153,860,000원
+ 462,000,000원 이상
인천지방법원 2025타경508526. 등기상 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 8,520,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이후 2023년 국의 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 다수의 전입관계입니다.
현재 계산에는 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원의 보증금이 우선변제 없이 전액 매수인 인수되는 것으로 잡혀 있습니다. 이 6건만 합쳐 462,000,000원입니다. 더 위험한 부분은 그 밖의 선순위 전입자 상당수가 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이들은 자료만으로 대항력을 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 인수액은 462,000,000원보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 11층 1101호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차가 핵심
② 임차·점유 관계 — 알려진 인수액보다 ‘미상’이 더 중요하다
보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 조사 명단은 43명이며, 말소기준권리보다 늦은 전입자는 대항력 없음으로 표시했습니다. 반면 말소기준보다 앞섰지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | — | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | — | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | — | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 | — | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | — | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 미신고 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | — | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | — | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 미신고 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | — | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | — | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 미신고 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | — | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | — | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | — | 미신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 미신고 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 미신고 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | — | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | — | 미신고 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다
신세계아파트 거래자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3%의 하락 추세로 계산돼 있습니다.
다만 시장자료의 대상면적은 75.22㎡이고, 아래 실제 거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래자료를 대상 호실의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최저가만으로도 최근 12개월 평균보다 높고, 실제 취득에는 여기에 462,000,000원 이상의 인수가 더해진다는 점은 변하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,954,040원 |
| 인수 · 심상규 보증금 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 150,905,960원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 8,520,000,000원 중 150,905,960원만 배당되는 계산이며, 미배당액은 8,369,094,040원입니다. 매수인 인수액은 알려진 보증금만 462,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰해도 인수액은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,860,000원 | 49% | 462,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 107,702,000원 | 34% | 462,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 24% | 462,000,000원 |
3회·4회 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 462,000,000원으로 그대로입니다. 따라서 낙찰가가 107,702,000원 또는 75,391,400원까지 내려가도 낙찰가만 보고 할인율을 판단해서는 안 됩니다. 게다가 보증금 미상 선순위 전입자의 추가 인수 가능성도 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 토지는 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장자료. 단지는 60세대이고 최근 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최우선 확인. 보증금 미상 선순위 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 호실별로 대조해야 합니다.
- 인수 462,000,000원 검증. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금이 실제로 본 매각대상에서 전액 인수되는지 원본 문서와 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상자 구분. 전입일이 빠르다는 이유만으로 모든 사람을 확정 대항력자로 단정해서도, 반대로 보증금이 없다고 가정해서도 안 됩니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래 표본 면적 49.55㎡~49.78㎡와 시장자료 대상면적 75.22㎡가 일치하지 않습니다. 거래표는 방향성 참고자료로만 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 추세 -6.3%를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 인도·명도 비용을 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “인수액 확인이 먼저인 경매”
이 사건을 감정가 314,000,000원에서 최저가 153,860,000원으로 떨어진 49% 할인 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 현재 계산상 확인된 임차보증금 462,000,000원이 매수인에게 인수되고, 말소기준권리보다 앞선 전입자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람도 다수입니다.
가격 측면도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 추세는 -6.3%입니다. 현재 최저가 자체가 최근 평균의 111.8%인데, 여기에 인수액이 더해집니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
결론은 권리확인 전 입찰 보류에 가깝습니다. 후순위 등기권리는 정리되는 구조지만, 선순위 임차관계가 복잡하고 알려진 인수액이 크며 미상 보증금까지 남아 있습니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 통해 실제 인수범위를 확정하기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 근거로 삼기 어렵습니다.
