인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 12층 1201호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 백덕일·홍승용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2021.08.13. 을구 3번 김포농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이후 홍승용 지분과 백덕일 지분에 설정된 국 압류, 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 문제는 임차관계입니다. 실제 임차인은 43명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 32명은 2021.08.13. 말소기준권리보다 앞서 전입했습니다. 전입일만으로 대항력의 모든 요건이 최종 확정되는 것은 아니므로, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 남는다

최초 2017.04.06. 설정됐던 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 136,800,000원은 2021.08.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 을구 3번 김포농업협동조합 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 43명

보증기관 대위·승계 신고자는 없어 아래 43명은 모두 실제 임차인·점유 신고자로 집계됩니다. 말소기준일은 2021.08.13.입니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 낮지 않다

신세계아파트 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3% 하락한 흐름입니다.

현재 최저가 153,860,000원 자체가 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 따라서 2회 유찰로 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 여기에 확인된 인수액 462,000,000원을 더하면 실질취득 하한은 615,860,000원이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 집행비용 2,954,040원을 제외한 150,905,960원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 8,369,094,040원입니다. 확인된 6명의 보증금 462,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 그대로

이 사건에서는 유찰로 법원 최저가가 낮아져도 배당 가정상 확인된 임차보증금 인수액 462,000,000원은 현재·3회·4회 유찰 시나리오에서 동일합니다. 따라서 “유찰됐으니 싸졌다”는 해석보다 낙찰가 외에 붙는 인수액을 먼저 봐야 합니다. 여기에 금액이 확인되지 않은 선순위 전입자 문제까지 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔. 감정평가 이용상태도 기호 1~39 모두 오피스텔로 확인됩니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.03.24, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래 흐름. 실거래 표본 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원이며 최근 구간은 이전보다 -6.3% 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 32명 개별 확인. 현재 확인된 인수 462,000,000원 외에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 다수 있습니다. 전입·점유·보증금·확정일자·배당요구·배당결과를 사람별로 대조해야 합니다.
• 확인 인수액 462,000,000원 반영. 현재 배당 계산에서는 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
• 최저가 중심 판단 금지. 현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 거래 평균의 111.8%이며 최근 시세 추세도 -6.3%입니다.
• 면적 불일치 확인. 대상 면적 75.22㎡와 실거래 표본 49.55~49.78㎡가 일치하지 않으므로 동일면적 거래를 별도로 확인해야 정확한 시세 판단이 가능합니다.
• 다회 유찰의 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태이고 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있습니다.
• 절차 진행 원본 확인. 2025.12.17. 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.14. 매각기일이 함께 확인되므로 입찰 전 사건진행내역에서 현재 매각 절차의 효력을 직접 대조해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “인수 4.62억+”을 봐야 한다

이 사건은 유찰률만 보면 감정가 314,000,000원에서 최저가 153,860,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 말소기준 후순위 등기는 매각으로 소멸하지만, 배당 계산에서 이미 462,000,000원의 임차보증금이 매수인 인수로 확인됩니다. 현재 회차의 실질취득 하한은 615,860,000원이고, 그 밖에 말소기준 전에 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 111.8%이고, 최신 거래는 124,000,000원, 최근 추세는 -6.3%입니다. 실거래 면적이 대상 물건과 일치하지 않는다는 한계까지 감안해야 하지만, 적어도 이 데이터로 “유찰돼서 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 근거는 없습니다. 확인된 인수액 자체가 최저가보다 훨씬 크고, 추가 인수 규모까지 미확정인 고위험 권리구조입니다.