인천지방법원 2025타경508526. 공부상 용도는 오피스텔이고, 대상은 신세계아파트 4층 404호입니다. 등기상 공유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1이며, 현재 말소기준은 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권 8,520,000,000원입니다. 이 근저당과 그 이후 압류·경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유 명의가 매우 많다는 것입니다.

특히 보증금이 확인된 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤은 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 현재 배당 가정에서 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영되어 있습니다. 이 여섯 보증금의 합계가 바로 462,000,000원입니다. 유지희는 404호 전부에 관한 임차권등기가 있고 보증금 90,000,000원, 전입 2020.11.25., 확정일자 2020.11.10.로 현 회차에서는 우선변제로 90,000,000원 전액 배당되는 가정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기상 2017년 평화새마을금고 근저당은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 김포농업협동조합 등 명의의 8,520,000,000원 근저당이 새로 설정되어 현재 말소기준이 됐습니다. 따라서 2021.08.13.보다 먼저 전입한 점유자가 실제 해당 호실을 점유하고 임대차관계를 갖춘 경우에는 이 근저당보다 앞서는 대항관계가 문제됩니다.

유지희는 2023.03.06. 을구 4번 주택임차권등기를 마쳤지만, 그 기초가 되는 전입일은 2020.11.25.이고 확정일자는 2020.11.10.입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 462,000,000원은 ‘확인된 위험’일 뿐

보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 명의는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)

현재 회차 가정에서 매각대금 118,580,000원은 집행비용 2,460,120원, 유지희 90,000,000원, 근저당권자 26,119,880원으로 전부 소진됩니다. 근저당 미배당은 8,493,880,120원입니다. 별도로 알려진 매수인 인수액은 462,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰돼도 인수액이 따라 올라간다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 118,580,000원에서 83,006,000원, 58,104,200원으로 내려가도 시나리오상 매수인 인수액은 462,000,000원 → 470,888,108원 → 495,341,676원으로 증가합니다. 즉 추가 유찰만 기다리면 싸지는 구조가 아닙니다. 권리인수를 함께 계산한 실질취득은 계속 553,000,000원 이상에 머뭅니다.

⑤ 시세 비교 — 하락 추세보다 권리비용이 더 크다

신세계아파트 최근 거래 표본 12건의 전체 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 최신 2026.05 거래는 124,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3%로 하락했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,002,000원/㎡, 토지면적 757.0㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 평지입니다.
• 건축물. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래. 신세계아파트 총 60세대. 최근 거래는 확인되지만 대상 59.85㎡와 실거래 표본 49.55~49.78㎡의 면적이 일치하지 않습니다.
• 경매 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 최근 거래 추세는 -6.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유자 특정. 유지희 외 다수 명의는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 404호와의 실제 임대차 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 462,000,000원 인수 근거 재확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금과 현재 점유·퇴거·반환 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 선순위 전입 확인. 보증금·확정일자가 없는 말소기준 이전 전입 명의는 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 새로 확인되면 인수액이 더 커질 수 있습니다.
• 유지희 배당잔액 확인. 현 회차에서는 90,000,000원 전액 배당 가정이지만 실제 배당에서 부족하면 잔액 인수 조항이 작동합니다.
• 최저가만 시세와 비교 금지. 118,580,000원은 최근 평균의 86.2%지만, 알려진 인수액을 포함한 실질취득은 580,580,000원입니다.
• 면적 다른 실거래 주의. 최근 거래 12건은 49.55~49.78㎡이고 대상은 59.85㎡입니다. 단순 평균가격을 대상 호실 시세로 확정하면 안 됩니다.
• 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.14입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “인수액 경매”

이 사건은 감정가 242,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 118,580,000원까지 내려온 탓에 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 확인된 선순위 임차 보증금 인수액만 462,000,000원입니다. 최저가와 합치면 실질취득은 580,580,000원으로 올라갑니다.

최근 12개월 비교거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 시장 흐름도 -6.3% 하락입니다. 게다가 실거래 표본 면적 자체가 대상 59.85㎡와 일치하지 않아 가격평가에는 추가 보정이 필요합니다. 그럼에도 실질취득이 비교시장보다 압도적으로 높은 구조라는 점은 바뀌지 않습니다.

더 큰 문제는 알려진 462,000,000원이 끝이 아닐 수 있다는 점입니다. 말소기준 이전에 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 명의가 다수이고, 이들은 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 이 물건은 가격이 싸서 접근하는 사건이 아니라, 실제 404호 임차관계와 인수액을 완전히 확정하지 못하면 손을 들기 어려운 고위험 사건입니다. 종합 판단은 D입니다.