81,291,000원
인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 2층 208호에 대한 임의경매입니다. 이름에는 '아파트'가 들어가지만 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 오피스텔입니다. 2017년 사용승인된 14층 철근콘크리트 건물이며, 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 81,291,000원입니다. 감정가 237,000,000원에 비해 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 매수인이 실제로 인수하는 임차보증금을 더한 금액입니다. 특히 이 사건처럼 선순위 전입 임차인이 다수 조사되고 보증금의 배당 여부가 불확실한 경우, 낮은 최저가는 안전마진을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 208호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 백덕일(2분의 1) · 홍승용(2분의 1) |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,291,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 김포농업협동조합(선정당사자) 외 공동담보 관련 농업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보목록 제2021-1418호) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 김포농업협동조합 등 근저당권 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인이 문제다
등기부상 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등 근저당권입니다. 채권최고액은 8,520,000,000원이며 상진종합건설주식회사가 채무자로 표시되어 있습니다. 동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합도 근저당권자로 기재되어 있고, 공동담보목록이 존재하므로 이 금액을 제208호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
이보다 앞선 인천서부새마을금고 근저당권 111,240,000원은 2021.08.13 이미 말소됐습니다. 이후 홍승용 지분에 대한 압류, 백덕일 지분에 대한 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 32명, 보증금 6건 확인
현황조사와 문건접수 내역에 등장하는 임차인 명의는 43명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의로 표시된 사례는 없으므로 승계기관을 임차인으로 중복 합산한 건수는 0건입니다. 이 중 32명은 말소기준권리인 2021.08.13 이전에 전입한 것으로 조사됐고, 11명은 그 이후에 전입했습니다. 다만 이는 여러 호실에 걸친 조사 명의의 수이며 제208호의 실제 임차인 수와 같다고 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 '가능·미상'은 말소기준권리 이전 전입 이력이 있다는 뜻으로, 실제 점유·임대차 유효성·호실 일치 및 대항요건 유지 여부의 확인이 필요합니다. 우선변제권은 확정일자와 법정 요건 등을 추가로 확인해야 합니다. 배당요구 내역이 확인되지 않는 경우는 배당요구를 하지 않았다고 확정하는 의미가 아닙니다. 보증기관 승계 중복신고는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가가 가격 메리트는 아니다
신세계아파트의 거래 자료상 비교 면적은 주로 49.55~49.78㎡이며, 대상 면적 비교값은 59.85㎡로 표시되어 있습니다. 따라서 아래 거래가격은 같은 면적의 직접 비교 시세가 아닙니다. 면적 차이를 감안해야 하지만, 거래 추세와 인수 위험의 규모를 파악하는 참고자료로는 활용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 141,500,000원 |
전체 거래 평균은 141,500,000원이지만 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 가장 최근인 2026년 5월 거래가는 124,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -6.3%로 하락 방향입니다. 과거의 상대적으로 높은 거래가격이 전체 평균에 반영되어 있으므로, 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래에 더 무게를 두어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,863,238원 | — |
| 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 김포농업협동조합 등 | 8,520,000,000원 | 79,427,762원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 합계 | — | 81,291,000원 | 462,000,000원 |
배당은 제시된 추정 모형 기준입니다. 집행비용 1,863,238원을 공제한 79,427,762원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 공동담보 채권최고액 8,520,000,000원과의 차액은 8,440,572,238원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 보증금 인수는 해당 임차인의 제208호 귀속과 대항력 성립을 전제로 한 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아진다고 안전해지지 않는다
현재 예상배당 방식에서 보증금 462,000,000원이 계속 전액 인수된다고 가정하면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 그대로 남습니다. 매수인 총부담은 낙찰가와 해당 인수액을 더해 비교해야 합니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 (34.3%) | 81,291,000원 | 462,000,000원 | 543,291,000원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 56,903,700원 | 462,000,000원 | 518,903,700원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 39,832,590원 | 462,000,000원 | 501,832,590원 |
낙찰가와 인수액을 합산한 단순 추정치입니다. 각 회차에서 임차인 배당액이 0원이고 보증금 인수액이 동일하다는 가정이며, 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 제208호에 귀속되지 않는 임차보증금은 실제 인수액에서 제외해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측·남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.03.24 사용승인된 14층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 명칭만으로 아파트의 주거용 거래 특성과 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등과 관련되어 있습니다. 공시지가 자료는 3,002,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신세계아파트의 거래 표본은 12건이며 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원입니다. 최근 추세 -6.3%로 하락 방향이고 거래 표본 면적도 대상 면적 비교값과 다르므로 실거래가를 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 경매 특성. 단지 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 여러 차례 유찰된 가격이 곧 시장가치의 확정적 할인이라는 뜻은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 208호 임차인 특정. 감정평가에 포함된 제201호 외 38개 호실의 임차인과 이번 제208호의 임차인을 구분하세요. 조사 명의 43명 전체를 제208호의 점유자로 간주해서는 안 됩니다.
- 선순위 전입 대조. 말소기준일 2021.08.13 이전 전입한 32명의 실제 점유 호실과 점유 개시일, 전입의 계속 여부를 확인하세요.
- 보증금 원본 확인. 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원이 각각 어느 호실에 속하는지 확인하세요.
- 우선변제권 확인. 확정일자, 배당요구 종기 내 신청 여부, 임대차계약 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 확정일자와 우선변제권이 불명확한 임차인을 모두 우선변제권 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 승계·확약 확인. 보증기관 승계나 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 확인되지 않았습니다. 실제로 제출된 별도 확약이 있다면 해당 임차인에게만 적용되는지 검토하고, 다른 선순위 임차인의 인수 가능성은 별도로 판단하세요.
- 공동담보와 배당 확인. 공동담보목록 제2021-1418호, 김포농업협동조합 등 근저당권자의 채권관계 및 물건별 배당을 확인하세요. 8,520,000,000원을 제208호만의 채무로 취급하지 마세요.
- 가격 비교 면적 확인. 대상 면적 비교값 59.85㎡와 실거래 표본 49.55~49.78㎡의 차이를 해소한 뒤 실질취득액을 시세와 비교하세요.
- 매각절차 이력 확인. 2025.12.17 기각결정정본 송달 이력이 있습니다. 해당 결정의 대상과 매각절차에 미치는 영향을 사건기록으로 확인하세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하세요. 낙찰 이후 소요비용도 취득비용에 반영해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라, 내 돈이 총얼마 들어가는가”
이 사건은 감정가 237,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 81,291,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 조사된 임차인 43명 가운데 32명은 선순위 전입 이력이 있고, 확인된 보증금 6건은 462,000,000원입니다. 예상배당대로 전부 인수한다면 실질취득 추정액은 543,291,000원으로 높아집니다.
최근 12개월 평균 거래가는 137,642,857원, 최신 거래가는 124,000,000원이며 가격 추세도 -6.3%입니다. 거래 면적의 차이까지 고려해야 하지만, 현재 인수 가정에서는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 여러 호실을 대상으로 한 임차인 조사 결과가 제208호에 어떻게 귀속되는지 밝혀지지 않았다는 점이 결정적인 위험입니다.
결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 말소기준권리 이후 등기상 압류는 소멸할 수 있지만 선순위 임차인의 권리는 별도의 문제입니다. 제208호의 실제 임차인, 대항력, 미배당 보증금과 호실별 배당관계가 확정될 때까지 81,291,000원을 '저렴한 매수가'로 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실질 인수액의 확정입니다.
