인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 301호입니다. 명칭은 아파트지만 공부상 용도는 오피스텔이며, 임차권등기상 301호의 면적은 75.22㎡입니다. 감정가는 302,000,000원이고 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 103,586,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 떨어진 물건처럼 보입니다.

그런데 권리를 읽으면 이야기가 완전히 달라집니다. 이 물건에는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권이 말소기준권리로 존재합니다. 이보다 앞선 2017.04.05 전입·점유을 기초로 하는 양윤숙의 주택임차권이 301호 전체에 등기되어 있습니다. 임차권등기는 근저당권보다 늦게 접수되었지만, 대항력과 우선변제권의 기초가 되는 전입·점유 및 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다.

더구나 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 이라는 취지의 인수 조건이 명시되어 있습니다. 이것이 이 물건의 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 권리

을구 1번 남인천새마을금고 근저당권(채권최고액 123,000,000원)은 2021.08.13 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 을구 3번 근저당권입니다. 이후 발생한 국세 압류 2건과 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 세금채권의 실제 배당순위 및 당해세 문제는 별도로 확인해야 합니다.

을구 3번 근저당권의 채권최고액은 8,520,000,000원으로, 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합이 관련된 공동담보입니다. 이는 이 호실만을 대상으로 확정된 실제 잔여 채무액을 뜻하지 않습니다. 공동담보 배분과 임차인의 선순위 배당 여부를 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 301호의 진짜 위험

전입·임대차 관련 기록에는 44명의 이름이 나타납니다. 그러나 그중 호실이 명확하게 특정된 권리는 양윤숙의 제3층 제301호 75.22㎡ 전체에 관한 주택임차권등기입니다. 다른 사람들의 전입 기록을 모두 301호의 별도 임대차로 보거나, 보증금을 단순 합산해 실제 매수인 부담액으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

양윤숙의 등기에는 2017년·2019년·2021년 계약에 따라 보증금 66,000,000원, 69,000,000원, 89,000,000원이 순차적으로 기재되어 있습니다. 이를 각각 독립된 세 건의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 마지막 기재 보증금은 89,000,000원이지만, 실제 잔존 보증금과 변경계약의 효력은 원본 확인이 필요합니다.

특히 양윤숙의 우선변제권이 인정되더라도 낙찰대금에서 실제 얼마를 배당받느냐가 중요합니다. 우선변제권이 있다는 사실은 보증금 전액을 배당받는다는 보장이 아닙니다. 전액 배당되지 않으면 명세서에 따라 매수인 인수 문제가 남습니다.

③ 보증금 확인 명단과 조건부 인수액

양윤숙 외에 보증금이 확인되는 사람은 아래 6명입니다. 이들의 보증금 합계가 462,000,000원이며, 배당 추정에서는 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 다만 이들이 각각 301호에 관한 독립 임차인인지 확인되지 않았으므로 이는 확정 인수액이 아닌 조건부 위험 시나리오로 보아야 합니다.

④ 그 밖의 전입·점유 관계자

다음은 별도 보증금 금액이나 해당 호실이 특정되지 않은 관련 전입자 37명입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 경우에는 대항력 가능·미상으로, 늦은 경우에는 후순위 전입으로 구분했습니다. 전입 기록만으로 301호의 실제 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

선순위 전입이라는 표현은 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 뜻입니다. 개별 임대차의 대항력 확정, 배당순위 및 매수인 승계 여부를 뜻하지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것도 아닙니다.

⑤ 실질취득액 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다

보증금 인수 여부가 중요한 경매에서는 낙찰가와 매수인 인수액을 합쳐야 실제 취득 부담을 판단할 수 있습니다. 현재 계산상 보증금 인수 추정액 462,000,000원이 전부 이 물건에 적용된다고 가정하면 다음과 같습니다.

다만 한 가지는 명확합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충당되지 않는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다. 이런 경우 실질취득 부담은 해당 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 여러 임차인이 관련될 때에는 각 보증금의 실제 귀속 호실, 우선순위, 배당액 및 중복관계를 따져야 합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 103,586,000원 가정)

위 표는 집행비용을 우선 공제하고 잔액을 근저당권에 배당한 단순 계산입니다. 301호에 특정된 양윤숙의 선순위 임차권에 대한 우선배당이 반영되지 않았으므로 실제 배당표나 확정 인수액으로 사용하면 안 됩니다. 당해세, 다른 우선채권 및 공동담보 배분에 따라 결과는 달라집니다.

⑦ 시세 분석 — 숫자상 저렴해도 비교가 성립하지 않는다

신세계아파트의 최근 실거래 12건 평균은 141,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -6.3% 하락 추세입니다.

문제는 거래 면적입니다. 아래 실거래들은 전용 49.55~49.78㎡ 구간인데, 경매 대상 301호는 75.22㎡입니다. 따라서 전체 평균이나 최근 평균에 단순히 최저가를 나누어 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회이며, 이 사건은 이미 3회 유찰되었습니다. 감정가 대비 하락폭 자체는 크지만 이는 권리 위험을 제거하거나 환금성을 보장하지 않습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 매수인에게 승계되는 임차보증금이 있다면 실질취득 부담은 그만큼 높아질 수 있습니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.03.24 사용승인을 받았습니다. 승강기·위생·급배수시설이 구비되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭의 '아파트'와 실제 공부상 용도를 혼동하지 않아야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 60세대이며 최근 거래가 존재하지만, 확인된 거래는 49㎡대입니다. 75.22㎡인 301호의 실제 매도 가능 가격과 거래 수요는 별도로 확인해야 합니다.

⑨ 입찰 전 필수 체크리스트

• 301호 임차권 확정. 양윤숙의 등기부상 보증금 66,000,000원·69,000,000원·89,000,000원의 계약 변경 경위와 현재 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
• 선순위 배당 검증. 양윤숙의 대항력·우선변제권, 배당요구, 실제 우선배당 가능액 및 낙찰자 인수 잔액을 확인해야 합니다.
• 호실별 임대차 구분. 보증금 합계 462,000,000원이 산정된 6명의 임대차 목적물이 301호인지 다른 호실인지 확인해야 합니다. 중복 또는 타 호실 보증금은 이 물건의 부담으로 합산하면 안 됩니다.
• 현황조사 확인. 관련 명단 44명의 점유·전입 관계와 실제 301호 점유자를 구분해야 합니다. 배당요구자와 단순 전입자의 법적 지위도 다를 수 있습니다.
• 배당표 재검토. 근저당권자에게 전액을 배당한 단순 계산은 선순위 임차권을 반영하지 않습니다. 공동담보·세금·선순위 임차권을 반영해 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 면적 확인. 49㎡대 실거래를 75.22㎡ 물건의 동일평형 시세로 사용해서는 안 됩니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 확인해야 합니다.
• 하락장 대응. 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 과거 전체 평균에 근거해 입찰가를 높여서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 기일·원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 임차권등기 및 최신 등기부를 입찰 직전 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰이 위험을 지워주지는 않는다”

이 사건은 감정가 302,000,000원에서 103,586,000원까지 내려온 3회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 최저가 하락폭보다 중요한 것은 낙찰자가 실제로 부담해야 하는 권리입니다.

301호 전체에 관한 양윤숙의 선순위 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 여기에 호실이 확인되지 않은 여러 전입자의 보증금과 점유관계가 얽혀 있어, 추정 인수액 462,000,000원을 그대로 확정하거나 무조건 배제하기도 어렵습니다.

조건부로 계산한 실질취득액은 565,586,000원에 이르지만, 이 금액도 실제 301호의 확정 인수액은 아닙니다. 시세 역시 49㎡대 거래와 75.22㎡ 대상 물건의 면적 차이 때문에 직접 비교할 수 없고, 최근 거래 흐름은 -6.3% 하락 추세입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 301호의 실제 임차인·보증금·배당순위·인수 잔액을 확정하고, 동일 면적의 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가를 낮추는 것보다 인수 위험을 정확히 확정하는 일이 먼저입니다.