인천지방법원 2025타경508526. 대상은 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 8층 802호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권 8,520,000,000원입니다. 이후 국세 압류 2건, 임의경매개시결정, 2025.05.08. 등기된 서지현의 주택임차권은 등기 순위상 말소기준 뒤에 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 순위만으로 끝나지 않습니다. 조사된 임차·점유 관계는 43명이고, 이 가운데 32명의 전입일이 2021.08.13. 말소기준보다 빠릅니다. 특히 확인된 보증금만 놓고도 서지현 100,000,000원 외에 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원이 있습니다. 서지현은 현재 회차 배당 가정에서 100,000,000원 전액을 우선변제받지만, 나머지 6명의 확인 보증금 합계 462,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 8층 802호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제8층 제802호 75.22㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 8,520,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 등 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2017.04.06. 설정됐던 인천항신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합 등의 8,520,000,000원 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2023년의 국세 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인 보증금 562,000,000원, 그중 현재 인수 462,000,000원
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 조사·신고된 실제 임차·점유 관계는 43명입니다. 아래 7명은 보증금이 확인된 선순위 전입자입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 있음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 있음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 100,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 0원 |
서지현은 임대차계약일 2021.02.27, 확정일자 2021.03.02, 점유개시 2021.04.17, 주민등록 2021.04.19이며 보증금은 100,000,000원입니다. 2025.05.08. 을구 4번 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 150,920,000원 매각 가정에서는 100,000,000원이 전액 배당되므로 잔액 인수는 0원입니다.
보증금·확정일자 미상 선순위 전입자
다음 전입자들은 전입일이 2021.08.13.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상이며 실제 인수금액 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
말소기준 이후 전입자
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 이규영 | 2021.11.19 | 없음 | 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 없음 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 없음 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 없음 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 없음 | 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 없음 | 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 없음 | 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 없음 | 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 없음 | 없음 |
③ 유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조
현재 회차에서 매수인이 인수하는 확인 보증금은 462,000,000원입니다. 따라서 낙찰가 150,920,000원만 놓고 투자성을 판단하면 안 됩니다. 확인분 기준 실질취득은 612,920,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 462,000,000원 | 612,920,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,644,000원 | 462,000,000원 | 567,644,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,950,800원 | 489,780,314원 | 563,731,114원 |
④ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높고, 시장도 하락 추세
신세계아파트 실거래 표본의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.3% 낮아 하락 추세가 나타납니다. 현재 최저가 150,920,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 임차인 서지현 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 48,007,120원 |
| 잔여 · 소유자 | - | 0원 |
현재 가정의 근저당 미배당액은 8,471,992,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자의 실제 권리가 확인되면 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔. 대상 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 주위환경. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 신세계아파트는 60세대이며 최근 거래표본은 대상 75.22㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 볼 것. 현재 확인 인수보증금만 462,000,000원입니다. 현재 회차 확인분 기준 실질취득은 612,920,000원입니다.
- 선순위 전입자별 계약관계 확인. 보증금·확정일자가 미상인 말소기준 이전 전입자는 대항력 가능·미상입니다. 보증금, 실제 점유, 계약 상대방, 확정일자와 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 서지현 배당잔액 확인. 현재 회차 가정에서는 100,000,000원 전액 배당이나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 임차권입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시에도 확인 인수는 462,000,000원이고, 4회 유찰 시 가정 인수액은 489,780,314원으로 증가합니다.
- 시세 표본 면적 확인. 제공된 실거래는 49.55㎡~49.78㎡이고 대상은 75.22㎡이므로 동일면적 실거래 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.3% 낮습니다. 전체 평균 141,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “462,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 308,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 150,920,000원까지 내려왔지만, 일반적인 할인 경매로 보면 안 됩니다. 현재 확인된 매수인 인수보증금만 462,000,000원이고, 확인분 기준 실질취득은 612,920,000원입니다.
여기에 말소기준 2021.08.13.보다 먼저 전입한 사람이 총 32명이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자도 다수입니다. 따라서 462,000,000원은 위험의 상한이 아니라 현재 확인된 금액으로 봐야 합니다. 시장 쪽에서도 최저가는 최근 12개월 평균의 109.6%이고 최근 거래 추세는 -6.3%입니다. 비교 실거래의 면적이 대상과 달라 직접적인 시세 단정은 어렵지만, 최소한 “유찰이 많이 돼 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
권리는 고위험, 가격 메리트는 확인되지 않음. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 임차관계를 어디까지 확정해 실제 인수총액을 닫을 수 있느냐에 있습니다.
