인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 307호에 대한 임의경매입니다. 이름은 아파트지만 감정평가상 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정가 2억 5,000만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부상 후순위 권리보다 선순위 전입자와 임차보증금입니다. 2021년 8월 13일 이전 전입한 명의자가 다수 확인되지만, 실제 점유 부분과 계약내용이 모두 특정된 것은 아닙니다. 보증금이 확인된 여섯 명은 모두 말소기준권리 이전 전입자로, 해당 임대차가 307호에 유효하게 귀속되고 대항요건을 충족한다면 매수인이 배당받지 못한 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 단순히 근저당권이 말소된다는 이유만으로 임차보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개

2017년 신탁 관련 등기는 이미 말소되었으며, 당시 설정되었던 화도진새마을금고 근저당권(채권최고액 112,080,000원)도 2021년 8월 13일 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 판단하는 권리는 같은 날 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다.

이후 홍승용 지분과 백덕일 지분에 설정된 국의 압류, 그리고 2025년 4월 1일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리입니다. 다만 국의 압류가 말소되더라도 당해세 등 법정 우선채권의 배당 문제는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 선순위 전입 다수, 보증금 미상

현황조사 및 문건접수 내역에는 43명의 전입자·임차인 명의가 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 확인되지 않아 명의상으로는 실제 임차인·전입자 43명, 보증기관 승계 0명입니다. 다만 복수 명의가 같은 세대 또는 같은 임대차에 속할 가능성과 각 명의의 점유 호실은 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 307호에 독립적인 임대차계약이 43건 있다는 의미로 볼 수 없습니다.

선순위 전입자는 실제 점유 및 적법한 임대차 여부가 확인되지 않아 '가능·미상'으로 표시했습니다. 후순위 전입은 제공된 전입일 기준으로 말소기준 이후에 해당한다는 의미이며, 우선변제 가능 여부는 확정일자·배당요구 등으로 별도 판단해야 합니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우도 단순히 보증금이 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

③ 확인된 보증금 462,000,000원 — 실질취득비용의 함정

여섯 명의 보증금 합계는 462,000,000원입니다. 이들 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르지만 확정일자는 확인되지 않았습니다. 문선용의 배당요구는 확인되나, 확정일자와 실제 배당 가능액은 별도로 확인해야 합니다.

특히 문선용의 보증금 90,000,000원과 김창수의 보증금 95,000,000원은 현재 최저가 85,750,000원보다 큽니다. 이처럼 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 임차인에게 낙찰대금에서 얼마가 배당되는지에 따라 매수인의 미배당 보증금 인수액이 달라집니다. 낙찰대금 상당액이 임차인에게 배당되는 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 반면 이번 예상배당처럼 임차인 배당이 0원이라면 해당 보증금 전액을 인수하는 가정이므로 낙찰가에 그 전액이 추가됩니다. 어느 경우든 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가 할인보다 실질취득과 하락 추세

신세계아파트의 거래 표본 12건 평균은 141,500,000원이며, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다. 최신 2026년 5월 거래는 124,000,000원, 최근 거래 추세는 과거 대비 -6.3%입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

여기에 중요한 비교 한계가 있습니다. 대상 면적 참고치는 62.29㎡인데, 거래 표본은 49.55~49.78㎡입니다. 같은 단지 거래라도 면적이 일치하지 않아 307호의 정확한 동등면적 시세로 간주할 수 없습니다.

거래 추세도 -6.3%로 하락 방향입니다. 최근 평균과 최신 거래가 과거 평균보다 낮은 상황에서는 오래된 고가 거래를 기준으로 낙찰가의 할인폭을 평가하면 실제 가격 위험을 과소평가할 수 있습니다. 권리인수 부담이 해결되더라도, 307호와 면적이 일치하는 실거래를 재확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 추정에 따른 계산입니다. 집행비용을 제외한 83,806,500원이 근저당권자 측에 배당되는 것으로 가정합니다. 인수로 표시된 보증금 462,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 남는 것으로 계산한 조건부 금액입니다. 당해세·최우선변제·공동담보 배당관계와 실제 임대차의 호실 귀속은 확정되지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지지 않는다

현재 회차와 추가 유찰 가정에 따른 매각가·조건부 인수액을 비교하면 다음과 같습니다. 여섯 건 보증금 전액 인수라는 동일 가정을 유지한 수치로, 실제 법원 매각조건이나 최종 인수액을 확정하는 표는 아닙니다.

이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회로 제시됩니다. 본건은 이미 3회 유찰되었지만, 이를 곧바로 매수가격의 적정성을 보장하는 지표로 해석할 수 없습니다. 특히 최근 거래가격이 하락하고 있는 점까지 고려하면, 낙찰가 할인율 하나로 접근하기에는 위험이 큽니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동의 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 2017.03.24 사용승인되었습니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 '아파트'가 들어가더라도 실제 공부상 용도는 오피스텔로 판단해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다.
• 공부 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 확인이 필요한 상태입니다.
• 환금성. 단지 규모는 60세대이며, 실거래가 120,000,000~160,000,000원으로 분포합니다. 최근 거래 추세 -6.3%와 비교 거래 면적 불일치 때문에 실제 처분가능가격은 별도 평가가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 307호 실제 점유자 특정. 조사된 43명 가운데 실제 307호에 거주하거나 임대차계약을 가진 사람을 호실별로 분리해야 합니다.
• 선순위 임대차 확인. 말소기준 전 전입한 32명에 대해 계약서·전입세대·점유현황·임대차 목적물을 대조하고 대항요건 충족 여부를 판정해야 합니다.
• 보증금 462,000,000원 검증. 여섯 명의 보증금이 서로 다른 호실의 계약인지 확인하고 본건과 무관한 계약을 인수액에서 제외해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 이현주를 포함하여 보증금이 확인되지 않은 전입자의 임대차계약과 미배당 위험을 조사해야 합니다.
• 배당요구 및 확정일자. 문선용과 이현주 등 배당요구자의 확정일자, 배당순위, 배당액 및 인수 잔액을 구분해야 합니다.
• 공동담보 관계. 김포농업협동조합 등 금융기관의 공동담보목록과 실제 채권액, 본건에 대한 배당 계산을 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 국의 압류 두 건과 관련된 당해세 등 법정 우선채권의 배당 영향을 검토해야 합니다.
• 시세 재조사. 62.29㎡ 참고 면적과 49㎡대 실거래 표본이 일치하지 않으므로, 307호와 동일한 용도·면적의 거래가격을 확인해야 합니다.
• 점유·관리비. 실제 점유자 명도 가능성과 공용부분 관리비 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도, 실질취득이 낮은 것은 아니다”

이 물건의 표면적인 장점은 3회 유찰에 따른 낮은 최저매각가입니다. 그러나 진짜 투자 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 매수인이 실제로 부담해야 하는 총액입니다.

조사상 선순위 전입자 32명과 확인된 보증금 462,000,000원은 결코 가볍게 볼 수 없는 경고입니다. 제시된 전액 인수 가정을 그대로 적용하면 실질취득은 547,750,000원에 이릅니다. 이는 최근 거래 평균을 크게 웃도는 수준이며, 거래 표본의 면적이 일치하지 않아 시세 비교도 제한적입니다. 최근 거래 추세 역시 -6.3%로 하락하고 있습니다.

다만 여러 임차인이 건물 전체에 걸쳐 조사된 것이라면 그 보증금을 전부 307호에 인수시키는 것은 잘못된 계산일 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 462,000,000원이 확정 부담이라는 단정도, 85,750,000원에 안전하게 취득할 수 있다는 기대도 아닙니다. 실제 307호 임차인과 인수액을 먼저 확정하는 데 있습니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 말소기준권리와 후순위 압류의 소멸관계는 비교적 명확하지만 임차보증금과 실제 점유관계의 불확실성이 지나치게 큽니다. 실질취득비용이 검증되기 전에는 추가 유찰도 이 물건의 가격 메리트를 보장하지 않습니다.