인천지방법원 2025타경508526. 미추홀구 도화동 신세계아파트 2층 202호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 146,020,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 말소기준은 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등의 채권최고액 8,520,000,000원 근저당인데, 그보다 먼저 전입한 점유자가 대거 확인됐습니다.
현재 배당표에서 보증금이 확인되고 우선변제권이 없는 선순위 임차인 6명 — 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원 — 의 보증금 합계 462,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 현금 낙찰대금 146,020,000원만 보고 ‘감정가 대비 반값’이라고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 202호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 75.22㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 등 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차는 별개
말소기준인 2021.08.13. 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 사라지지 않습니다. 특히 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 32명이고, 이 가운데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자가 25명입니다. 이런 점유자는 보증금 규모와 실제 임대차관계를 확정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 다수, 보증금 미상 다수
확인된 임차인·점유자는 43명입니다. 말소기준일인 2021.08.13.보다 먼저 전입한 사람이 32명, 이후 전입자는 11명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 69,000,000원 인수 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 미상 | 2025.04.17 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 68,000,000원 인수 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 95,000,000원 인수 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 90,000,000원 | 2021.02.02 | 2025.08.06 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상, 실질취득은 더 멀다
신세계아파트 최근 거래 12건 평균은 141,500,000원이고, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다. 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저가 146,020,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%로, 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 할 수 없습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 1. 임차인 안진우 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수 · 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 53,175,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 집행비용 2,844,280원과 안진우 보증금 90,000,000원을 먼저 배당한 뒤, 근저당권에는 53,175,720원이 배당됩니다. 근저당권 미배당액은 8,466,824,280원입니다. 별도로 매수인 인수액 462,000,000원이 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 462,000,000원 | 608,020,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 462,000,000원 | 564,214,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 71,549,800원 | 482,138,096원 | 553,687,896원 |
3회 유찰 시에도 확인 인수는 462,000,000원으로 그대로이고, 4회 유찰 시에는 오히려 482,138,096원으로 늘어납니다. 안진우 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 못하는 구간으로 내려가면 그 미배당 잔액까지 매수인 인수에 더해지는 구조입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 더 떨어진다는 이유만으로 총 취득부담이 같은 비율로 감소하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,002,000원/㎡, 토지면적 757.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 거래. 신세계아파트는 60세대이며 최근 거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡로 대상 75.22㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현 회차에서 확인된 매수인 인수는 462,000,000원입니다. 최저가 146,020,000원과 분리해서 보면 안 됩니다.
- 선순위 미상 임대차 확인. 말소기준 전 전입자 중 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 사람이 25명입니다. 임대차계약서·주민등록·점유범위·보증금 원본 확인이 핵심입니다.
- 안진우 배당잔액 확인. 현 회차 배당가정에선 90,000,000원 전액 배당이지만, 매각대금이 내려가 미배당 잔액이 생기면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 시세 면적 주의. 최근 거래 12건은 49.55㎡~49.78㎡이고 대상은 75.22㎡입니다. 단순 금액평균을 202호의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 137,642,857원이고 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 거래군 추세는 -6.3%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.46억”이 아니라 “확인 부담 6.08억”부터 본다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰돼 146,020,000원까지 내려온 최저가입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대 방향입니다. 현재 확인된 선순위 임차보증금 인수액만 462,000,000원이고, 이를 더한 실질취득은 608,020,000원입니다. 이마저도 말소기준 전에 전입한 보증금·확정일자 미상 점유자 25명의 위험을 더하지 않은 숫자입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 거래 추세는 -6.3%입니다. 거래 면적이 대상보다 작아 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 현재 최저가가 최근 거래군보다 싸다는 근거는 없습니다. 여기에 다수의 선순위 임차관계와 2회 유찰이 겹쳐 있습니다. 최저가 할인율은 크지만 권리 부담은 더 크고, 추가 미상 위험도 남아 있는 고난도 물건입니다.
