인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 8층 802호입니다. 건물 명칭에는 '아파트'가 들어가지만, 감정평가상 건축물대장 용도는 오피스텔입니다. 해당 호실의 임차권등기에는 면적 75.22㎡가 명시되어 있습니다. 채무자는 상진종합건설주식회사이며, 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.

등기상 말소기준은 2021.08.13. 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권입니다. 그 이후의 압류 및 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 문제는 등기된 근저당권 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인과 보증금 반환채무입니다. 선순위 임차인은 보증금을 배당에서 전액 돌려받지 못하면 매수인에게 잔액을 주장할 수 있으므로, 단순한 등기 말소만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 문제

2017년 설정된 인천항신용협동조합 근저당권은 2021년 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021년 8월 13일의 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권입니다. 이후의 국세 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 이 근저당권의 채권최고액 8,520,000,000원은 공동담보로 설정된 금액입니다. 이를 해당 802호만의 실질 채무나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당과 채권 잔액은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 802호 특정 여부가 핵심

먼저 802호에 직접 연결되는 서지현의 임차권등기부터 살펴봐야 합니다.

서지현은 2021.02.27. 임대차계약을 체결하고 2021.04.17. 점유를 개시했으며, 2021.04.19. 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021.03.02.입니다. 2025.05.08. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준보다 앞선 주택임차인의 권리이므로, 매각대금의 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

위 표의 '가능·미상'은 말소기준일 이전 전입에 따른 잠재적 대항력 조사 대상입니다. 실제 임차계약, 점유 호실, 보증금, 확정일자와 대항력 존속 여부는 확인이 필요합니다. 후순위 전입은 해당 근저당권보다 늦은 전입을 뜻합니다. 배당요구 접수도 우선변제권 또는 전액 배당을 보장하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 저렴해 보이지만 동일면적이 아니다

신세계아파트의 실거래 평균은 141,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 137,642,857원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 124,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -6.3%로 하락했습니다.

하지만 결정적인 한계가 있습니다. 거래 사례는 전용 49.55~49.78㎡인 반면, 분석 대상 802호의 임차권등기 기재면적은 75.22㎡입니다. 따라서 단순 금액만으로 비교해 해당 물건이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 이번 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 반복된 유찰은 낮은 최저매각가만큼이나 응찰자들이 가격 또는 권리위험을 부담스러워했을 가능성도 시사합니다. 유찰 횟수를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)

집행비용 2,279,016원과 서지현 보증금 100,000,000원을 배당한 뒤 근저당권에 3,364,984원을 배당하는 조건부 추정입니다. 선순위 임차권 추가 확인, 배당순위 변경, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권최고액은 실제 확정 배당채권액과 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 해결되지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수할 보증금이 늘어날 수 있습니다. 해당 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 변제되지 않는 구조에서는 매수인의 낙찰대금과 보증금 인수액의 합계가 보증금 수준으로 사실상 고정되는 구간이 생깁니다. 집행비용과 다른 우선배당액 등에 따라 정확한 합계는 달라집니다.

서지현의 보증금은 100,000,000원으로, 현재 최저가 105,644,000원보다 작습니다. 현재 예상표는 전액 배당을 가정합니다. 그러나 다음 회차의 73,950,800원, 그다음 회차의 51,765,560원에서는 그 보증금을 전액 배당할 수 없는 상황이 예상됩니다. 명세서상 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 유찰만 기다리는 전략으로는 총취득비용을 낮추기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측의 도로를 이용합니다.
• 건물. 2017.03.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물입니다. 위생설비, 급배수시설 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 건축물대장상 오피스텔로, 건물 명칭에 '아파트'가 들어간다는 이유로 주택의 물리적 용도나 임대차 권리관계를 일괄 판단해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등의 토지이용 제한을 받습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 토지 전체 면적은 757.0㎡입니다. 개별 호실의 대지지분 가액과 동일한 수치는 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 가능한 49㎡대 거래가격은 최근 하락 흐름을 보이고 있습니다. 802호 75.22㎡의 직접 비교 거래가 확보되지 않아 실제 매도 가능가격과 환금성에는 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 802호의 실제 점유자 확정. 서지현 외에 802호를 점유하거나 임차보증금 반환을 주장하는 사람이 있는지 현황조사·임대차계약·전입 기록을 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 구분. 말소기준 이전 전입 기록 32건 중 어느 명의자가 802호와 관련되는지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·배당요구·대항력 존속 여부도 각각 검토해야 합니다.
• 서지현 임차권등기. 매각물건명세서에 명시된 미배당액 인수 문구를 확인하고, 실제 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 462,000,000원 보증금 집계. 여섯 명의 보증금이 802호에 해당하는지 개별 확인하기 전에는 매수인 인수액으로 확정하지 마세요.
• 공동담보 근저당. 채권최고액 8,520,000,000원과 이 사건 실제 배당채권 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 조세채권. 압류등기의 소멸과 별개로 당해세·우선순위 조세채권이 배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 동일면적 시세 확보. 49㎡대 거래 평균으로 75.22㎡ 호실의 할인율을 판단하지 말고, 같은 면적·층·이용상태의 거래사례를 확인하세요.
• 유찰 회차별 총부담. 다음 회차 최저가가 낮아져도 서지현 보증금 미배당액이 증가할 수 있으므로, 인수액을 포함해 재계산해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 공용관리비, 실제 점유상태, 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 확인하세요.
• 경매절차 확인. 송달 기록에 기각결정정본 관련 기록이 있으므로, 대상 신청의 범위와 현재 사건의 진행상태 및 매각기일 변경 여부를 법원 기록으로 확인하세요.

맺으며 — “유찰이 깊어도 인수위험은 사라지지 않는다”

이 물건은 감정가 308,000,000원에서 최저가 105,644,000원까지 하락했습니다. 표면적인 하락 폭만 보면 관심을 끌 수 있지만, 권리분석이 끝나지 않은 물건에서는 낮은 최저가가 투자 메리트를 의미하지 않습니다.

802호에 대해서는 서지현의 100,000,000원 주택임차권등기와 미배당액 인수조건이 명확한 조사 대상입니다. 다른 선순위 전입 명의자들의 호실 관련성과 보증금 승계 여부는 아직 확정되지 않았습니다. 보증금 합계 462,000,000원을 전액 인수한다고 단정할 수는 없지만, 반대로 이를 전혀 부담하지 않는다고도 판단할 수 없습니다.

시세 측면에서도 비교 거래는 802호와 면적이 다르고, 확인되는 최근 거래 추세는 -6.3%로 하락했습니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 높은 평가를 줄 수 없는 이유입니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 서지현의 예상배당, 802호의 실제 점유관계, 다른 선순위 임차인의 호실별 관련성, 정확한 동일면적 시세가 확인된 이후에만 실질취득비용과 응찰가를 판단하는 것이 타당합니다. 지금 중요한 것은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 확정하는 것입니다.