인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 9층 901호로 표시되지만, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 2017.04.06 백덕일·홍승용이 각 2분의 1 지분을 보유하게 됐고, 2021.08.13 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합이 공동담보로 설정한 채권최고액 8,520,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 훨씬 중요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차인으로 집계된 인원은 43명입니다. 이 가운데 32명의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인된 6명은 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하도록 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 9층 901호 · 도로명 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 가격비교 대상면적 75.22㎡ · 14층 건물 중 9층 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 152,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 근저당권 · 김포농업협동조합 외 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 문제다
2017.04.06 설정됐던 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 136,800,000원은 2021.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 공동근저당 8,520,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 홍승용 지분에 대한 2023.02.02 압류, 백덕일 지분에 대한 2023.11.01 압류, 2025.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 43명, 선순위 전입 32명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 따라서 아래 43명은 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 판단에서도 유찰률만 보면 안 됩니다. 제공된 최근 거래 표본의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05의 124,000,000원입니다. 현재 최저가 152,390,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 110.7%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 141,500,000원 |
다만 중요한 비교 한계가 있습니다. 대상 면적은 75.22㎡인데 위 거래 표본은 49.55~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 표본을 대상 호실의 정확한 적정가로 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 제공된 시장지표상 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 110.7%이고 최근 추세가 -6.3%이므로, “2회 유찰돼 시세보다 싸다”는 판단은 금지해야 합니다. 특히 이 사건은 최저가가 아니라 확인된 인수를 합친 614,390,000원 이상의 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,390,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,933,460원 | 0원 |
| 임차인 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 |
| 임차인 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 임차인 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 임차인 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 임차인 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 임차인 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 외 | 8,520,000,000원 | 149,456,540원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금 152,390,000원 중 집행비용 2,933,460원을 제외한 149,456,540원이 근저당권자 측에 배당되고, 근저당 미배당액은 8,370,543,460원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별로 봐도 인수부담이 지배한다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 하한 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 152,390,000원 | 462,000,000원 | 614,390,000원 | 8,370,543,460원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 106,673,000원 | 462,000,000원 | 568,673,000원 | 8,415,620,422원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 74,671,100원 | 462,000,000원 | 536,671,100원 | 8,447,072,980원 |
추가 유찰이 생겨도 확인된 인수액 462,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 4회 유찰 가정으로 매각가가 74,671,100원까지 내려가도, 확인된 부분만 계산한 실질취득 하한은 536,671,100원입니다. 여기에 선순위 전입 26명의 미상 보증금 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물은 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 이용되고 있으며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성 확인. 신세계아파트 거래자료는 60세대, 동일 단지 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 최근 거래 추세는 -6.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 26명의 보증금 확인이 최우선. 전입은 말소기준 전이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 추가 인수액이 확정되기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
- 확인된 6명 462,000,000원은 최저가와 별도. 예상배당상 배당 0원·전액 매수인 인수입니다. 최저가만으로 응찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 최근 거래 면적 차이 확인. 대상 75.22㎡와 제공된 실거래 49.55~49.78㎡가 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 137,642,857원을 대상 호실의 정확한 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.3%입니다. 현재 최저가부터 최근 12개월 평균의 110.7%이므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
- 절차 기록 확인. 2025.12.17 채권자·채무자·소유자에게 기각결정정본 발송 기록이 있고, 현재 매각기일은 2026.09.14로 제시돼 있습니다. 사건기록에서 기각결정의 대상과 이후 절차 경과를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.52억 경매”가 아니라 “6.14억+α 인수형”
이 사건을 152,390,000원짜리 경매물건으로 보면 분석이 처음부터 틀어집니다. 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원 — 확인된 6명의 보증금만 462,000,000원이고 전액 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 하한은 614,390,000원입니다.
더 큰 문제는 이 숫자가 끝이 아니라는 점입니다. 말소기준 전 전입자 32명 가운데 보증금이 확인된 사람은 6명뿐이고, 나머지 26명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 추가 인수금액이 미상입니다. 반면 제공된 시장자료에서는 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 110.7%이며 최근 추세는 -6.3%입니다. 거래 표본의 면적이 대상과 일치하지 않는 한계까지 감안하면, 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 선순위 임차관계와 실제 인수액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
