인천지방법원 2025타경508526. 인천광역시 미추홀구 도화동 신세계아파트 12층 1201호는 건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 '아파트'가 들어가지만 용도는 오피스텔이므로, 일반 아파트와 동일한 물건으로 가정해서는 안 됩니다.

이 사건의 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다. 채권최고액은 8,520,000,000원이며, 공동담보목록이 존재합니다. 이후 발생한 공유자 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실이 임차보증금 인수 문제까지 해결하는 것은 아닙니다.

전입·점유 관련 명단에는 43명이 있으며, 이 중 32명은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 다만 전입일만으로 주택임대차보호법상 대항력이 확정되는 것은 아니므로, 이들은 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다. 무엇보다 이 명단이 1201호에 어떻게 연결되는지가 특정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차권 인수는 별개

② 임차인·전입관계 — 가장 중요한 위험 구간

현황조사 등에 나타난 전입·점유 관련 명단은 총 43명입니다. 그중 32명은 말소기준일 이전 전입, 11명은 이후 전입으로 구분됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이는 실제 1201호의 임차인이 43명이라는 뜻은 아닙니다. 개별 호실을 식별할 수 없으므로 1201호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.

③ 확인된 보증금과 인수 시나리오

보증금 금액이 확인되는 선순위 전입자는 다음 6명입니다. 이들의 보증금 합계가 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액 462,000,000원에 해당합니다. 확정일자·우선변제권과 실제 점유 호실은 확인이 필요합니다.

위 합계는 금액이 확인된 6명의 보증금 합계입니다. 미상 보증금은 포함되지 않았으며, 1201호와의 계약·점유 연결이 검증되기 전에는 실제 인수총액으로 확정할 수 없습니다.

④ 전체 전입·점유 조사 명단

말소기준일인 2021.08.13 이전 전입자는 대항력 성립 가능성을 별도로 조사해야 합니다. 전입일 이후에도 실제 주택 인도·계속 점유 및 임대차계약 등 요건이 필요합니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권도 확정할 수 없습니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득과 면적 차이를 보라

신세계아파트의 거래 통계에는 최근 12건의 평균 141,500,000원, 최근 12개월 7건 평균 137,642,857원이 제시되어 있습니다. 최신 거래는 2026.05, 124,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -6.3%입니다.

그러나 가격 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 물건의 비교 대상 기준면적은 75.22㎡인 반면, 확인된 거래는 49.55~49.78㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 아래 거래가는 1201호의 직접적인 적정시세로 사용할 수 없습니다. 최저가가 이들 거래가보다 낮다는 사실만으로 할인 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 미배당액은 8,414,605,828원입니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보에 관한 금액으로, 이를 개별 호실의 매수인이 직접 인수한다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑦ 회차별 시나리오 — 유찰만으로 해결되지 않는다

표의 실질취득액은 각 회차 최저가에 동일한 인수 추정액 462,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 실제 인수액은 해당 호실의 임차관계, 대항력, 배당 및 매각물건명세서에 따라 달라집니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

유찰이 한 번 더 발생하면 최저매각가는 75,391,400원, 두 번 더 발생하면 52,773,980원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 현재 인수 추정액을 그대로 적용하면 실질취득 가정액은 각각 537,391,400원과 514,773,980원입니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 안전한 취득비용이 낮아지는 것은 다른 문제입니다.

⑧ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물로, 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수시설 및 승강기설비가 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 아파트가 포함되어 있어도 일반 아파트로 해석하지 않아야 합니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2번지의 일반상업지역으로, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 도로. 서측 및 남측 도로를 이용하며, 토지이용계획상 대로2류에 접합니다.
• 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 표시상 해당하지 않습니다.
• 환금성. 거래 통계상 60세대 규모이며, 확인된 49㎡대 실거래는 120,000,000~160,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -6.3%로 하락하고 있고 물건과 거래 표본의 면적이 일치하지 않아, 1201호의 적정 매도가격은 별도 검증해야 합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 1201호 임차인 특정. 전입·점유 관련 43명 중 실제 1201호와 관련된 사람이 누구인지, 같은 호실에 관한 중복·동거인 기록이 있는지 확인합니다.
• 선순위 대항력. 2021.08.13 이전 전입자 32명에 대해 실제 점유 호실, 인도일, 계속 점유, 임대차계약의 존재를 대조합니다.
• 보증금 인수액 검증. 시뮬레이션의 462,000,000원이 1201호에 귀속되는지, 실제로 매수인이 인수하는 금액인지 확인합니다.
• 확정일자·배당요구. 배당요구가 접수된 임차인의 확정일자 및 우선변제권, 배당 가능액과 미배당 잔액을 확인합니다.
• 매각물건명세서. 매각으로 소멸하지 않는 임차권, 비고란의 인수조건, 임대차관계 및 특별매각조건을 확인합니다.
• 공동담보. 김포농업협동조합 등 근저당권의 공동담보목록 제2021-1418호와 배당관계를 확인합니다.
• 시세 재산정. 75.22㎡ 물건과 실제 면적·용도·층·상태가 일치하는 거래를 확보한 후 적정 취득가격을 다시 계산합니다.
• 점유·명도. 현장 점유자, 임대차계약서, 전입세대열람, 관리비 체납과 인도 가능성을 확인합니다.
• 사건 진행상태. 2025.12 기각결정 관련 송달 이력이 존재하므로 해당 결정의 대상과 현재 매각기일 진행 여부를 원본 사건기록에서 확인합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 사건 진행내역을 다시 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 인수채무

이 물건은 감정가 314,000,000원에서 출발해 3회 유찰 후 107,702,000원으로 최저매각가가 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 매수인 인수 추정액 462,000,000원입니다.

이를 전부 인수한다는 가정에서는 실질취득 비용이 569,702,000원에 달합니다. 반면 확인된 거래는 물건과 면적이 일치하지 않고, 최근 시장 추세도 -6.3%로 하락하고 있습니다. 따라서 최저가가 참고 실거래 평균의 78.2%라는 사실을 가격상 이점으로 평가해서는 안 됩니다.

다만 가장 큰 불확실성은 전입·점유 명단과 대상 1201호 사이의 관계입니다. 여러 호실의 기록이 혼재되어 있다면 462,000,000원을 모두 인수하는 계산 자체가 실제 권리관계와 다를 수 있습니다. 반대로 선순위 대항력 임차인의 보증금이 남는다면 낮은 낙찰가가 이를 해결해 주지도 않습니다.

종합 판단: D등급 · 입찰 보류. 현 단계에서는 가격보다 임차인 특정과 인수채무 검증이 선행되어야 합니다. 매각물건명세서와 실제 1201호 임대차관계를 확정하고, 실질취득액을 다시 계산한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.