인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 11층 1101호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정가 314,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 107,702,000원입니다. 금액만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 근저당권 말소형 경매와 다릅니다. 등기상 담보권은 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차인의 보증금 반환의무는 별도로 남을 수 있기 때문입니다.

더구나 현황조사에 여러 임차·전입 관계자가 나타나고, 일부 보증금은 구체적으로 확인되지만 각 임차인이 1101호에 해당하는지는 분명하지 않습니다. 따라서 전체 사건의 임차인 보증금을 단일 호실의 확정 인수액으로 취급하는 것도 위험하고, 반대로 최저가만 보고 인수 부담이 없다고 가정하는 것도 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도

말소기준은 2021.08.13 김포농업협동조합 등 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 홍승용 지분 압류와 백덕일 지분 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 기존 인천중부신용협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다.

문제는 등기부 밖에 있습니다. 2021.08.13 이전에 전입한 임차·전입 관계자들이 다수 확인됩니다. 전입이 빠르다는 사실만으로 대항력이 최종 확정되지는 않으며, 실제 점유, 해당 호실, 임대차관계, 임차인의 지위 등을 확인해야 합니다. 그러나 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는 경우에는 매수인이 반환의무를 승계할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 전체 조사 명단 43명

현황조사 등에 나타난 임차·전입 관계자는 43명입니다. 이 가운데 32명은 말소기준일 이전에, 11명은 이후에 전입했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다. 다만 동일 가구 구성원인지, 각각 독립된 임차인인지, 1101호와 관련된 사람인지는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 '가능·미상'은 말소기준권리 이전 전입을 근거로 한 위험 분류이며, 해당 호실에 대한 실제 점유와 임대차의 유효성이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 등이 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 승계 역시 매수인 인수 여부가 확정되지 않은 상태입니다.

③ 확인된 보증금 — 462,000,000원

대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받은 부분만큼 매수인 인수액이 달라지는 구조에서는 낙찰가 인하의 효과가 보증금 승계로 상쇄되어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 반면 여기의 배당 가정에서는 위 6명에게 배당액을 배정하지 않고 보증금 전액을 인수하는 것으로 처리했습니다. 그러므로 회차별 가정 총액은 최저매각가에 따라 달라집니다. 어느 경우든 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

그 밖의 선순위 전입자들은 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 462,000,000원이 전체 인수위험의 상한이라고도 말할 수 없습니다. 개별 호실의 임차관계를 확인하지 않은 보증금 합산은 위험의 규모를 살펴보는 참고자료일 뿐입니다.

④ 시세 비교 — 숫자보다 먼저 면적을 확인해야 한다

신세계아파트의 실거래 표본은 49.55~49.78㎡대에 집중돼 있습니다. 반면 분석 대상면적은 75.22㎡이므로 동일 면적 거래로 볼 수 없습니다. 아래 금액은 인근 동일 단지의 다른 면적 거래 참고치이며, 1101호의 적정시세를 직접 입증하지 않습니다.

실질취득이 중요하다는 점에서도 마찬가지입니다. 보증금 전부 인수 가정의 569,702,000원은 비교 거래군의 최근 평균과 최신 거래가를 크게 웃돕니다. 다만 서로 다른 면적이고 실제 인수액도 미확정이므로, 이 비교는 위험 시나리오의 경고이지 1101호의 확정 손익분석이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)

제시된 예상배당 계산에 따른 금액입니다. 미배당액은 채권총액과 배당액의 차이로, 매수인이 그 금액을 직접 인수한다는 의미는 아닙니다. 공동담보 회수관계, 당해세 및 임차인 우선·최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다

회차별 총부담은 해당 최저가에 462,000,000원 전액 인수를 단순 합산한 위험 시나리오입니다. 실제 매각 여부, 호실별 임대차 귀속, 우선배당, 미배당액, 명도비용 등에 따라 달라집니다. 각 회차의 낙찰가가 낮아져도 별도 인수 보증금은 자동으로 소멸하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급배수·위생시설·승강기설비가 있습니다.
• 용도. 건축물대장상 오피스텔입니다. 단지 명칭에 '아파트'가 포함되지만 법적 용도는 별도로 판단해야 합니다.
• 토지규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 표시도 있어 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 비교 실거래군은 최근 -6.3% 하락 추세이며, 동일 면적 비교가격도 확보되지 않았으므로 처분가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 호실별 임차인 특정. 현황조사의 43명 가운데 1101호에 실제 거주하거나 해당 호실을 임차한 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자 확인. 2021.08.13 이전 전입한 32명의 실제 점유·임대차계약·보증금·대항력 성립 여부를 조사해야 합니다.
• 보증금 인수액 확정. 확인 보증금 462,000,000원의 호실별 귀속과 배당 가능성을 확인하고, 매수인에게 남는 미반환액을 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 및 확정일자 확인. 배당요구가 접수된 임차인도 확정일자와 우선변제 범위가 확인되지 않았으므로, 배당요구만으로 보증금 전액 회수를 가정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-1418호와 다른 호실들의 매각·채권회수 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 현재 비교표본은 49㎡대입니다. 대상면적 75.22㎡와 일치하는 거래 또는 적정한 평가 근거를 별도로 확보해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지, 임차인의 대항력과 인도 가능성, 보증금 반환 전 인도거절 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세와 우선변제 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 사건 진행상태. 2025.12.17 기각결정 정본 발송 기록이 있으므로, 2026.10.27 매각기일의 유효성과 최종 사건 진행상태를 법원에서 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·임대차계약 관련 자료를 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “1억짜리 오피스텔”이라는 착시

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 314,000,000원에서 107,702,000원까지 내려온 3회 유찰 가격입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 것은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차인의 존재와 미반환 보증금의 승계 여부입니다.

전체 조사 명단에는 말소기준 이전 전입자가 32명 나타나고, 보증금이 확인된 6명의 합계는 462,000,000원입니다. 이를 모두 인수하는 가정에서는 총 부담이 569,702,000원에 이릅니다. 반대로 해당 임차인들이 다른 호실에 속한다면 1101호의 실제 인수액은 달라집니다. 지금은 바로 그 핵심 사실이 확정되지 않은 상태입니다.

비교 실거래군의 최근 가격 추세도 -6.3% 하락이며, 비교 면적이 달라 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 선순위 임차관계, 공동담보, 호실별 인수액이라는 위험이 겹친 만큼 현재 가격만을 근거로 한 입찰은 보류하는 판단이 타당합니다.

결론은 분명합니다. 최저가는 크게 떨어졌지만 권리위험은 해소되지 않았습니다. 1101호의 실제 임차인과 인수금액이 명확해지기 전에는 저가 낙찰 기회로 평가할 수 없습니다.