 2025.12.17 기각결정정본 발송 내역이 있으므로 결정의 대상과 효력, 사건의 현재 진행상태를 확인하고 2026.10.27 매각기일의 진행 여부를 원본으로 재확인하십시오.

맺으며 — “8,232만원짜리 물건”이 아닐 수 있다

이 사건을 단순히 감정가 240,000,000원짜리 오피스텔을 최저가 82,320,000원에 취득할 수 있는 물건으로 바라보면 위험합니다. 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차권의 실제 존속 여부와 매수인에게 남는 미배당 보증금입니다.

확인 보증금 6명 합계가 462,000,000원이고, 이를 전액 인수하는 시나리오의 실질취득액은 544,320,000원입니다. 이 가정 금액은 최근 12개월 비교 거래 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 크게 초과합니다. 더욱이 최근 거래가격은 -6.3% 하락 추세이며 비교 거래의 면적도 대상과 일치하지 않습니다.

다만 다수 오피스텔 호실의 임차인 현황이 혼재했을 가능성이 있어, 462,000,000원 전액을 308호 매수인이 인수한다고 확정할 수는 없습니다. 308호의 실제 점유자·보증금·배당액이 분리 확인되어야 정확한 취득비용과 시세 대비 할인율을 계산할 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 3회 유찰은 매력의 근거가 되지 않습니다. 선순위 임차인 귀속과 인수액이 특정되기 전까지는 가격 메리트보다 권리·점유 불확실성이 훨씬 큰 고위험 사건으로 평가합니다.