153,860,000원
인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 11층 1102호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일·홍승용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이후 국의 지분 압류와 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준일인 2021.08.13.보다 먼저 전입한 사람이 다수 존재하고, 이 가운데 보증금이 확인된 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원은 예상배당에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 153,860,000원에 낙찰받더라도 확인분만 기준으로 한 실질취득은 615,860,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 11층 1102호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인일 2017.03.24 |
| 시세 대상면적 | 75.22㎡ · 실거래 면적 매칭 안 됨 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차권이 핵심
2017.04.06. 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 136,800,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 김포농업협동조합의 근저당권입니다. 2023.02.02. 홍승용 지분 압류, 2023.11.01. 백덕일 지분 압류, 2025.04.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 43명 중 선순위 전입 다수
확인된 실제 임차인은 43명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일 2021.08.13. 이전 전입자는 32명, 이후 전입자는 11명입니다. 선순위 전입자 32명 가운데 보증금이 확인된 6명의 합계가 462,000,000원이고, 나머지 선순위 전입자들의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | — | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | — | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | — | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | — | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | — | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 최저가 49%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가 314,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다. 하지만 실거래 참고자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저가만 보더라도 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3%의 추세를 보이고 있어 가격 흐름도 우호적이지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
중요한 것은 이 참고시세와 153,860,000원만 비교해서는 안 된다는 점입니다. 현재 확인되는 매수인 인수액 462,000,000원을 합치면 실질취득이 최소 615,860,000원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,954,040원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 150,905,960원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 153,860,000원에서는 집행비용 2,954,040원을 제외한 150,905,960원이 근저당권자 배당으로 계산되고, 근저당 미배당액은 8,369,094,040원입니다. 임차보증금 462,000,000원은 매각대금 배당에서 빠져나가는 금액이 아니라 매수인이 별도로 떠안는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 462,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 153,860,000원 | 462,000,000원 | 8,369,094,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 8,414,605,828원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 8,446,365,645원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2017.03.24이며 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 단지. 신세계아파트 60세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 환금성 주의. 최근 거래 추세는 -6.3%이고, 실거래 참고표본 면적이 본건 시세 대상면적 75.22㎡와 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 153,860,000원이 아니라 확인된 인수액 462,000,000원을 더한 최소 실질취득 615,860,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 말소기준권리 이전 전입자 가운데 보증금 미상자가 다수입니다. 현재 확인 인수액보다 실제 부담이 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구·점유관계 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력을 확정하지 말고 개별적으로 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이 주의. 최근 거래 표본은 49.55㎡·49.61㎡·49.78㎡이며 본건 시세 대상면적 75.22㎡와 매칭되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 추세 -6.3%를 감안하면 최저가 자체에도 뚜렷한 가격 우위가 없습니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 3회·4회 유찰 시에도 확인 인수액 462,000,000원이 유지되는 시나리오입니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “462,000,000원 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 314,000,000원에서 최저가 153,860,000원으로 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인이 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 확인된 선순위 임차보증금만 462,000,000원이고, 현재 회차의 최소 실질취득은 615,860,000원입니다. 게다가 선순위 전입자 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수여서 인수 위험의 상단도 아직 닫혀 있지 않습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 153,860,000원은 면적이 일치하지 않는 참고표본이긴 하지만 최근 12개월 평균 137,642,857원의 111.8%이고, 최신 거래 124,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -6.3%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 이 사건은 선순위 임차인의 실제 보증금·점유·확정일자·배당관계가 완전히 확인되기 전까지 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.
