인천지방법원 2025타경508526. 대상은 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 306호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 백덕일·홍승용이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 채권최고액 8,520,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 선순위 임차관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 43명이고, 이 가운데 말소기준일 이전 전입자로 분류된 사람은 32명입니다. 그중 보증금이 확인된 7명은 합계 525,000,000원이 배당가정상 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 나머지 25명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층 306호 · 도로명 한나루로 610 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 3층 306호 64.92㎡ |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 근저당권자 | 김포농업협동조합 · 동해농업협동조합 · 구미칠곡축산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심
2017년 화도진새마을금고 근저당권 117,960,000원은 2021.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 8,520,000,000원입니다. 이후 2023년 국세 압류 2건과 2025.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 43명, 확정 인수 5.25억
보증금이 확인된 대항력 임차인은 7명이며 합계 525,000,000원입니다. 배당가정에서는 이 7명의 보증금이 우선변제 없이 전액 매수인에게 승계되는 것으로 처리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 25명은 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 있음 | 없음 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 있음 | 없음 | 68,000,000원 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 있음 | 없음 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 63,000,000원 | 있음 | 없음 | 63,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신세계아파트 최근 거래 12건의 전체 평균은 141,500,000원이고, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다. 최신 거래는 2026.05의 124,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
현재 최저가 127,400,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 92.6%입니다. 하지만 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 최소 실질취득 652,400,000원입니다. 확정 인수액만 더해도 최근 12개월 평균 137,642,857원을 크게 넘고, 추가 미상 인수 가능성까지 남아 있으므로 “49% 할인이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤효경 | 63,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 124,816,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 8,520,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 124,816,400원이 배당되고 미배당은 8,395,183,600원입니다. 별도로 확인된 임차보증금 525,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수 5.25억은 그대로
| 회차 | 최저가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 127,400,000원 | 525,000,000원 | 652,400,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,180,000원 | 525,000,000원 | 614,180,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 62,425,999원 | 525,000,000원 | 587,425,999원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 감정대상 기호 1~39가 모두 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당합니다.
- 도로. 서측 및 남측 도로를 이용하고, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 신세계아파트는 60세대이며 최근 거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡로 대상 64.92㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액 확인. 현재 최저가 127,400,000원에 확정 인수 525,000,000원을 더하면 최소 실질취득이 652,400,000원입니다.
- 선순위 미상 임차인 확인. 보증금이 확인되지 않은 말소기준 이전 전입자 25명은 대항력 가능·미상입니다. 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 윤효경 임차권 확인. 임차보증금 63,000,000원, 임대차계약 2017.05.19, 점유개시 2017.05.29, 주민등록 2017.06.05, 임차권등기 2025.06.26입니다. 명세서에는 미배당 잔액 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
- 배당가정 재확인. 윤효경 등기에는 확정일자 2017.05.19가 기재돼 있으나 현재 배당가정은 우선변제권 없음·전액 인수로 처리돼 있으므로 실제 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 추세는 -6.3%입니다.
- 면적 불일치 주의. 실거래 표본은 약 49.55㎡~49.78㎡이고 대상은 64.92㎡이므로 단순 평균을 대상 호실 적정가로 단정하면 안 됩니다.
- 등기 말소와 인수 구분. 후순위 압류·근저당 등기가 매각으로 소멸하는 것과 선순위 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “5.25억 인수”가 먼저다
감정가 260,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 127,400,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 먼저 보는 순간 판단이 왜곡되는 유형입니다. 확인된 대항력 임차보증금만 525,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차의 최소 실질취득은 652,400,000원입니다.
더구나 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 25명이 남아 있어 525,000,000원은 최대치가 아니라 현재 확인된 최소 인수위험입니다. 최근 거래도 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 124,000,000원, 추세 -6.3%로 내려가고 있습니다. 거래 표본 면적이 대상과 달라 정밀 시세비교에는 한계가 있지만, 그 한계를 감안해도 이 사건의 결론은 동일합니다. 유찰가가 아니라 임차보증금 승계가 승부처이며, 미상 임차관계가 해소되기 전에는 고위험 물건입니다.
