인천지방법원 2025타경508526. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태도 기호 1~39 모두 오피스텔로 확인됩니다. 주소 명칭은 ‘신세계아파트’지만 용도를 아파트로 보아서는 안 됩니다. 현재 소유자는 백덕일·홍승용으로 각 지분 2분의 1이며, 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 43명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일 2021.08.13보다 앞서 전입한 사람이 32명이며, 이 중 보증금이 확인된 6명의 보증금 합계가 462,000,000원입니다. 배당표는 이 6명의 보증금을 전액 매수인 인수로 산정하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심

2017년 설정됐던 화도진새마을금고 근저당권은 2021.08.13 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후 2023년 국세 압류 2건과 2025.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기 자체는 단순하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계는 별도입니다.

선순위 전입 32명 가운데 위 6명을 제외한 26명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 이봉현은 2017.07.11 전입·확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력 및 우선변제권 행사 가능성이 명시돼 있으나 보증금은 미상입니다. 나머지 선순위 전입자 중 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 사람은 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 이들의 보증금이 확인 인수액 462,000,000원에 포함된 것은 아닙니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 43명

말소기준일은 2021.08.13입니다. 보증금·확정일자가 모두 미상인 선순위 점유자는 전입일만으로 대항력 유무를 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 표면 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

표면 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 거래 평균 137,642,857원의 85.4%이고, 최신 거래 124,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 이를 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 확인된 인수액 462,000,000원을 더한 현재 실질취득액이 최소 579,600,000원이기 때문입니다.

또한 시세 조회의 목표면적은 59.85㎡인데 실제 비교 거래는 49.55㎡~49.78㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고지표로 봐야 합니다. 그럼에도 최근 시장 방향은 명확히 약세입니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원이고, 이전 구간 대비 추세는 -6.3%입니다.

전체 12건 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균이 더 낮고, 최신 거래는 124,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·-6.3%의 하락 추세를 우선해 판단하는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

매각대금 117,600,000원 중 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 8,404,846,400원입니다. 임차인 6명의 462,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 산정돼 도넛차트 배분액에서 제외했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 기호 1~39의 용도는 모두 오피스텔입니다. 외형 명칭과 관계없이 본건은 오피스텔로 판단해야 합니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일은 2017.03.24이며 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 신세계아파트는 60세대이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -6.3%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 입찰가 117,600,000원만 계산하지 말고 확인된 인수액 462,000,000원을 반드시 합산해 현재 최소 실질취득 579,600,000원으로 판단해야 합니다.
• 미상 선순위 26명 확인. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 26명입니다. 이봉현은 확정일자·배당요구가 확인되고, 나머지 다수는 대항력 가능 여부도 보수적으로 재확인해야 합니다.
• 임차인별 점유·보증금 원본 대조. 전입일만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서·현황조사·점유관계와 각 임대차 조건을 개별 확인해야 합니다.
• 시세 면적 불일치. 시세 조회 목표면적 59.85㎡와 거래표본 49.55~49.78㎡가 일치하지 않으므로 실거래를 동일면적 직접비교로 사용하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 구간 추세는 -6.3%입니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권 채권최고액 8,520,000,000원은 공동담보목록 제2021-1418호와 연결돼 있으므로 배당관계 원문을 확인해야 합니다.
• 절차 이력 확인. 2025.12.17 및 2025.12.30 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.09.14 매각기일과의 절차 관계를 사건기록에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “4.62억 인수”가 먼저다

이 물건은 감정가 240,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 117,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭으로 싸진 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석 결과는 정반대입니다. 이미 확인된 선순위 임차보증금 인수액만 462,000,000원이고, 현재 회차 실질취득은 최소 579,600,000원입니다.

더 중요한 문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 실제 임차인 43명 가운데 말소기준보다 앞선 전입자가 32명이고, 확인된 인수 6명을 제외한 26명의 보증금은 미상입니다. 따라서 579,600,000원조차 최종 상한이 아니라 현재 확인 가능한 최소 부담에 가깝습니다. 최근 시세 추세는 -6.3%이고, 참고 거래 평균보다 실질취득액이 훨씬 높은 데다 2회 유찰과 오피스텔의 환금성 부담까지 겹칩니다. 이 사건의 결론은 ‘싸게 나온 물건’이 아니라 ‘최저가만 보고 접근하면 안 되는 인수위험형 물건’입니다.