인천지방법원 2025타경508526. 본건은 도화동 신세계아파트 3층 301호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 백덕일·홍승용 각 지분 2분의 1이고, 말소기준권리는 2021.08.13. 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 김포농업협동조합이며 등기에는 동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합과 공동담보가 기재돼 있고 채권최고액은 8,520,000,000원입니다.

등기부의 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인·점유자는 44명이고, 이 가운데 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 33명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다. 반면 금액까지 확인된 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤 6명은 배당계산에서 보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소보다 선순위 임차관계가 핵심

2017년 남인천새마을금고 근저당권 123,000,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 김포농업협동조합의 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 국세 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 44명

보증금 대위변제기관이나 보증기관의 중복신고는 없으므로 아래 44명 모두 실제 임차인·점유자로 조사된 인원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 봐도 최근 거래보다 낮지 않다

신세계아파트 거래 표본은 12건이며 전체 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 표본 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.3%의 하락 추세입니다.

단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 2.0회, 매각률이 0.0%로 집계되어 있습니다. 본건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 여기에 최근 거래가격의 하락 추세까지 겹치므로 최저가 할인율을 가격 메리트로 가점할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 확인된 매수인 인수액은 462,000,000원입니다. 양윤숙 임차권의 미배당 보증금 잔액과 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 승계 가능액은 이 462,000,000원에 더해질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 462,000,000원 인수는 그대로

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 사용승인일은 2017.03.24입니다.
• 주위환경. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 도로. 건물 서측·남측 도로를 이용하며, 토지 정보상 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
• 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 토지면적은 757.0㎡입니다.
• 물건 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간 대비 -6.3% 하락했습니다. 다만 거래 표본 면적은 본건과 다릅니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 462,000,000원을 최저가와 반드시 합산. 현재 확인되는 실질취득 최소액은 609,980,000원입니다. 최저가 147,980,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 양윤숙 임차권 배당결과 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 등기상 계약별 보증금 66,000,000원·69,000,000원·89,000,000원이 기재돼 있습니다.
• 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 말소기준 전 전입자 가운데 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 유무만으로 인수위험 제거 금지. 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 혼재하므로 각 임대차관계와 배당순위를 개별 대조해야 합니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 추세 -6.3%입니다. 현재 최저가도 최근 평균의 107.5%이므로 가격 가점 사유가 아닙니다.
• 면적 차이 유의. 본건 75.22㎡와 거래표본 49.55㎡~49.78㎡가 일치하지 않으므로 거래가를 그대로 본건 가치로 대입하지 마세요.
• 유찰 횟수 착시 경계. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔어도 확인 인수 462,000,000원은 그대로입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “609,980,000원 이상 취득”으로 봐야 한다

이 사건은 감정가 302,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 147,980,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석을 끝까지 하면 결론은 반대입니다. 금액이 확인된 대항력 임차인 6명의 보증금만 462,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득 확인분은 609,980,000원입니다.

그마저도 끝이 아닙니다. 을구 4번 양윤숙 임차권은 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하도록 명시돼 있고, 말소기준 전에 전입한 다수 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력이 있다고 단정할 수 없지만 대항력 가능·미상으로 남겨두어야 합니다.

가격 측면에서도 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 추세는 -6.3%입니다. 본건과 거래표본의 면적이 달라 직접 시세 비교에는 한계가 있지만, 현재 최저가 자체가 최근 평균의 107.5%라는 점과 462,000,000원의 확정 인수 부담을 함께 보면 “싸게 나온 경매”로 평가할 근거가 없습니다. 권리관계가 해소되거나 선순위 임차보증금의 실제 잔액과 배당 결과가 명확하게 정리되지 않는 한, 본건은 가격보다 인수위험이 지배하는 고난도 사건입니다.