인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 10층 1002호로 표시된 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일·홍승용이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등 공동 근저당권으로, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이후 국세 관련 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 정리가 가능하지만, 이 사건에서 실질적으로 중요한 것은 말소기준일 이전 전입자들의 임차보증금과 점유관계입니다. 여러 임차 관련 명의자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 감정평가상 조사 범위에는 여러 오피스텔 호실이 포함됩니다. 따라서 전체 전입 내역을 그대로 1002호의 확정 임차인으로 보거나 보증금을 모두 인수한다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층 1002호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 10층 1002호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일(2분의 1) · 홍승용(2분의 1) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,702,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 김포농업협동조합 등 근저당권 |
| 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보목록 제2021-1418호) |
| 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 등 |
| 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도
2017년 인천중부신용협동조합 근저당권(149,500,000원)은 2021년 8월 13일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 김포농업협동조합 등 공동 근저당권입니다. 이후 2023년 국세 관련 지분 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성과 보증금 인수
현황조사 등에 등장하는 임차 관련 명의자는 43명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의자는 없지만, 그렇다고 43명이 모두 1002호의 독립적인 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 명의자는 32명, 그 이후 명의자는 11명입니다.
전입일이 앞선 경우에도 실제 점유, 주거용 사용, 임대차계약, 보증금 및 임차목적물의 일치 여부를 확인해야 하므로 아래에서는 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 후순위 전입자 역시 다른 권리관계나 실제 점유 여부까지 일률적으로 확정하는 것은 아닙니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 인수·승계 |
|---|
대항력 표시는 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기초로 한 잠정 분류입니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 인정하거나 부정하지 않고 미상으로 표시합니다. 배당요구의 '확인'은 문건접수 내역 기준이며, 실제 적법성 및 배당액 확정을 의미하지 않습니다. 이 표는 각 명의자가 1002호에 속한다는 확정 명단이 아닙니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가보다 인수액이 중요
현재 최저매각가 107,702,000원은 감정가의 약 34.3%입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에서 인수 대상으로 처리한 보증금 462,000,000원을 전부 부담한다는 조건을 적용하면 실질취득액은 569,702,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 569,702,000원 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 537,391,400원 |
| 5회 유찰 시 | 52,773,980원 | 462,000,000원 | 514,773,980원 |
모든 실질취득액은 확인된 6명 보증금 합계가 동일한 매각 대상에 귀속하고 전액 인수된다는 조건부 산술값입니다. 실제 인수액이 확정된 금액이 아니며, 기타 미상 보증금·세금·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 향후 유찰 금액도 실제 매각기일과 최저가로 확정된 것은 아닙니다.
④ 시세 비교 — 낮은 최저가 비율에 속지 말 것
신세계아파트 관련 실거래 표본은 총 12건이며, 전체 평균은 141,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 7건 기준 137,642,857원, 가장 최근 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 이전 기간 대비 -6.3%로 하락 방향입니다.
그러나 이 거래들은 대부분 전용 49.55~49.78㎡이고 경매 대상의 표시 면적은 75.22㎡입니다. 면적이 일치하지 않아 아래 수치들은 시장 참고자료일 뿐 1002호의 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 137,642,857원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,307,828원 |
| 심상규 보증금 · 인수 가정 | 69,000,000원 | 0원 |
| 문선용 보증금 · 인수 가정 | 90,000,000원 | 0원 |
| 김동춘 보증금 · 인수 가정 | 50,000,000원 | 0원 |
| 김동선 보증금 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 김창수 보증금 · 인수 가정 | 95,000,000원 | 0원 |
| 김지윤 보증금 · 인수 가정 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 김포농업협동조합 등 | 8,520,000,000원 | 105,394,172원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용과 근저당권 배당 합계는 107,702,000원입니다. 근저당권 관련 계산상 미배당은 8,414,605,828원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 보증금 462,000,000원은 배당액이 아니라 조건부 매수인 인수 가정액입니다. 실제 배당은 조세채권, 임차인 우선변제·최우선변제, 실제 채권액, 공동담보 배당관계 등에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수시설 및 승강기설비가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 명칭에 '아파트'가 포함되어 있어도 법적 용도는 오피스텔 기준으로 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인 대상입니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 실거래 표본은 존재하지만 대상 표시 면적과 맞지 않습니다. 최근 거래 추세 -6.3%, 단지 경매 평균 유찰 2.8회라는 점에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 1002호 단독 매각인지, 감정평가상 39개호 중 어떤 부분이 해당하는지 매각목록과 원본 명세서를 대조하세요.
- 임차인 호실별 대조. 전입 관련 명의자 43명을 호실별로 분리하고, 실제 1002호에 해당하는 점유자를 특정해야 합니다.
- 선순위 보증금 검증. 확인된 6명 보증금 합계 462,000,000원의 대상 호실 귀속 및 계약·점유관계부터 확인하세요. 그 밖의 미상 보증금도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 대항력, 확정일자, 배당요구의 효력, 우선변제, 미배당 보증금 등을 확인하여 매수인이 실제로 부담할 금액을 다시 계산하세요.
- 공동담보 검토. 8,520,000,000원 근저당권은 공동담보목록 제2021-1418호와 연결되어 있습니다. 개별 호실 배당액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 시세 재산정. 현재 49.55~49.78㎡ 거래만으로 75.22㎡ 표시 물건의 시세를 판단할 수 없습니다. 매각 대상과 동일한 용도·면적의 거래를 확인해야 합니다.
- 절차 확인. 기각결정정본 송달 이력이 있으므로 결정의 대상과 효력, 현재 경매절차의 진행 상태를 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 인도 가능성 및 공용 관리비 체납액을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류와 최신 사건 진행 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 확정된 인수액이 먼저다”
감정가 314,000,000원인 오피스텔이 3회 유찰되어 최저가 107,702,000원에 이른 것은 겉으로 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 현재 시뮬레이션에서 보증금 462,000,000원 전액 인수를 가정하면 실질취득액은 569,702,000원에 달합니다.
더 중요한 문제는 그 보증금들이 1002호에 실제로 귀속하는지 확정되지 않았다는 점입니다. 43명의 전입 관련 명의자와 여러 호실에 걸친 감정조사 범위, 확정되지 않은 대항력·우선변제 및 미상 보증금이 겹쳐 있습니다. 비교 실거래 역시 면적이 일치하지 않으며, 확인된 시장 추세는 -6.3% 하락입니다.
현재 확인된 권리관계와 가격자료만으로는 안전한 인수액이나 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 3회 유찰만으로 가격 가점을 부여할 수 없으며, 추가 유찰도 임차관계의 불확실성을 해결하지 않습니다. 권리 확정 전 입찰 보류, 실질취득액 재산정 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
