인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 6층 602호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 표면적인 가격은 인상적입니다. 감정가 308,000,000원이 세 번 유찰되어 최저매각가가 105,644,000원까지 하락했습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 근저당권 말소형 경매와 다릅니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차관계와 미배당 보증금 인수 가능성이 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 국가 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있습니다. 특히 전입일이 앞선다는 사실만으로 해당 명의자의 대항력과 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 호실 대응 관계의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 6층 602호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 백덕일 (지분 2분의 1) · 홍승용 (지분 2분의 1) |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 감정가 | 308,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,644,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 · 동해농업협동조합 · 구미칠곡축산업협동조합 |
| 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 김포농업협동조합 등 근저당권 (채권최고액 8,520,000,000원 · 공동담보) |
| 임차관계 | 전입·임차 관련 명의 43명 기재 · 대상 호실별 실제 임차인 확인 필요 |
| 인수 추정액 | 372,000,000원 (보증금 5건 기준 · 확정액 아님) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 별개
2017년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소되었고, 백덕일·홍승용이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2017년 송림신용협동조합의 기존 근저당권도 2021.08.13 말소되었습니다. 현재 말소기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 김포농업협동조합 등의 채권최고액 8,520,000,000원 근저당권입니다.
이후 2023년 홍승용 지분과 백덕일 지분에 설정된 국가 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선순위 임차인의 보증금 반환채무는 등기부상 근저당권의 소멸 여부와 별도로 판단해야 합니다. 특히 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 전체 채권최고액을 이 호실만의 독립된 실제 대출잔액으로 해석해서도 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실질취득을 좌우하는 핵심 위험
2021.08.13 말소기준권리보다 먼저 전입한 명의가 다수 존재하며, 일부 보증금은 구체적으로 확인됩니다. 다만 전입 선행만으로 대항력 성립을 확정할 수 없으므로, 확정된 우선변제 사항과 대항력 가능·미상 사항을 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|
전입일과 배당요구 기록은 각 명의자의 기재사항 기준입니다. 대항력은 실제 점유·임대차계약·해당 호실의 일치 여부까지 충족되어야 하며, 확정일자 미상은 우선변제권이 없다고 확정된 것과 다릅니다. 같은 세대의 구성원이나 중복 전입자가 있는지도 원본 확인이 필요합니다.
인수형 경매의 핵심은 낙찰가보다 실질취득액입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 부담하는 경우 낙찰가격이 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 전체 취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 3회 유찰된 최저매각가만 기준으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
신세계아파트 실거래 비교 표본은 전용 49.55~49.78㎡이며, 경매 대상의 비교 기준 면적은 75.22㎡로 기재되어 있습니다. 면적이 일치하지 않기 때문에 다음 실거래가는 해당 602호의 직접적인 감정 시세로 확정할 수 없습니다. 그럼에도 현재 추정 인수 규모가 얼마나 큰지를 점검하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 12건 평균 | 141,500,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 137,642,857원 (7건) |
| 최신 거래 | 2026.05 · 124,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -6.3% (최근 거래 하락) |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 76.8% (면적 불일치 참고치) |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 약 347.0% (인수 추정 적용 · 면적 불일치) |
최저매각가 105,644,000원만 보면 최근 12개월 평균의 76.8%로 보입니다. 그러나 추정 인수액 372,000,000원을 합치면 실질취득은 477,644,000원입니다. 이는 실거래 참고 평균 137,642,857원보다 훨씬 높은 금액입니다. 거래 면적이 달라 직접적인 가격 배율로 단정할 수는 없지만, 현재 추정 인수액을 전제로 가격 메리트를 인정하기 어렵다는 결론은 명확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,279,016원 |
| 1. 임차인 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 김포농업협동조합 등 근저당 | 8,520,000,000원 | 13,364,984원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당액은 제시된 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 공동담보의 실제 채권관계 및 우선권에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액과 실제 미변제 채권액은 구별해야 합니다.
⑤ 별도 인수액 — 배당표에 나타나지 않는 부담
| 임차인 | 보증금 | 예상배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 합계 | 372,000,000원 | 0원 | 372,000,000원 |
105,644,000원 + 372,000,000원 = 477,644,000원. 이것이 현 회차의 추정 실질취득액입니다. 인수로 표시된 보증금은 경매대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 따라서 배당 예상액이 0원이라는 이유로 인수 부담도 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) | 105,644,000원 | 372,000,000원 | 477,644,000원 |
| 4회 유찰 시 | 73,950,800원 | 389,780,314원 | 463,731,114원 |
| 5회 유찰 시 | 51,765,560원 | 411,566,220원 | 463,331,780원 |
시나리오에 따르면 최저매각가는 105,644,000원에서 51,765,560원까지 내려갈 수 있지만, 인수 추정액은 오히려 372,000,000원에서 411,566,220원으로 증가합니다. 이에 따라 실질취득 추정액은 477,644,000원 → 463,331,780원으로 최저가 하락 폭보다 훨씬 적게 줄어듭니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당되지 않고 인수되는 유형에서는 낙찰가가 낮아져도 보증금 반환 부담이 남아 실질취득액이 높은 수준에서 유지될 수 있습니다. 위 금액은 시나리오별 추정치이며, 선순위 임차관계가 실제 602호에 적용되는지 확인되기 전에는 확정 인수액이 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭이 신세계아파트이더라도 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 존재하지만 최근 거래 추세가 -6.3%이며, 경매 대상과 거래 표본의 면적이 달라 직접적인 매각가능가격 산정에 한계가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 602호 임차관계 특정. 다수 명의의 전입기록 중 실제 매각대상 호실에 귀속되는 임차인·세대원·점유자를 확인해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 중복 인수액에 반영해서는 안 됩니다.
- 선순위 임차인 대항력. 2021.08.13 이전 전입자의 실제 점유, 계약체결, 주택 인도, 주민등록의 유효성 및 현재 점유관계를 검증해야 합니다.
- 보증금과 배당요구. 심상규·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 5건이 본건에 적용되는지 확인하고, 문선용의 90,000,000원 배당 가능성도 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 선순위 전입자 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추정 인수액 372,000,000원 이외에도 미확정 위험이 남습니다.
- 공동담보 확인. 2021-1418호 공동담보목록과 근저당 채무관계를 대조하고, 본건에 귀속되는 채권 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 매각절차 확인. 2025.12.17 기각결정 정본 송달 기록이 있으므로 결정의 대상과 효력, 사건 진행상태 및 2026.10.27 매각기일의 유효성을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 전용면적이 일치하는 오피스텔 실거래와 실제 602호의 층·향·이용상태를 기준으로 다시 평가해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 공용관리비, 점유자 인도, 명도 비용 및 임대차 보증금 반환 책임을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임대차계약서 및 공동담보목록 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.06억 ≠ 취득가 1.06억”
인천지방법원 2025타경508526은 3회 유찰·감정가 34.3%라는 표면적인 할인율이 눈길을 끄는 사건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 신중합니다. 현재 추정 배당구조대로라면 매수인 인수액은 372,000,000원, 실질취득액은 477,644,000원입니다.
더구나 임차 관련 명의가 43명 기재되어 있고, 선순위 전입자 상당수의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들이 실제 602호의 임차인인지도 별도로 확정해야 합니다. 최근 거래가격은 하락 추세이며, 실거래 표본은 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 권리 위험이 해소되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰할 수 없는 물건입니다.
종합 판단은 D등급. 말소기준권리 자체보다 선순위 임차관계, 인수액의 귀속과 규모, 실질취득액의 시세 적정성이 핵심 쟁점입니다. 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 실제 인수액을 확인하고 입찰 가능 여부를 재판단해야 합니다.
