인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 7층 701호로 표시된 오피스텔 경매입니다. 건물 이름에는 아파트가 들어가지만, 집합건축물대장상 이용상태와 경매 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 308,000,000원, 현재 최저매각가는 105,644,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.

등기부의 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권입니다. 이후 발생한 두 건의 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당권 말소만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입자들의 임차보증금이 매수인에게 승계되는지가 가장 중요한 판단 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 임차관계는 별개

2017년 신탁등기와 인천중부신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021년 설정된 공동담보 근저당권입니다. 이후 인천세무서장의 압류 두 건과 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.

다만 선순위 임차인의 대항력은 근저당권 말소와 다르게 판단합니다. 말소기준일 이전 전입이 확인되는 명의가 32명이나, 이들의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 호실 귀속과 대항력 유지 여부를 모두 확인해야 합니다. 선행 전입만으로 개별 임차인의 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험

현황조사와 문건접수 등에 나타난 명의는 43명입니다. 그중 32명은 2021.08.13. 이전 전입, 11명은 이후 전입으로 기재돼 있습니다. 보증금이 확인되는 명의는 6명이며 나머지는 보증금 또는 계약조건이 확인되지 않습니다. 아래 표의 대항력 상태는 전입일을 기준으로 한 예비 판정으로, 701호의 실제 임차인 명단으로 확정된 것이 아닙니다.

확인된 보증금과 인수 시뮬레이션

위 6명은 모두 말소기준 이전 전입자로 기재돼 있습니다. 김동춘은 확정일자 2025.06.13이 확인되고, 문선용은 2025.04.17 배당요구를 접수했습니다. 각자의 실제 우선변제 범위와 701호 귀속 여부는 별도 확인이 필요합니다. 기재된 462,000,000원은 여러 임차보증금의 합계이며, 701호 매수인이 전액 부담해야 하는 확정 금액은 아닙니다.

임차인별 전입·대항력·우선변제·승계 현황

대항력 가능은 전입일이 말소기준에 앞선다는 의미입니다. 실제 대항력은 주택 인도·점유·주민등록 유지와 개별 임대차관계 확인이 필요합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판정이 아닙니다. 승계 가능 역시 법적 요건과 미배당액 확인을 전제로 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가만 보면 판단이 왜곡된다

최저가 105,644,000원은 감정가 308,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 낙찰가가 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 별개의 문제입니다.

회차별 계산은 주어진 인수 시뮬레이션 금액을 그대로 유지한 단순 합산입니다. 실제 배당과 인수액은 법적 지위 및 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다. 대항력 있는 개별 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 인수 미배당액이 증가해 실질취득비용이 해당 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건에서는 각 임차보증금의 호실 귀속부터 확인해야 합니다.

④ 실거래 비교 — 거래 하락과 면적 차이에 주의

신세계아파트 실거래 자료에는 전체 12건의 평균 141,500,000원, 최근 12개월 7건의 평균 137,642,857원이 확인됩니다. 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 기간 대비 -6.3%의 하락 추세입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 근저당권 채권의 미배당액은 8,416,635,016원입니다. 이는 채권최고액 기준의 계산으로 실제 확정 채무잔액과는 구별해야 합니다. 또한 공동담보 관계와 다른 호실의 매각·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.

심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금은 배당 시뮬레이션상 각각 배당 0원, 인수 대상으로 처리돼 있습니다. 하지만 실제 701호의 배당순위·미변제 보증금 및 매수인 인수 여부는 개별 임대차관계가 확인돼야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트, 오피스텔, 상업용부동산이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.03.24 사용승인됐으며, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2의 업무시설·공동주택 부지로, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등의 규제가 있습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지 규모는 60세대이며 최근 거래가격이 하락 추세입니다. 오피스텔은 임대차 상태와 개별 호실의 실제 이용상태가 환금성에 중요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 701호 임차인 특정. 전체 현황조사 명의 중 실제 7층 701호에 거주하거나 임차권을 보유한 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
• 보증금 승계액 재산정. 보증금 462,000,000원 전체를 자동으로 701호에 귀속시키지 말고 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 선행 전입자의 대항력. 말소기준 이전 전입자의 계약기간, 점유, 주민등록 유지, 확정일자와 배당요구를 각각 확인해야 합니다.
• 공동담보 조사. 제2021-1418호 공동담보목록과 다른 목적물의 배당·변제 상황을 확인해야 합니다.
• 면적별 시세 재확인. 49㎡대 실거래를 75.22㎡ 대상의 시세로 그대로 적용하지 말고 해당 호실과 실제로 비교 가능한 거래를 찾아야 합니다.
• 매각조건 확인. 3회 유찰 이후의 매각조건, 점유현황, 명도 비용 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 재검토. 세무서 압류와 관련된 조세채권의 배당, 당해세, 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 기일 확인. 2026.10.27 매각 전 사건 진행상태 및 변경·정지·취하 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰 ≠ 안전한 저가 매수”

이 물건은 감정가 308,000,000원에서 최저가 105,644,000원까지 떨어졌습니다. 외형적인 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 등기상 근저당 말소보다 중요한 것은 선순위 임차보증금 인수 위험입니다.

배당 시뮬레이션에 나타난 보증금 인수액 462,000,000원을 모두 부담한다면 실질취득비용은 567,644,000원에 이릅니다. 이는 현재 최저가만 볼 때와 전혀 다른 결과입니다. 동시에 여러 호실에 걸친 임차인 명단이 포함돼 있어, 그 인수액 전부가 701호에 해당하는지도 아직 확인되지 않았습니다.

최근 거래가격은 -6.3% 하락 추세이고, 확인된 비교 거래는 대상면적과 달라 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 권리 위험과 환금성 위험이 해소되지는 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 701호의 실제 임차인, 유효한 대항력, 우선변제 및 미배당 승계액, 그리고 동일 면적의 실거래 시세가 확인되기 전까지는 최저가를 근거로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 고위험 오피스텔 경매입니다.