인천지방법원 2025타경508526. 이름은 신세계아파트지만 감정평가상 해당 물건의 용도는 오피스텔입니다. 2017년 사용승인된 14층 건물의 2층 202호이며, 임차권등기상 면적은 75.22㎡입니다. 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021년 김포농업협동조합 등이 설정한 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다.

근저당권과 그 이후의 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부상의 권리가 말소된다는 것과 임차보증금 인수위험이 사라진다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 안진우는 2021.03.02 전입하고 2021.02.02 확정일자를 받은 것으로 등기되어 있습니다. 이는 말소기준권리인 2021.08.13 근저당권보다 앞섭니다.

현재 예상배당에서는 안진우에게 보증금 90,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 해당 보증금의 현재 회차 예상 인수잔액은 0원입니다. 그러나 배당이 부족해지면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려갈 때 오히려 인수부담이 늘어나는 구조를 반드시 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별개

임차인 분석 — 202호 특정 여부가 핵심

현황조사·문건접수·등기부 등에 기재된 인원은 43명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 중 근저당 설정일보다 앞서 전입한 사람은 32명, 이후 전입자는 11명입니다. 다만 이 명단 전체가 경매대상인 202호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 개별 점유 부분이 특정되지 않은 사람들의 호실을 반드시 확인해야 합니다.

'가능·미상'은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 해당 호실의 실제 점유·임대차관계 또는 확정일자 등이 충분히 확인되지 않았다는 의미입니다. 전입일만으로 대항력 또는 보증금 인수를 확정하지 않습니다. 배당요구 신고가 있는 경우에도 보증금액·확정일자와 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.

선순위 보증금 6건 — 인수 추정 462,000,000원의 구성

안진우의 90,000,000원은 위 462,000,000원에 포함되지 않습니다. 현재 회차에서는 전액 우선배당을 가정했기 때문입니다. 반면 향후 유찰되어 배당액이 보증금에 미달하면, 안진우의 미배당액도 인수위험에 추가됩니다. 이는 나머지 6명의 호실별 권리 확인 문제와 별개입니다.

② 시세 비교 — 싸 보이는 숫자와 실제 가격은 다르다

신세계아파트의 확인된 실거래는 전용면적 49.55~49.78㎡ 구간입니다. 반면 본건 202호는 임차권등기상 75.22㎡입니다. 따라서 아래 거래는 동일면적 직접 비교가 아닌 주변 가격 흐름을 보는 참고 자료입니다. 면적 차이를 무시하고 본건이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

전체 12건 평균은 141,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 137,642,857원으로 더 낮습니다. 최신 거래가는 124,000,000원이고, 최근 거래 추세 역시 -6.3%입니다. 과거 높은 거래가가 포함된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 102,214,000원 가정)

아래 배당은 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정입니다. 집행비용과 선순위 임차인 안진우의 우선배당을 반영하고, 그 후 근저당권자에게 남는 금액을 배당하는 방식입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 8,510,016,996원입니다. 이는 매수인의 인수채무가 아니라 근저당권자의 예상 미회수액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당채권 확정에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다

각 회차의 실질취득 추정액은 해당 회차 최저가와 인수 추정액을 합산한 값입니다. 인수 6건이 모두 본건에 해당한다는 시나리오에 기초하며, 실제 낙찰가나 확정 인수액을 의미하지 않습니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

현재 회차에서 102,214,000원이던 최저가가 5회 유찰 가정에서는 50,084,860원으로 낮아집니다. 하지만 같은 시나리오의 인수 추정액은 462,000,000원에서 503,216,667원으로 늘어납니다. 이에 따라 실질취득 추정액은 564,214,000원에서 553,301,527원으로 상대적으로 작게 감소합니다.

이러한 현상은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 미배당분을 매수인이 인수하기 때문입니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하여 해당 임차인의 보증금 수준으로 총부담이 사실상 고정될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물로, 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 이름에 '아파트'가 들어가더라도 일반 공동주택 아파트와 동일한 용도로 평가해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구· 과밀억제권역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 3,002,000원/㎡이며, 토지대장상 면적은 757.0㎡입니다. 이는 본건의 대지지분 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 60세대로 기재되어 있습니다. 비교 실거래는 49㎡대에 집중되어 있어 75.22㎡로 기재된 본건의 매각가격과 직접 연결하기 어렵습니다. 거래가격 하락 추세 -6.3%도 보수적으로 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 202호 실제 임차인 확정. 안진우의 임차권등기 범위는 202호로 특정되어 있습니다. 그 외 임차인 42명의 점유호실을 대조하여 본건에 직접 관련된 사람을 구분해야 합니다.
• 인수 추정 462,000,000원 검증. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금이 실제 202호에 관한 것인지, 각각 대항요건을 유지하고 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 임대차라면 본건에 합산할 수 없습니다.
• 안진우 보증금 배당 확인. 보증금 90,000,000원 전액이 배당되는지 최종 배당표로 확인해야 합니다. 일부라도 미배당되면 매수인이 인수할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 안진우 외 임차인 다수의 확정일자와 보증금액이 불확실합니다. 전입일만으로 배당순위나 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 김포농업협동조합 등의 2021.08.13 근저당권과 이후 국세 압류 및 경매개시결정의 소멸관계를 등기부 원본과 대조해야 합니다.
• 세금·배당순위 확인. 국가 압류가 2건 존재합니다. 당해세와 법정기일 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금 관련 채권을 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 비교 면적 일치. 49.55~49.78㎡ 실거래를 75.22㎡ 본건의 직접 시세로 확정하지 말고, 동일 용도·면적·층수의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·인도·관리비. 실제 점유자와 점유권원을 파악하고, 인도명령 가능성·명도 협의·체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 매각기일과 송달 상태. 매각기일은 2026.10.27입니다. 사건기록에는 2025.12.17 기각결정 정본 발송 내역과 일부 폐문부재 후 송달간주 내역이 존재하므로, 현재 사건 진행상태 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 검증. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임대차계약서·배당요구 종기 및 최종 배당관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1.02억 낙찰”과 “1.02억 취득”은 다르다

이 물건은 감정가 298,000,000원에서 최저가 102,214,000원으로 낮아져 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 배당·인수 시뮬레이션에서 462,000,000원의 별도 인수액이 추정되어 실질취득액은 564,214,000원입니다.

다만 이 수치는 6명의 선순위 임차보증금이 모두 본건 202호에서 인수된다는 조건부 계산입니다. 202호에 명확히 연결되는 안진우의 임차권등기와 다른 임차인들의 호실 미확인 문제를 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 안진우의 보증금은 현재 회차에서 전액 배당을 가정하지만, 향후 저가 낙찰 시에는 미배당 잔액 인수가 발생할 수 있습니다.

비교 실거래는 본건보다 작은 면적이며, 최근 거래가격 추세도 -6.3% 하락입니다. 낮은 최저가를 근거로 저평가 물건이라고 판단할 수 없고, 시뮬레이션상 실질취득액에는 가격상 매력도 확인되지 않습니다. 3회 유찰, 선순위 전입 다수, 인수권리 불확실성, 제한적인 동일면적 시세 검증을 종합하면 현 단계에서는 신규 입찰보다 임차권리와 실제 호실 관계의 확인이 우선입니다.