인천지방법원 2025타경508526. 건물 명칭에는 ‘신세계아파트’가 들어가지만 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이후의 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유·임차관계입니다. 실제 임차인은 43명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 32명이 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 그중 보증금이 확인된 임차인은 6명이고, 문선용을 제외한 5명의 보증금 372,000,000원은 현재 배당표에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 나머지 26명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 선순위 임차가 핵심

2017년 설정됐던 송림신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년의 홍승용 지분 압류와 백덕일 지분 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 43명, 확정 인수만 372,000,000원

보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 아래에서 ‘대항력 가능·미상’은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않은 경우입니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상

가격 판단은 전체 거래평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근·과거 구간 추세 -6.3%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 150,920,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 즉 임차보증금 인수를 모두 무시하더라도 최저가 자체가 최근 평균보다 높습니다.

다만 대상 면적은 75.22㎡이고 위 거래표는 49.55㎡~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 호수의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 제공된 시세지표 자체가 최저가를 최근 12개월 평균의 109.6%로 계산하고 있고, 최신 거래가 124,000,000원이며 가격 추세도 -6.3%이므로 현재 최저가에 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)

현재 배당가정에서 매각대금 150,920,000원은 집행비용 2,912,880원, 문선용 90,000,000원, 근저당권자 58,007,120원으로 전액 소진됩니다. 근저당 미배당액은 8,461,992,880원입니다. 심상규·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 372,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 남는다

이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 소화되지 못하는 임차보증금이 인수액으로 남을 수 있습니다. 실제로 4회 유찰 시나리오에서는 매각가가 73,950,800원까지 낮아져도 매수인 인수가 389,780,314원으로 늘어 최소 실질취득은 463,731,114원입니다. 따라서 회차 숫자나 감정가 대비 할인율을 보는 대신 낙찰가 + 승계 보증금을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 감정평가에서도 기호 1~39의 이용상태를 공히 오피스텔로 확인했습니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2017.03.24. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역. 공시지가 3,002,000원/㎡, 토지면적 757.0㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세 -6.3%로 하락 흐름입니다. 다만 거래표본 면적이 대상 면적과 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 기준 150,920,000원이 아니라 최소 522,920,000원을 출발점으로 봐야 하며, 미상 보증금은 별도입니다.
• 선순위 전입 26명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력 有로 단정할 수 없지만, 반대로 승계 위험이 없다고도 볼 수 없습니다.
• 확정 인수 5명 재확인. 심상규 69,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원의 현재 인수 합계는 372,000,000원입니다.
• 문선용 배당 확인. 문선용은 보증금 90,000,000원, 전입·확정일자 2021.05.03, 배당요구 2025.04.17로 현재 회차에서는 90,000,000원 전액 배당 예정입니다. 매각가가 더 내려가면 전체 인수액이 증가하는 시나리오가 존재합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균보다 최저가가 109.6%이고 최근 가격 추세는 -6.3%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
• 면적 불일치 주의. 대상 면적 75.22㎡와 실거래 표본 49.55㎡~49.78㎡가 일치하지 않아 거래가격은 직접 비교 시세가 아니라 참고치로만 사용해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 미반영 가능성을 포함해 매각물건명세서·현황조사·등기부와 실제 배당순위를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “3.72억+ 승계”가 먼저다

이 사건을 감정가 308,000,000원 대비 최저가 150,920,000원이라는 숫자로만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 정반대로 읽어야 합니다. 현재 배당표상 확정된 매수인 인수액만 372,000,000원이고, 낙찰가까지 합한 최소 실질취득액은 522,920,000원입니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원이며 최신 거래는 124,000,000원, 시장 추세도 -6.3%입니다.

더 중요한 것은 이 522,920,000원도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 26명 있어 추가 승계액을 계산할 수 없습니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 최소 실질취득액은 각각 477,644,000원, 463,731,114원으로 높은 수준을 유지합니다. 가격 할인은 보증금 승계에 흡수되고, 미상 임차관계까지 남아 있는 고난도 인수형 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 임차보증금 승계의 전체 규모가 확정되기 전까지 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.