🏷️ 최저가 49% 👥 말소기준 이전 전입 32명 💰 확인 인수 462,000,000원 📉 최근 추세 -6.3%
인천지방법원 2025타경508526. 대상은 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 307호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1이고, 권리의 말소기준은 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 조사된 사람은 43명이고, 이 가운데 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 32명입니다. 보증금이 확인된 선순위 전입자 6명은 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원으로, 배당표상 총 462,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층 307호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 관련 금액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2017.03.30. 화도진새마을금고 근저당권 112,080,000원이 설정됐지만 2021.08.13. 해지로 말소됐고, 같은 날 김포농업협동조합 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 8,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준입니다. 이후 2023년 홍승용 지분 압류와 백덕일 지분 압류, 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 인수만 462,000,000원
아래의 선순위 전입자 가운데 보증금까지 확인된 6명은 배당자료상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 그 밖의 선순위 전입자는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 대항력을 확정적으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 2025.04.17 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 있음 | 있음 | 2025.07.01 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미배당분 가능·금액 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 89%가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
최근 거래자료의 전체 평균은 141,500,000원이지만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3%입니다. 현재 최저가 122,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 89.0%지만, 이 사건에서는 그것이 실제 취득비용이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,515,000원 | - |
| 임차인 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 임차인 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 임차인 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 임차인 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 임차인 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 임차인 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 119,985,000원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 122,500,000원에서는 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 미배당액은 8,400,015,000원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인에게 별도로 인수되는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 남측 도로를 이용하고 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -6.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 확인된 기준만으로도 122,500,000원 + 462,000,000원 = 584,500,000원입니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 말소기준 이전 전입자 32명 중 보증금 미상자가 다수이므로 배당 이후 미회수 보증금의 인수 여부와 금액을 반드시 확정해야 합니다.
- 이현주 우선변제 확인. 2019.01.21. 전입·확정일자와 2025.07.01. 배당요구가 확인되지만 보증금 액수는 확인되지 않습니다.
- 실거래 면적 차이. 대상 면적 62.29㎡와 비교 거래 49.55㎡~49.78㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균값을 동일면적 시세로 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -6.3%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 임차인 인수액이 별도로 남아 있어 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “누가 얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 사건의 등기부만 보면 2021.08.13. 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하므로 복잡해 보이지 않습니다. 그러나 임차관계를 합치면 결론이 완전히 달라집니다. 확인된 선순위 임차보증금만 462,000,000원이고, 현재 최저가를 더한 최소 실질취득 부담은 584,500,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 137,642,857원이나 최신 거래 124,000,000원과 비교할 때 가격 메리트를 인정할 수 없는 구조입니다.
더 중요한 점은 이 462,000,000원이 전부가 아닐 수 있다는 것입니다. 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸 보여도 입찰 전에 임차보증금과 배당·인수 범위를 완전히 확정하지 않으면 접근하기 어려운 고위험 물건입니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
