인천지방법원 2025타경508526. 이 물건의 핵심은 ‘2회 유찰’이나 ‘49%’가 아니라 임차인 승계입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 국세 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 점유자가 대거 확인됩니다. 실제 임차인은 43명이며 이 가운데 32명이 말소기준일보다 앞서 전입했습니다.
특히 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금은 각각 확인돼 있고, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 합계가 462,000,000원입니다. 나머지 선순위 전입자들은 보증금 또는 우선변제 관계가 확정되지 않아, 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만 대항력 가능·인수액 미상 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층 1002호 · 도로명 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2017년 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2017년 인천중부신용협동조합 근저당권 역시 2021.08.13. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년의 국세 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 43명
보증금이 확인된 선순위 6명은 배당 시뮬레이션상 전액 승계 대상으로 반영돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 말소기준 이후 전입자는 제공된 조사상 대항력 없음으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 68,000,000원 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다
신세계아파트의 최근 거래 표본은 전용 49.55~49.78㎡이고, 분석 대상 면적 75.22㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가를 대상 호실의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 시장 지표만 보더라도 현재 최저가가 싸다는 결론은 나오지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
전체 12건 평균은 141,500,000원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 지표를 우선해서 보면 평균은 137,642,857원, 최신 2026.05 거래는 124,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -6.3% 낮아진 하락 추세이고, 현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 즉 임차인 인수를 하나도 반영하지 않아도 최저가가 최근 평균보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,040원 |
| 인수 · 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 150,905,960원 |
| 미배당 | - | 8,369,094,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 확인된 6명의 보증금 462,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수로 반영됩니다. 그 밖의 선순위 전입자 보증금은 확정되지 않아 위 462,000,000원에 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 153,860,000원 | 462,000,000원 | 615,860,000원+ |
| 3회 유찰 시 (34%) | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 569,702,000원+ |
| 4회 유찰 시 (24%) | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 537,391,400원+ |
이 사건은 유찰이 더 진행돼도 알려진 임차보증금 인수 462,000,000원이 사라지지 않습니다. 3회 유찰 시에도 알려진 비용만 569,702,000원 이상, 4회 유찰 시에도 537,391,400원 이상입니다. 더구나 아직 금액이 확인되지 않은 선순위 전입자가 남아 있으므로 ‘낙찰가가 내려갈수록 안전하게 싸진다’는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 14층 건물입니다. 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 설비. 위생·급배수시설 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 지표. 신세계아파트 60세대, 최근 거래 12건. 최근 12개월 평균 137,642,857원이며 최근 구간은 과거 대비 -6.3% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 462,000,000원을 ‘최종 인수액’으로 보지 말 것. 이는 현재 금액이 확인된 선순위 임차인 6명만의 합계입니다.
- 선순위 전입자 전수 확인. 말소기준 2021.08.13.보다 앞선 전입자가 32명입니다. 보증금·점유·배당관계를 개별 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 최저가 153,860,000원 자체가 최근 12개월 평균의 111.8%이며 최근 시장 추세는 -6.3%입니다.
- 면적 차이 주의. 분석 대상 면적 75.22㎡와 제공된 실거래 표본 49.55~49.78㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 유찰 추가 진행도 만능 해법이 아님. 4회 유찰 가격 75,391,400원까지 내려가도 알려진 인수를 더하면 537,391,400원 이상입니다.
- 근저당 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 8,520,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1418호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역과 임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 총취득비용을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 314,000,000원에서 153,860,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 확인된 임차보증금 승계만 462,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 알려진 실질취득비용은 615,860,000원 이상입니다. 반면 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 추세는 -6.3%입니다.
더 큰 문제는 462,000,000원이 끝이 아니라는 점입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 32명이고, 이 가운데 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 금액 미상 전입자는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없지만, 매수인 입장에서는 승계 가능성을 해소하기 전까지 비용 상한을 계산할 수 없습니다. 가격은 이미 최근 시세 이상, 알려진 인수는 4.62억, 추가 인수도 미확정. 이 세 가지가 동시에 겹치는 만큼 결론은 고위험·입찰 보류 쪽입니다.
