116,130,000원
인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 2층 208호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 백덕일·홍승용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소되는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 현황조사 등에 나타난 임차·점유 관련자는 총 43명이고, 이 가운데 32명의 전입일이 2021.08.13.보다 빠릅니다. 그중 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금은 각각 확인되며, 예상배당표에서는 이 6명의 보증금 합계 462,000,000원을 매수인이 인수하는 금액으로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 208호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 2층 · 사용승인 2017.03.24. |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 임차 위험은 남는다
2017.03.30. 인천서부새마을금고 근저당권 111,240,000원이 설정됐다가 2021.08.13. 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 8,520,000,000원의 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2023년의 국세 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권은 별도입니다. 2021.08.13. 이전에 전입한 관련자가 32명이며, 보증금까지 확인되는 6명은 예상배당상 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 나머지 선순위 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 462,000,000원은 시작점
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02. | 미상 | 2025.04.30. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김연 | 2020.04.16. | 미상 | 2025.04.22. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13. | 미상 | 2025.04.14. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03. | 미상 | 2025.05.13. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10. | 미상 | 2025.04.28. | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05. | 미상 | 2025.06.09. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02. | 69,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 69,000,000원 인수 |
| 유지희 | 2020.11.25. | 미상 | 2025.06.30. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10. | 미상 | 2025.04.22. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03. | 90,000,000원 | 2025.04.17. | 대항력 有 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 김동춘 | 2021.01.26. | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 이종영 | 2017.05.01. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26. | 미상 | 2025.04.16. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23. | 미상 | 2025.07.07. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10. | 68,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 68,000,000원 인수 |
| 함영민 | 2021.10.22. | 미상 | 2025.04.18. | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19. | 미상 | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07. | 95,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 95,000,000원 인수 |
| 이상원 | 2017.04.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12. | 90,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 지윤주 | 2017.04.18. | 미상 | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가는 84.4%, 실질취득은 420.0%
시세 조회상 신세계아파트의 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 낮아 하락 추세입니다. 현재 최저가 116,130,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%이므로 낙찰가만 놓고 보면 할인된 가격입니다.
하지만 가격 판단의 기준은 최저가가 아닙니다. 확인된 인수액 462,000,000원을 합친 최소 실질취득 578,130,000원은 최근 12개월 참고 평균의 420.0%, 최신 거래 124,000,000원의 약 466.2%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
시세 조회 대상면적은 59.85㎡이나 최근 거래 표본은 49.55~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 위 실거래는 직접 동일면적 시세가 아니라 가격 방향을 확인하는 참고치로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 | 0원 |
| 임차인 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 임차인 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 임차인 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 임차인 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 임차인 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 임차인 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 113,704,180원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
| 확인된 인수 합계 | 462,000,000원 | 0원 | 462,000,000원 |
근저당권 채권최고액 8,520,000,000원 중 113,704,180원이 배당되고, 미배당액은 8,406,295,820원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액이 핵심
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 462,000,000원 | 578,130,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 462,000,000원 | 543,291,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,903,700원 | 462,000,000원 | 518,903,700원 |
현재 시나리오에서 확인된 인수액은 462,000,000원이고, 3회·4회 유찰 시 시나리오에서도 같은 금액이 유지됩니다. 따라서 최저가가 81,291,000원, 56,903,700원으로 낮아져도 최소 실질취득은 각각 543,291,000원, 518,903,700원입니다. 추가 유찰만으로 가격 문제가 해소되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 14층 철근콘크리트 건물로 사용승인일은 2017.03.24.입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 현황. 2필지 일단의 토지는 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시세. 최근 거래 표본은 대상 시세 조회 면적 59.85㎡와 일치하지 않고, 최근 추세는 -6.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상인 말소기준 전 전입자의 실제 임대차보증금·점유부분·대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확인된 인수 462,000,000원 반영. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금은 예상배당상 전액 매수인 인수입니다.
- 배당요구만으로 인수 해소 판단 금지. 안진우·김연·권유경·허민수·윤효경·유지희·오복상·최은진·차선희·서지현·지윤주 등은 배당요구 기록이 있어도 보증금·확정일자 및 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
- 시세 비교 기준. 최저가 116,130,000원이 최근12개월 평균의 84.4%라는 숫자보다 최소 실질취득 578,130,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 거래 추세는 -6.3%이므로, 감정가나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 각 임차인의 임대차관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “최소 578,130,000원”이 중요하다
이 사건은 표면상 237,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 116,130,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 확인된 선순위 임차보증금만 462,000,000원이고, 이를 더한 최소 실질취득은 578,130,000원입니다.
최근 12개월 참고 실거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 추세도 -6.3%입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 전입자가 26명 더 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 임차 인수금액도 아직 닫히지 않았습니다. 현재 확인 범위만으로도 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 선순위 임차관계를 완전히 확정하기 전에는 입찰가 산정보다 인수위험 해소가 먼저입니다.
