인천지방법원 2025타경508526. 등기상 이 물건의 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 채권최고액 8,520,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023년의 국세 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 말소 구조는 비교적 선명합니다. 그러나 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부 뒤에 있는 선순위 임차인·점유자입니다.

현황조사 등에 나타난 전입자 43명 가운데 32명은 말소기준일인 2021.08.13보다 앞서 전입한 것으로 정리되어 있습니다. 그중 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원의 보증금은 확인되며, 배당 가정에서는 이 여섯 명의 462,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 다수 남아 있어, 462,000,000원을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개

2017.03.30 인천서부새마을금고 근저당권 111,240,000원은 2021.08.13 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 8,520,000,000원의 근저당권이 현재 사건의 말소기준입니다. 이후 홍승용 지분과 백덕일 지분에 설정된 국의 압류, 그리고 2025.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 알려진 인수만 462,000,000원

보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 아래 전입자들은 모두 실제 임차인·점유자 자료로 나타나며, 말소기준일 이전 전입 여부와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 함께 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자는 인수액을 계산할 수 없으므로 현재 462,000,000원은 최소한 확인된 부담으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 84.4%라는 숫자만 보면 안 된다

신세계아파트 거래자료에서 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05의 124,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 구간보다 -6.3%로 낮아진 흐름입니다. 최저가 116,130,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 84.4%입니다.

하지만 이 사건에서 이 84.4%는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 알려진 인수액을 반영하면 현재 실질취득 하한이 578,130,000원으로 뛰기 때문입니다. 더구나 경매물건의 비교대상 면적은 59.85㎡인데 거래표본은 49.55㎡~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 아래 거래가격은 방향을 살피는 참고자료로만 보아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 집행비용 2,425,820원을 제외한 113,704,180원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 8,406,295,820원입니다. 알려진 임차보증금 462,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김연 등 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 배당·인수 가능성과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원이며 최근 가격 추세는 -6.3%입니다. 다만 거래표본 면적은 경매물건 비교대상 면적과 일치하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가보다 인수액 먼저. 116,130,000원이라는 최저가가 아니라 알려진 인수액 462,000,000원을 더한 578,130,000원을 최소 부담 기준으로 봐야 합니다.
• 선순위 점유자 32명 재확인. 보증금 미상인 선순위 전입자가 많습니다. 각 호실 점유관계·보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 개별 대조해야 합니다.
• 김연 우선변제 확인. 확정일자 2020.03.20, 전입일 2020.04.16, 배당요구일 2025.04.22로 나타나지만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 인수 여부를 현재 금액만으로 확정할 수 없습니다.
• 배당표를 확정값으로 보지 말 것. 현재 표에는 집행비용과 확인된 인수보증금, 근저당권을 중심으로 계산되어 있으며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
• 시세표 면적 차이. 거래 표본은 49.55~49.78㎡이고 비교대상은 59.85㎡이므로 거래가를 해당 호실의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
• 유찰 횟수 착시. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재도 2회 유찰됐지만, 인수보증금이 큰 사건에서는 추가 유찰이 권리 위험을 제거하지 않습니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 “462,000,000원 인수”가 먼저다

이 물건은 감정가 237,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 116,130,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자를 입찰가로만 볼 수 없습니다.

현재 확인된 선순위 임차보증금 인수액이 462,000,000원이고, 이를 현재 최저가와 합친 실질취득 하한은 578,130,000원입니다. 감정가보다도 훨씬 큰 부담이며, 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 다수 남아 있습니다. 최근 거래가격도 -6.3%의 하락 흐름이고, 비교 실거래 면적마저 해당 물건과 일치하지 않습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 위험은 소멸하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 선순위 임차보증금의 실제 귀속을 모두 확정하기 전에는 가격 판단 자체를 보류해야 하는 사건입니다. 현재 자료 기준 평가는 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만, 권리 부담은 매우 큽니다.