인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 405호입니다. 이름에는 '아파트'가 들어가지만, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 임차권등기에는 405호 면적이 66.12㎡로 기재되어 있습니다. 건물은 2017년 3월 24일 사용승인을 받았고, 등기부상 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.

이 사건의 핵심은 채권최고액 8,520,000,000원인 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권입니다. 2021년 8월 13일 설정된 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 등기 순위만 보고 임차권까지 모두 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 김은채의 임차권등기는 2025년에 이루어졌지만, 임대차계약과 전입·점유의 시작은 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다

말소기준권리는 2021.08.13 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 앞선 평화새마을금고 근저당권은 같은 날 말소됐으며, 이후의 국세 관련 지분압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 을구 4번 김은채의 주택임차권등기는 별도로 살펴야 합니다. 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 임대차의 대항력·우선변제권이 유지되는 범위, 실제 보증금 잔액 및 배당액을 확인해야 정확한 인수금액을 판단할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 405호와 다른 호실의 권리를 구별해야 한다

현황조사·등기·관련 문건에는 실제 임차인 또는 전입·점유자로 기재된 인원 43명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 인원은 없으므로, 보증기관 명의로 인한 보증금 중복 합산 문제는 나타나지 않습니다.

다만 43명 전부가 405호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 호실이 명확하게 특정된 사람은 김은채이며, 나머지 42명은 해당 물건과의 직접적인 권리 관계를 구분해야 합니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 인원은 32명, 이후 인원은 11명입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없으며, 실제 점유와 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.

대항력은 전입일뿐 아니라 실제 점유·주택 인도·임대차의 유효성 및 계속 여부에 따라 결정됩니다. 표의 '가능·미상'은 대항력 확정을 의미하지 않습니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 요건을 별도로 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당을 받지 못한다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 낙찰대금과 인수금을 합친 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조가 발생할 수 있습니다. 이 물건도 단순 최저가가 아니라 실제 매수인이 인수할 보증금 잔액까지 반영해 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 할인율보다 실질취득 부담을 먼저 보라

신세계아파트의 거래 자료상 전체 실거래 평균은 141,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 137,642,857원(7건)이며, 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 구간보다 6.3% 하락한 것으로 집계되어, 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

현재 최저가 91,924,000원은 최근 12개월 거래평균의 66.8%로 나타납니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 낙찰대금만의 비율이고, 비교 거래의 면적도 다릅니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

인수 추정 보증금 462,000,000원이 모두 405호에 귀속된다는 조건부 시나리오라면 총 부담은 553,924,000원으로, 최근 12개월 거래평균과 최신 거래금액을 모두 크게 웃돕니다. 반대로 다른 호실의 보증금이라면 그 부분을 405호에 합산해서는 안 됩니다. 어느 경우든 김은채의 임차권 인수금이 확정되기 전에는 실제 취득가를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지 금액을 김포농업협동조합 근저당권에 배당하는 것으로 산정되어 있습니다. 다만 김은채의 선순위 임차권 관련 우선변제금이 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

배당표는 입력된 현재 회차 추정치를 표시한 것입니다. 집행비용 2,054,632원, 근저당 배당 89,869,368원으로 매각대금 91,924,000원을 배분하는 계산입니다. 김은채의 우선변제권, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 8,520,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액이며 본건 405호에 단독으로 귀속된 확정 채무액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용하는 형태입니다.
• 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 건물 이름은 신세계아파트이지만 공부상 용도는 오피스텔입니다. 주택 임대차 관련 권리는 실제 주거 사용과 임대차 요건을 기준으로 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 실제 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,002,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 개별 오피스텔의 매매 시세나 대지권 가격과 동일한 수치는 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 시설의 실제 상태와 인도 가능성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 거래 표본의 전체 평균은 141,500,000원이지만, 최근 평균은 137,642,857원이며 거래 추세도 -6.3%입니다. 405호와 비교 거래 면적이 달라 가격 산정과 향후 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김은채 임차권등기 원본 확인. 을구 4번 주택임차권등기의 임대차계약, 보증금 60,000,000원·63,000,000원 기재 의미, 확정일자와 대항력의 계속 여부를 검증해야 합니다.
• 405호 선순위 인수금 확정. 김은채의 실제 반환 대상 보증금, 배당요구의 효력, 예상 배당액 및 미배당 잔액을 확인해야 합니다. 미배당 잔액이 매수인 인수액을 결정할 수 있습니다.
• 다른 임차인의 호실별 권리 분리. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤 보증금 합계 462,000,000원이 405호와 관계있는지 우선 확인해야 합니다. 다른 호실의 임대차보증금을 본건 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 미상 전입자 조사. 전입·점유자로 기재된 43명 중 405호와 연관된 사람을 특정해야 합니다. 보증금과 확정일자가 불명확한 전입자는 대항력을 단정할 수 없습니다.
• 배당표 재검증. 현재 배당 추정에는 김은채의 선순위 임차권에 대한 우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서, 당해세·최우선변제 및 공동담보 권리관계를 검토해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합의 공동담보목록 제2021-1418호를 확인해 근저당권 부담과 배당관계를 분리해야 합니다.
• 실거래 비교 보완. 405호 66.12㎡와 기존 거래 표본 49.55~49.78㎡는 면적이 다릅니다. 동일 용도·동일 면적의 매매 사례를 기준으로 입찰가를 새로 평가해야 합니다.
• 하락장 반영. 최근 거래가격 추세 -6.3%와 최신 거래가 124,000,000원을 반영해야 합니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 경매절차 확인. 2025년 12월 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 법적 효과, 2026.10.27 매각기일의 유효 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 405호 점유자, 인도 가능 여부, 체납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 사건 진행 기록을 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 9,192만원, 그러나 취득 부담은 미확정”

이 사건은 3회 유찰이라는 숫자가 가장 큰 함정인 경매입니다. 감정가 268,000,000원에서 최저가 91,924,000원으로 떨어졌지만, 405호에는 말소기준권리보다 앞선 임대차에 기초한 주택임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.

배당 추정상 다른 6명의 보증금 합계 462,000,000원을 모두 인수한다면 조건부 실질취득 부담은 553,924,000원입니다. 다만 그 6명이 405호 임차인인지 특정되지 않았으므로, 이 금액은 확정 부담이 아니라 검증 전 위험 시나리오입니다. 오히려 확실하게 특정되는 김은채의 405호 임차권은 별도의 미배당 인수금 검증이 필요합니다.

시세도 우호적이지 않습니다. 최근 거래 추세는 -6.3%이고 최신 거래는 124,000,000원입니다. 더욱이 실거래 비교 표본과 405호의 면적이 달라 할인율 자체도 신중하게 해석해야 합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 실제 405호 인수금이 462,000,000원이라고 확정한 평가가 아닙니다. 김은채 보증금의 실제 잔액, 배당액, 호실별 임차권 귀속, 시세 비교 가능성이 확인되지 않은 상태에서는 최저가의 낮은 비율만을 근거로 응찰할 수 없다는 판단입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 인수하는지 정확히 확정하는 것입니다.