인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 306호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 건물 명칭에 아파트가 포함되어 있지만, 감정평가서상 집합건축물대장 용도는 오피스텔로 확인됩니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 등기상 소유자는 백덕일·홍승용으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.

등기부의 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 이후 설정된 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2017년부터 전입·점유 사실이 기재된 윤효경의 주택임차권은 전혀 다른 문제입니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 검토

최초의 화도진새마을금고 근저당권은 2021.08.13 해지되어 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다.

말소기준권리 이후의 국세 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 등기일이 2025.06.26이라는 이유만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 윤효경의 임대차 관련 날짜는 근저당 설정일보다 앞서며, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 306호와 다른 전입자를 구분해야 한다

현황조사·문건접수·등기자료에 43명의 전입·임차 관련 명의가 나타납니다. 그러나 감정평가서는 다수 호실을 대상으로 작성되었고, 대부분의 명의에 개별 호실이 표시되지 않았습니다. 따라서 이 명단을 306호에 실제 거주하는 임차인 43명으로 단정할 수 없습니다.

윤효경은 근저당 설정 이전의 임대차계약·점유·주민등록일과 확정일자가 확인됩니다. 따라서 단순한 후순위 임차권등기로 취급할 수 없으며, 배당 여부와 보증금 잔액을 기준으로 실제 취득부담을 판단해야 합니다.

임차인별 보증금과 인수 위험

위 합계는 배당모형에서 인수 대상으로 계산한 7명의 보증금 합계입니다. 윤효경을 제외한 6명의 보증금 462,000,000원이 모두 306호의 인수채무라는 사실은 확인되지 않았습니다. 각 임차인의 실제 호실·점유·확정일자·배당순위 확인이 선행되어야 합니다.

그 밖의 전입·임차 관련 조사 명의

아래 명의인들은 개별 306호 점유와 임대차관계가 특정되지 않았습니다. 기준일 이전 전입은 대항력 가능성을, 기준일 이후 전입은 선순위 대항력의 제한 가능성을 중심으로 구분했습니다. 실제 임차인 수 및 각 호실의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 실질취득액이 먼저다

현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 최근 12개월 실거래 평균 137,642,857원과 단순 비교하면 64.8% 수준입니다.

그러나 이 실거래 표본은 대부분 전용 49.55~49.78㎡이고, 306호의 임차권등기상 면적은 64.92㎡입니다. 면적이 일치하지 않기 때문에 그 평균을 306호의 확정 시세로 사용할 수 없습니다. 아울러 제시된 최근·과거 거래 추세는 -6.3%로, 비교 표본에서는 가격 하락이 관찰됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)

위 배당표는 제시된 추정모형을 재현한 것입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 공동담보 배당·선순위 임차인의 우선변제·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 윤효경에게 확정일자가 기재되어 있으므로 우선변제권이 없다고 단정할 수 없습니다. 모형의 임차인 배당 0원은 확정 배당결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 안전을 뜻하지 않는다

선순위 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 잔액이 증가하면 실질취득 부담이 보증금 수준에서 거의 줄지 않을 수 있습니다. 반면 위 계산모형은 각 회차의 인수액을 동일한 525,000,000원으로 고정했습니다. 이는 실제 배당순위를 확정한 결과가 아니라 모형상의 가정입니다.

이 사건은 여러 명의 보증금이 서로 다른 호실에 속할 가능성이 있으므로, 그 합계를 일괄 인수한다고 해석하거나 유찰 후 가격 하락만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물이며, 2017.03.24 사용승인되었습니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭만 보고 아파트로 분류해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2 일대의 업무시설·공동주택 부지이며, 제시된 토지 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 비교 실거래에서 최근 가격 추세가 -6.3%이며, 대상 호실과 비교 표본의 전용면적도 달라 정확한 매도 가능가격을 별도로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 306호 임차권 최우선 확인. 윤효경의 주택임차권등기, 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
• 실제 인수보증금 확정. 배당모형의 525,000,000원은 7명 합산액입니다. 윤효경 외 임차인들이 306호에 속하는지 확인하기 전까지 확정 부담액으로 사용할 수 없습니다.
• 배당순위 재검토. 윤효경의 확정일자는 2017.05.19로 확인됩니다. 배당모형의 0원 배당 가정을 실제 배당관계와 구분해야 합니다.
• 실질취득액 기준 평가. 입찰가격과 실제 인수할 미배당 보증금을 합산하고 취득 관련 부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 실거래 면적 재확인. 최근 비교거래는 49㎡대, 306호 임차권등기 면적은 64.92㎡입니다. 동일면적 실거래나 개별 감정요인을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 고려. 최근 비교거래 추세 -6.3%와 최신 거래 124,000,000원을 함께 검토하되, 직접 동일면적 시세로 사용하지 않아야 합니다.
• 공동담보 확인. 8,520,000,000원의 근저당 채권최고액과 공동담보목록 제2021-1418호를 대조하고, 해당 호실의 배당관계를 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 306호 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다. 다른 호실 전입자 명단만으로 점유관계를 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 기타 추가비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 3회 ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 260,000,000원에서 89,180,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 하지만 경매 권리분석에서 그보다 중요한 숫자는 낙찰 이후 실제로 떠안을 보증금입니다.

306호에 대해 윤효경의 선순위 임대차 관련 사실과 63,000,000원의 보증금, 매각물건명세서의 잔액 인수 문구가 확인됩니다. 다른 6명의 보증금까지 포함한 525,000,000원은 현재 배당모형에 반영된 수치이지만, 각 호실 귀속관계가 확정되지 않았으므로 그대로 306호 매수인의 법적 인수채무라고 단정할 수 없습니다.

더욱이 실거래 평균 137,642,857원은 대상과 면적이 다른 거래의 평균입니다. 따라서 최저가가 비교 평균보다 낮다는 이유로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 권리관계와 실제 인수액을 확정한 뒤, 306호에 맞는 시세로 실질취득액을 다시 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

결론은 입찰 보류·권리 재확인. 할인율보다 선순위 임차권의 미변제 잔액, 그리고 각 임차인의 호실 귀속관계가 먼저입니다.