인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 9층 901호는 건물 이름과 달리 감정평가상 오피스텔입니다. 소유자는 백덕일·홍승용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권이며, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 임차인입니다. 현황조사 등에서 확인되는 인원은 43명이며, 이 가운데 32명은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아니지만, 보증금과 점유 요건이 확인될 경우 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 9층 901호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 집합건물 · 오피스텔 (감정평가상 이용상태) |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 | 311,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,673,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 · 을구 3번 근저당권 |
| 근저당권자 | 김포농업협동조합 · 동해농업협동조합 · 구미칠곡축산업협동조합 |
| 채무자 | 상진종합건설주식회사 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보) |
| 경매 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 등 |
| 배당상 인수 추정액 | 462,000,000원 (호실 귀속 확인 필요) |
| 실질취득 시뮬레이션 | 568,673,000원 (최저가 + 인수 추정) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준은 2021.08.13 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다. 2017년 설정된 기존 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 2021년 8월 13일 말소됐습니다. 이후 새로 설정된 공동담보 근저당권을 기준으로 2023년의 국세 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 등기상 압류의 소멸과 선순위 임차보증금의 소멸은 서로 다른 문제입니다. 말소기준일 이전부터 적법하게 점유하고 대항요건을 갖춘 임차인이 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 그 미회수액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 국세 압류가 매각으로 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별도 검토 대상입니다.
임차인 분석 — 기준일 전 전입 32명, 인수 범위 미확정
현황조사·문건접수 등으로 확인되는 임차·점유 관련 인원은 43명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없습니다. 다만 실제 임대차계약의 수와 각 임차인의 점유 호실은 별도로 확정해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 2021.08.13 말소기준권리와 전입일을 비교한 잠정 분류입니다. 기준일 전 전입자는 점유·주거용 사용·대항요건 유지 여부를 확인해야 하므로 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권도 미상으로 분류했습니다. 배당요구일은 문건접수 내역이 확인된 경우에만 기재했습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 보라
신세계아파트 거래정보상 전체 12건 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 먼저 살펴야 합니다. 최근 거래 추세는 -6.3%로, 가격이 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비동일 면적 | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 평균 | 비동일 면적 | 12건 | 141,500,000원 |
최저매각가 106,673,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 77.5%입니다. 하지만 이것만으로 가격이 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 인수 추정액을 합한 568,673,000원은 최근 12개월 평균의 약 413.2%, 최신 거래의 약 458.6%에 해당합니다. 면적 차이를 감안해도 우선 검토할 것은 낙찰가 할인율이 아니라 실제 인수 부담의 존부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,673,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 매각대금은 집행비용과 근저당권 배당에 사용되며, 선순위 전입자 6명의 보증금 합계 462,000,000원은 별도 인수액으로 처리되어 있습니다. 이는 개별 호실의 권리관계가 확인된 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,293,422원 | 0원 |
| 임차인 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 임차인 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 임차인 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 임차인 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 임차인 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 임차인 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 근저당 · 김포농업협동조합 등 | 8,520,000,000원 | 104,379,578원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 합계 | — | 106,673,000원 | 462,000,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증금 인수액은 901호 귀속 및 실제 대항력 확인 전의 추정치입니다.
회차별 시나리오 — 추가 유찰도 인수 위험을 없애지 못한다
| 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
106,673,000원 | 462,000,000원 | 568,673,000원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 24.01% |
74,671,100원 | 462,000,000원 | 536,671,100원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 16.81% |
52,269,770원 | 462,000,000원 | 514,269,770원 |
위 표는 각 회차에서 동일한 462,000,000원 전액 인수를 유지한 단순 계산입니다. 실제 배당이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다. 따라서 표에 나타난 실질취득액의 감소를 확정적인 매수가격 절감 효과로 받아들여서는 안 됩니다.
현재 회차의 근저당권 미배당 추정액은 8,415,620,422원입니다. 4회 유찰 가정에서는 8,447,072,980원, 5회 유찰 가정에서는 8,469,071,086원입니다. 이는 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족액이며, 매수인에게 그 금액이 승계된다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측과 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수시설 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 '아파트'가 포함되어도 일반 공동주택 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지. 도화동 424-2·428-2의 2필지 일단으로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 757.0㎡이며 공시지가 정보는 3,002,000원/㎡입니다. 이는 개별 901호의 전용 대지면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 관련됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 정보와 도로 관련 사항도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 감정평가만으로 확정되지 않습니다.
- 환금성. 신세계아파트 거래정보에는 60세대와 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래 추세는 -6.3%로 하락했고, 확인된 비교거래는 경매 대상과 면적이 다릅니다. 동일 면적 거래와 실제 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 901호의 실제 임차인 특정. 임차 관련 인원 43명이 감정평가 대상 여러 호실에 걸쳐 있을 가능성이 있으므로, 901호를 점유하는 임차인과 임대차계약을 호실별로 대조해야 합니다.
- 선순위 전입자의 대항력 확인. 말소기준일 전 전입한 32명은 전입일만으로 대항력이 확정되지 않습니다. 실제 점유, 주거용 사용, 전입 유지 및 임대차 성립 요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 462,000,000원의 귀속 검증. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 계약서와 점유 호실, 배당 여부를 대조해야 합니다. 이 금액 전체가 901호의 부담이라고 확정해서도, 인수가 없다고 가정해서도 안 됩니다.
- 보증금 미상 인원 조사. 기준일 전 전입자 중 보증금 미상인 26명의 실제 임대차 및 보증금액을 확인해야 합니다. 확인된 462,000,000원만으로 최대 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
- 확정일자·배당요구 검증. 우선변제권의 성립과 순위, 배당요구 여부, 실제 배당액을 확인해야 합니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 전액 회수를 전제할 수 없습니다.
- 공동담보 원부 확인. 공동담보목록 제2021-1418호 및 근저당 피담보채권을 대조하고, 901호에 관한 배당과 다른 호실의 배당관계를 구분해야 합니다.
- 국세 압류·조세채권 확인. 2023년 국세 압류 2건의 등기상 소멸 여부와 별개로, 실제 조세채권의 배당 우선순위가 임차인 및 담보권 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2025.12.17 기각결정정본 발송 내역이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력, 현재 매각절차 진행 상태를 확인해야 합니다. 기각 내역만으로 경매 전체가 종료됐다고 단정할 수 없습니다.
- 실거래 비교 재검증. 최근 12개월 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원은 비동일 면적 자료입니다. 901호와 동일한 면적·용도의 거래를 확보한 후 가격을 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자 확인과 인도 가능성을 점검하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료, 공동담보목록, 배당요구 문건을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.06억에 낙찰돼도 1.06억짜리 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰로 싸진 가격이 아니라 확인되지 않은 선순위 임대차 부담입니다. 감정가 311,000,000원에서 106,673,000원까지 떨어진 최저가는 눈에 띄지만, 배당 시뮬레이션상 인수액 462,000,000원을 적용하면 실질취득액은 568,673,000원으로 계산됩니다.
더 중요한 문제도 있습니다. 이 금액이 실제 901호에 전부 귀속되는지 확인되지 않았고, 선순위 전입자 중 보증금 미상인 인원이 많습니다. 게다가 비교 실거래는 면적이 다르며, 확인된 시장 흐름은 -6.3% 하락 추세입니다. 단지 평균 2.8회 유찰과 이번 사건의 3회 유찰 이력까지 고려하면 가격 할인율만으로 위험을 상쇄했다고 볼 근거가 없습니다.
결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 공동담보의 개별 호실 범위, 실제 임차인, 대항력, 배당 후 잔여 보증금을 확인해 실질취득액을 다시 산정해야 합니다. 권리관계와 호실별 인수금액이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 응찰 판단을 내려서는 안 됩니다.
