인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 2층 205호로, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 소유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1 지분이고, 현재 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합의 공동담보 근저당권, 채권최고액 8,520,000,000원입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후의 국세 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 실제 임차인·점유자로 집계된 사람이 43명이고, 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 보증기관 신고를 뺀 숫자가 아니라 43명 모두 실제 임차인·점유자입니다. 특히 말소기준일보다 앞선 전입자가 32명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 205호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 비교 대상 면적 66.12㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 근저당권 · 채권최고액 8,520,000,000원 · 공동담보목록 제2021-1418호 |
| 신청채권자 / 청구 | 선정당사자 김포농업협동조합 외 · 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2017.03.30. 인천서부새마을금고 근저당 121,320,000원이 설정됐지만 2021.08.13. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 공동담보 근저당 8,520,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 국세 압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인·점유자 43명. 아래에서 ‘대항력 가능·미상’은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않은 경우입니다. 보증기관 대위·승계자는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 2025.05.26 | 有 | 가능 확정일자 2021.05.17 | 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 없음 | 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 有 | 없음 | 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 없음 | 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 없음 | 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 없음 | 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 확인 없음 | 有 | 없음 | 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인된 6명의 합계는 462,000,000원입니다. 위 금액 외에도 말소기준 전 전입자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 존재하므로 최종 인수액이 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
신세계아파트 최근 거래 자료는 12건, 전체 평균 141,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 그리고 최근 구간 -6.3% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
현재 최저가 128,380,000원 자체는 최근 12개월 평균의 93.3%입니다. 그러나 이 숫자로 “시세보다 저렴하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에 잡힌 확인 인수액 462,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 최소 590,380,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 428.9%가 됩니다. 최신 거래 124,000,000원과 비교해도 실질취득 부담이 압도적으로 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,597,320원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 69,000,000원 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 90,000,000원 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 50,000,000원 인수 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 68,000,000원 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 95,000,000원 인수 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 90,000,000원 인수 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 125,782,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 매각대금 128,380,000원은 집행비용 2,597,320원과 근저당권자 125,782,680원으로 전부 소진됩니다. 근저당 미배당은 8,394,217,320원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·남측 도로를 이용하며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 신세계아파트는 60세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 투자원가로 보지 말 것. 현재 최저가 128,380,000원에 확인 인수액 462,000,000원을 더한 최소 실질취득 590,380,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 말소기준 전 전입 32명 중 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남습니다.
- 장재근 배당관계 확인. 확정일자 2021.05.17, 전입 2021.06.24, 배당요구 2025.05.26이 확인되지만 보증금 액수가 미상입니다.
- 6명 인수액 원본 대조. 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원의 인수 전제를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 면적 다른 시세표본 주의. 비교 대상 면적 66.12㎡와 실거래 표본 49.55㎡~49.78㎡가 일치하지 않아 거래자료는 보조지표로만 봐야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 구간이 -6.3% 하락하고 최신 거래가 124,000,000원이므로 전체 평균이나 감정가보다 최근 시세 흐름을 우선해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 근저당 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
- 명도 난도 확인. 다수 전입·점유자가 확인되는 사건이므로 실제 점유호실·점유관계와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “462,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건의 표면적 숫자는 감정가 262,000,000원, 최저가 128,380,000원, 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 462,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 보증금이 확인된 선순위 임차인 6명에게 배당되는 금액은 0원이고 그 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼, 현재 회차 실질취득은 최소 590,380,000원입니다.
게다가 말소기준 전 전입자는 32명이고, 그중 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 590,380,000원조차 최종 부담액의 상한이 아니라 현재 확인 가능한 최소 수준으로 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 참고 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 거래 흐름도 -6.3% 하락입니다. 최저가 할인율은 커 보이지만 권리·실질취득 기준으로는 고위험. 결론은 D등급입니다.
