인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 3층 304호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일·홍승용 각 지분 2분의 1이고, 현재 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 채권최고액 8,520,000,000원 공동담보 근저당입니다. 이후 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유·임차관계입니다. 조사된 점유·임차 관계는 43명이고, 이 중 말소기준일 이전 전입으로 분류된 인원이 32명입니다. 그 가운데 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금은 합계 462,000,000원으로 확인되며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이 금액 전부가 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

더 큰 문제는 나머지 선순위 점유관계입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 최은진은 2017.05.26 전입·확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 462,000,000원은 최대 인수액이 아니라 현재 확인된 최소 위험액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별개

2017년 남인천새마을금고 근저당 111,240,000원은 2021.08.13 해지·말소됐고, 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합의 8,520,000,000원 공동담보 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2023년 국세 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 43명, 선순위 위험 집중

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 현황상 확인된 점유·임차 관계 43명을 그대로 보면, 말소기준권리보다 앞선 전입자는 32명, 이후 전입자는 11명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 85.4%보다 ‘실질취득’을 봐야 한다

최저가 117,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 137,642,857원의 85.4%입니다. 그러나 이 사건은 그 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확인된 인수액 462,000,000원을 더한 실질취득은 이미 최소 579,600,000원이므로, 최근 12개월 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 크게 넘어섭니다.

게다가 실거래 비교표본은 대상면적 59.85㎡와 일치하지 않습니다. 최근 거래는 49.55㎡~49.78㎡이고, 최근 12개월 평균은 7건 기준 137,642,857원입니다. 따라서 이 거래표본을 대상 호실의 정확한 시세로 단정할 수는 없지만, 최소 실질취득 579,600,000원이 비교 실거래 가격대보다 현저히 높은 구조라는 점은 가격 판단에서 반드시 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당권 미배당액은 8,404,846,400원입니다. 확인된 임차보증금 인수액 462,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰돼도 핵심 부담은 사라지지 않는다

최저가가 117,600,000원에서 82,320,000원, 다시 57,624,000원으로 내려가도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 계속 462,000,000원입니다. 따라서 4회 유찰 가격까지 내려가더라도 확인분만 반영한 실질취득은 최소 519,624,000원입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 점유 위험은 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다.
• 주위환경. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당합니다.
• 도로. 서측 및 남측 도로를 이용하며 대로2류에 접합니다.
• 공시지가. 3,002,000원/㎡, 토지면적 757.0㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 시장표본. 신세계아파트 60세대이며 최근 실거래 12건 평균은 141,500,000원이나, 대상면적 59.85㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 117,600,000원에 확인된 인수 462,000,000원을 더한 최소 실질취득은 579,600,000원입니다.
• 선순위 점유자 보증금 확인. 말소기준 이전 전입으로 분류된 32명 가운데 다수는 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액 산정이 끝나지 않았습니다.
• 최은진 배당관계 확인. 2017.05.26 확정일자와 2025.04.16 배당요구가 확인되지만 보증금은 확인되지 않습니다.
• 6명 인수금 재확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 확인 보증금 합계는 462,000,000원이고 현재 배당 시뮬레이션상 전액 인수입니다.
• 비교시세 면적 주의. 대상면적 59.85㎡에 비해 거래표본은 49.55㎡~49.78㎡라 직접적인 동일면적 비교가 아닙니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 대비 이전 구간 추세 -6.3%입니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 채권최고액 8,520,000,000원, 공동담보목록 제2021-1418호입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 점유자의 실제 임대차계약·보증금·배당관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 4.62억 인수가 먼저다

표면만 보면 감정가 240,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 117,600,000원까지 내려온 사건입니다. 최저가만 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 85.4%라 싸 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건에서 그 비교는 결론이 될 수 없습니다.

확인된 대항력 보증금 인수만 462,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득은 최소 579,600,000원입니다. 4회 유찰 시나리오에서도 확인분 기준 실질취득이 519,624,000원이며, 보증금 미상 선순위 점유관계가 추가로 남습니다. 시장도 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 추세 -6.3%로 내려가는 흐름입니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차 위험은 전혀 깨끗하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “117,600,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “462,000,000원 이상의 인수 부담과 미상 보증금까지 포함해 총 얼마를 떠안느냐”입니다. 확인되지 않은 선순위 보증금이 정리되지 않는 한 가격 할인만으로 접근하기 어려운 고위험 구조입니다.