인천지방법원 2025타경508526. 대상은 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 4층 405호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 131,320,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에서 유찰률보다 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 인수액입니다.
말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권으로, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 이보다 뒤의 국세 압류와 경매개시결정, 2025.06.09. 등기된 김은채의 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 임차권등기의 말소와 보증금 반환채무는 같은 문제가 아닙니다. 매각물건명세서상 김은채는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 405호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 405호 66.12㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금이 남는다
2017.03.30. 설정됐던 평화새마을금고 근저당권 121,320,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 2023년 홍승용·백덕일 지분에 대한 압류와 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 인수 4.62억 + 보증금 미상 선순위 전입 다수
확인되는 인원은 총 43명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일이 말소기준권리 2021.08.13.보다 앞선 인원은 32명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 전입일만으로 대항력 유라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
반면 배당계산에 명시적으로 매수인 인수로 잡힌 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계는 462,000,000원입니다. 현재 최저가 131,320,000원과 합치면 이미 593,320,000원이므로, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 1.3132억이 아니라 실질취득 최소 5.9332억입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 확인 없음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 有 | 확인 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 확인 없음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 확인 없음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 확인 없음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 확인 없음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수액 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 60,000,000원 / 63,000,000원 | 2025.06.09 | 有 | 有 | 없음 | 미배당 잔액 |
③ 시세 비교 — 49% 유찰가를 가격 메리트로 보면 안 된다
신세계아파트 실거래 표본 12건의 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3% 낮아 하락 추세입니다.
현재 최저가 131,320,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%지만, 최신 거래 124,000,000원보다는 높습니다. 더구나 실거래 표본은 전용 49.55~49.78㎡이고 대상은 66.12㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 표본만으로 대상 호실의 적정 시세를 단정해서는 안 됩니다. 무엇보다 이 사건은 현재 확인된 인수를 포함한 실질취득 최소액이 593,320,000원이므로, 최저가가 실거래 평균보다 낮다는 이유로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 인수 · 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 128,681,520원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 8,391,318,480원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 131,320,000원 중 집행비용 2,638,480원을 제외한 128,681,520원이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 인수 4.62억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,320,000원 | 462,000,000원 | 593,320,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,924,000원 | 462,000,000원 | 553,924,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,346,799원 | 462,000,000원 | 526,346,799원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 대상은 신세계아파트 4층 405호입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 신세계아파트는 60세대이며 최근 실거래 지표는 하락 추세 -6.3%입니다. 다만 대상 66.12㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 4.62억을 낙찰가 밖의 별도 비용으로 보세요. 현재 배당계산에서 이미 매수인 인수로 잡힌 보증금 합계가 462,000,000원입니다.
- 김은채 임차권 잔액을 확정하세요. 임차권등기상 보증금 60,000,000원·63,000,000원이 기재돼 있고, 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자를 개별 확인하세요. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 인원은 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구만으로 인수위험이 사라진다고 보지 마세요. 우선변제 여부와 실제 배당액, 미배당 잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 95.4%만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 가격 추세는 -6.3%입니다. 대상과 실거래 표본의 면적도 다릅니다.
- 추가 유찰도 해결책이 아닙니다. 4회 유찰 시에도 확인 인수를 더한 실질취득 최소액은 526,346,799원입니다.
- 당해세·최우선변제까지 확인하세요. 현재 배당가정에는 해당 항목이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 유찰”이 아니라 “최소 5.93억 취득”으로 봐야 한다
감정가 268,000,000원짜리 오피스텔이 두 차례 유찰돼 131,320,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 확인된 임차보증금 인수액이 462,000,000원이므로 실제 판단 기준은 최소 593,320,000원입니다.
여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 인원이 32명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이며, 김은채는 우선변제권을 행사하더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 최근 시세 역시 -6.3% 하락 추세이고 비교 실거래 면적은 대상과 일치하지 않습니다.
결론은 D등급. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 누구의 보증금을 얼마까지 인수하는지 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현재 확인된 정보만으로도 최저가 할인폭보다 인수부담이 훨씬 크고, 보증금 미상 선순위 전입까지 남아 있으므로 인수액 확정 전 입찰은 고위험입니다.
