인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 7층 701호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이후 국의 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유관계입니다.
현황조사와 문건접수에 나타난 임차·점유자는 모두 보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차·점유자입니다. 그중 보증금이 확인된 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원은 배당 시나리오에서 우선변제권 없이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 합계가 462,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 7층 701호 · 도로명주소 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 청구금액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
2017.04.06. 설정된 인천중부신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13. 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 국의 지분 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.30 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.22 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.14 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.05.13 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.06.09 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 있음 | 없음 | 69,000,000원 | 확인되지 않음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.06.30 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.22 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 | 2025.04.17 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 | 확인되지 않음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.16 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.07.07 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 있음 | 없음 | 68,000,000원 | 확인되지 않음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.18 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.15 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 95,000,000원 | 확인되지 않음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 | 확인되지 않음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.15 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인되지 않음 |
보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증금이 확인된 6명은 배당 시나리오상 매수인 인수로 반영된 금액입니다.
② 시세 비교 — 유찰됐지만 ‘싸다’고 볼 수 없다
신세계아파트 실거래 표본 12건의 전체 평균은 141,500,000원이고, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다. 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저가 150,920,000원은 전체 평균의 106.7%, 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 즉 인수액을 빼고 최저가만 비교해도 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
더 중요한 것은 실제 부담입니다. 현재 최저매각가 150,920,000원에 배당 시나리오상 확인된 인수액 462,000,000원을 더하면 최소 612,920,000원입니다. 이는 시세표의 비교금액과 단순 비교할 수 있는 수준을 넘어섭니다. 게다가 아직 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계가 남아 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 | 0원 |
| 임차인 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 임차인 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 임차인 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 임차인 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 임차인 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 임차인 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 148,007,120원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 미배당액은 8,371,992,880원이고, 확인된 매수인 인수액은 462,000,000원입니다. 이 인수액은 보증금이 확인된 6명만 반영한 금액이며, 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 건물은 철근콘크리트구조 14층, 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하고 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 신세계아파트 최근 거래는 120,000,000원~160,000,000원이며 최근 거래군이 과거 거래군보다 6.3% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 150,920,000원에 확인 인수액 462,000,000원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계의 계약서와 명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인 6명 재검증. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금은 배당 시나리오상 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 시세 과대평가 금지. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 추세는 -6.3%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균보다 높습니다.
- 면적 차이 확인. 시세 비교 시스템의 대상면적 75.22㎡와 실거래 표본 49.55~49.78㎡가 일치하지 않아 거래표본의 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 3회 유찰 105,644,000원, 4회 유찰 73,950,800원 시나리오에서도 확인 인수액 462,000,000원은 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 임대차관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 봐야 할 숫자
감정가 308,000,000원이 2회 유찰되어 150,920,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 중심 숫자는 49%가 아니라 462,000,000원입니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 인수액만 462,000,000원이고, 현재 최저가를 더한 확인 실질취득 부담은 최소 612,920,000원입니다.
시세 측면에서도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 109.6%이며 최신 거래 124,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -6.3%로 하락 중이고, 비교 표본의 면적까지 대상과 일치하지 않습니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자가 다수 남아 있습니다. 등기상 후순위 소멸보다 임차 승계가 훨씬 큰 사건이며, 현재 자료만으로는 가격 메리트보다 인수 위험이 압도적입니다. 결론은 D등급 — 고위험입니다.
