인천지방법원 2025타경508526. 미추홀구 도화동의 신세계아파트 4층 402호입니다. 건물 이름에는 아파트가 들어가지만, 감정요항표상 이용상태와 집합건축물대장 용도는 오피스텔입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 등기부의 말소 여부만 보고 안전하다고 판단하면 곤란합니다. 조사 명단에는 말소기준일 이전 전입자가 다수 존재하고, 일부는 보증금도 확인됩니다. 등기상 근저당권이 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 부담은 별개의 문제입니다. 특히 조사 대상 임차인들이 개별적으로 어느 호실을 점유하는지 확정해야 본건 402호의 실제 인수금액을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

최초 신탁 소유권은 2017년 3월 30일 신탁재산의 귀속으로 정리됐고, 백덕일·홍승용이 각각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 같은 날 설정된 평화새마을금고 근저당권 123,000,000원은 2021년 8월 13일 해지로 이미 말소됐습니다.

현재 유효한 말소기준권리는 2021.08.13 김포농업협동조합 등 근저당권입니다. 이후 홍승용 지분에 대한 2023년 3월 국세 압류, 백덕일 지분에 대한 2023년 11월 국세 압류, 2025년 4월 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 등기된 압류의 말소와 실제 조세채권의 배당·우선순위 문제는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 43명 명단, 선순위 전입 32명

현황조사와 문건접수 등에 등장하는 개인은 43명입니다. 그중 32명의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 11명은 그 이후입니다. 보증기관의 대위·승계 명의로 중복 집계된 사람은 없습니다. 다만 명단에 있는 사람이 모두 독립된 임대차계약의 실제 임차인인지, 특히 본건 402호의 점유자인지는 별도로 확인해야 합니다.

보증금이 구체적으로 확인된 6명은 심상규, 문선용, 김동춘, 김동선, 김창수, 김지윤입니다. 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르고, 보증금 합계는 462,000,000원입니다. 나머지 37명은 보증금 액수가 확인되지 않으며, 그중 26명은 말소기준 이전 전입자입니다. 확정일자와 실제 우선변제권도 확인되지 않았습니다.

말소기준일 2021.08.13과 전입일을 비교한 예비 판정입니다. '대항력 가능'은 요건 충족 여부를 확인해야 한다는 의미이며, '기준 후'는 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵다는 의미입니다. 배당요구 사실과 우선변제권의 성립·배당 가능성은 동일하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 76%라는 숫자의 함정

신세계아파트 거래자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원(7건), 가장 최근 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다. 현재 최저가 104,615,000원은 최근 12개월 평균의 76.0% 수준입니다. 그러나 이를 곧바로 '시세보다 저렴하다'고 해석해서는 안 됩니다.

비교 거래의 면적은 49.55~49.78㎡인 반면, 본건에 연결된 대상 면적 참고값은 75.22㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 402호의 직접적인 시세로 확정할 수 없습니다. 게다가 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -6.3%로 하락하고 있습니다.

배당 시뮬레이션상의 실질취득액 566,615,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래액을 모두 크게 웃돕니다. 물론 비교 거래가 면적상 일치하지 않아 이를 402호의 정확한 시세 초과액으로 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 확인되는 정보만으로 가격 매력을 인정할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)

집행비용 2,264,610원과 근저당권 배당 102,350,390원의 합계는 매각가 104,615,000원입니다. 임차인 인수보증금은 매각대금에서 실제 지급되는 배당금이 아니라 매수인에게 남는 것으로 산정한 금액입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보의 채권최고액 대비 미배당 추산 8,417,649,610원은 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다

현재 산정된 보증금 인수액 462,000,000원을 그대로 적용하면, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액은 높은 수준을 유지합니다.

실질취득은 해당 회차 매각가와 산정 인수액의 단순 합계이며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 이 표는 임차인 배당 0원, 보증금 전액 인수라는 현재 배당 시뮬레이션의 가정을 유지합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔입니다. 건물 이름에 '아파트'가 포함돼 있다는 이유로 아파트와 동일한 이용·가격 조건을 가정해서는 안 됩니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2의 2필지 일단 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용됩니다. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지 공시지가. 3,002,000원/㎡이며, 토지면적 자료는 757.0㎡입니다. 이는 해당 오피스텔의 전용면적이나 개별 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 신세계아파트 60세대, 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 거래 표본과 본건 대상 면적이 일치하지 않고 최근 거래 추세도 하락해, 환금가치를 보수적으로 판단해야 합니다.
• 관리비. 현황조사상 현관에 미납관리비 독촉장이 부착돼 있었습니다. 체납 규모와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 402호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단 43명 중 누가 본건 402호의 점유자인지 호실별로 대조해야 합니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 본건 인수액으로 확정하면 안 됩니다.
• 선순위 임대차 원본 확인. 말소기준 이전 전입 32명 가운데 본건 관련자의 임대차계약, 실제 점유, 전입 유지, 보증금 및 대항요건을 확인해야 합니다.
• 확정일자·우선변제권 확인. 배당요구가 접수됐더라도 확정일자와 우선변제권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 권리의 성립시점과 배당가능액을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 최종 인수액 재산정. 현재 시뮬레이션의 462,000,000원은 보증금 6명 합계에 기초합니다. 본건 관련성, 최종 배당, 미배당 보증금을 확정한 후 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보 범위 점검. 채권최고액 8,520,000,000원과 공동담보목록 제2021-1418호를 확인하고, 공동담보 물건별 권리·배당 관계를 살펴야 합니다.
• 체납관리비 확인. 현관의 미납관리비 독촉장과 관련하여 관리사무소에 체납 내역, 공용부분 구분 및 지급 책임 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 표본 재검증. 최근 거래는 49㎡대이며 본건 면적 참고값은 75.22㎡입니다. 면적·층·용도·상태가 일치하는 실거래 자료를 확보하기 전에는 시세 할인율을 확정할 수 없습니다.
• 유찰·매각절차 확인. 3회 유찰 상태와 2026.10.27 매각기일을 확인하고, 송달 기록의 기각결정 관련 내용과 현재 절차 진행 여부를 사건기록으로 재확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 임차인의 권리신고, 배당요구, 매수인 인수사항, 점유관계 및 특별매각조건을 최종 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.04억이 취득원가 1.04억은 아니다”

이 물건의 가장 위험한 착시는 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려온 최저가입니다. 겉으로는 감정가 305,000,000원짜리 오피스텔을 104,615,000원에 취득할 수 있는 것처럼 보입니다.

하지만 권리분석에서 먼저 확인할 것은 매각가격이 아니라 인수해야 할 보증금입니다. 현재 배당 시뮬레이션에 따르면 보증금 462,000,000원을 전액 인수하며, 실질취득액은 566,615,000원으로 계산됩니다. 이 보증금들이 402호에 귀속되는지부터 확인되지 않았고, 나머지 선순위 전입자의 보증금과 권리관계도 불명확합니다.

시장 측면에서도 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -6.3% 하락했습니다. 거래 면적이 달라 정확한 시세 비교는 제한되지만, 현재의 실질취득 추산액을 정당화할 근거도 확인되지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 공동담보, 체납관리비 독촉, 다수 임차인의 권리 불확실성이 겹칩니다.

결론은 입찰 보류입니다. 402호의 실제 임차인과 최종 인수액을 확정하고, 같은 조건의 거래가격을 확보하기 전에는 낮은 최저가를 투자 기회로 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 권리관계의 확정입니다.