149,450,000원
인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 4층 402호로 표시된 집합건물이며, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 백덕일·홍승용이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기 권리만 보면 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤의 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준일인 2021.08.13.보다 앞서 전입한 임차 관련 인원이 다수 존재하고, 그중 보증금이 확인된 6명만 합쳐도 462,000,000원입니다. 배당표에서는 이 6명의 보증금에 대해 우선변제권이 없어 배당액 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 근저당권 · 김포농업협동조합 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
2017.03.30. 설정됐던 평화새마을금고 근저당권 123,000,000원은 2021.08.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 김포농업협동조합 근저당권 8,520,000,000원입니다. 이후 2023년의 국세 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 43명, 보증기관 승계 중복 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 목록상 실제 임차 관련 인원은 43명입니다. 말소기준 전 전입자 중 보증금이 확인되지 않은 경우는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020-03-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진우 | 2021-03-02 | 미상 | 2025-04-30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연 | 2020-04-16 | 미상 | 2025-04-22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 추영민 | 2020-06-03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규영 | 2021-11-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재근 | 2021-06-24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상안 | 2021-07-09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권유경 | 2020-04-13 | 미상 | 2025-04-14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허민수 | 2021-05-03 | 미상 | 2025-05-13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동욱 | 2021-09-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024-02-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024-02-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024-02-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진영 | 2023-12-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤효경 | 2017-06-05 | 미상 | 2025-06-09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유빈 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심상규 | 2019-10-02 | 69,000,000원 | 미상 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 유지희 | 2020-11-25 | 미상 | 2025-06-30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은채 | 2017-04-24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2021-12-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오복상 | 2017-04-10 | 미상 | 2025-04-22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영아 | 2020-02-17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천세현 | 2023-06-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문선용 | 2021-05-03 | 90,000,000원 | 2025-04-17 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동춘 | 2021-01-26 | 50,000,000원 | 미상 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 이종영 | 2017-05-01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한인숙 | 2020-04-13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은진 | 2017-05-26 | 미상 | 2025-04-16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동화 | 2017-05-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이봉현 | 2017-07-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차선희 | 2020-03-23 | 미상 | 2025-07-07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동선 | 2017-05-10 | 68,000,000원 | 미상 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 함영민 | 2021-10-22 | 미상 | 2025-04-18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2019-01-21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지현 | 2021-04-19 | 미상 | 2025-04-15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재정 | 2021-12-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창수 | 2020-12-07 | 95,000,000원 | 미상 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2017-04-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤석 | 2017-04-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규진 | 2017-04-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지윤 | 2019-04-12 | 90,000,000원 | 미상 | 있음·인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 지윤주 | 2017-04-18 | 미상 | 2025-04-15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다해 | 2017-04-20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다
신세계아파트 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저가 149,450,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%이며, 전체 12건 평균 141,500,000원과 비교해도 105.6%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -6.3%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,892,300원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 146,557,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 8,373,442,300원이며, 위 6명의 확인 보증금 462,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017-03-24입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 거래 참고. 신세계아파트는 60세대이며 실거래 12건 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 말소기준 전 전입자들의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 확인 인수 462,000,000원 반영. 현재 최저가만 입찰원가로 보지 말고 최소한 확인된 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 미상 임차 위험. 보증금 미상인 말소기준 전 전입자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확인 전에는 인수액 상한을 확정할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.3%이고, 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 108.6%입니다.
- 면적 불일치 주의. 비교 기준 면적 75.22㎡와 실거래 표본 49.55㎡~49.78㎡가 일치하지 않아 실거래 가격은 참고 수준으로 봐야 합니다.
- 관리비 확인. 현관에 미납관리비독촉장이 붙어 있었다는 현황조사 내용이 있으므로 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2021-1418호와 연결되어 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “462,000,000원 인수”가 먼저다
감정가 305,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가가 149,450,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인보다 선순위 임차관계를 먼저 봐야 합니다. 현재 확인된 보증금 6건만으로도 매수인 인수액이 462,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득 최소액은 611,450,000원입니다.
더구나 말소기준 전 전입자 가운데 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수 남아 있습니다. 반면 현재 최저가 자체도 최근 12개월 실거래 평균 137,642,857원의 108.6%이고, 최신 거래는 124,000,000원, 최근 가격 추세는 -6.3%입니다. 실거래 표본의 면적이 직접 일치하지 않는다는 한계까지 고려하더라도, 확인된 인수액만으로 이미 가격 메리트를 논하기 어려운 고위험 구조입니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 임차 보증금과 인수범위의 완전한 확정입니다.
