인천지방법원 2025타경508526. 도화동 신세계아파트 2층 204호이며, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 237,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 116,130,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 아래로 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준은 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 근저당이며, 그보다 앞서 전입한 점유관계가 대량으로 확인됩니다. 특히 배당 시뮬레이션은 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.

현재 최저가 116,130,000원과 위 인수액을 단순 합산하면 매수인의 자금 노출은 최소 578,130,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 137,642,857원의 약 420.0%, 최신 거래 124,000,000원의 약 466.2%입니다. 더구나 실거래 표본 면적은 49.55~49.78㎡이고 대상 면적은 59.85㎡로 서로 일치하지 않아, 실거래 비교 자체도 참고 수준으로 봐야 합니다. 그럼에도 실질취득 최소액과 실거래 간 격차가 워낙 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차·점유가 더 어렵다

등기부 자체의 흐름은 비교적 명확합니다. 2017년 인천서부새마을금고 근저당은 2021.08.13. 말소됐고, 같은 날 설정된 김포농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2023년의 국세 압류 2건, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 김미순의 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유관계 — 실제 임차인·점유자 44명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 아래 명단은 모두 실제 임차인·점유자로 취급합니다. 다만 204호 전체가 명시된 것은 김미순의 임차권등기이며, 그 외 다수는 점유 부위가 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 선순위 전입자를 곧바로 204호의 직접 인수채무로 단정할 수는 없습니다. 반대로 배당 시뮬레이션에는 6명의 보증금 462,000,000원이 이미 매수인 인수로 반영돼 있으므로, 입찰 전 204호 귀속 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 84.4%, 실질취득으로 보면 전혀 다르다

거래자료상 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 가장 최근 2026.05 거래는 124,000,000원입니다. 현재 최저가 116,130,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 84.4%라 언뜻 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션의 인수액을 합친 실질취득 최소액은 578,130,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 420.0%입니다.

시장 방향도 우호적이지 않습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -6.3% 하락 추세입니다. 최신 거래가도 124,000,000원으로, 2025년 7월 160,000,000원 등 과거 고가 거래보다 낮습니다. 전체 12건 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원을 우선해서 보는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)

매각대금 116,130,000원은 집행비용 2,425,820원과 근저당권자 배당 113,704,180원으로 소진됩니다. 근저당 미배당은 8,406,295,820원입니다. 별도로 배당 시뮬레이션에 잡힌 매수인 인수 보증금은 462,000,000원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 해결되지 않는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 14층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 토지면적은 757.0㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 시장. 최근 거래 추세가 과거 대비 -6.3%로 하락했고, 대상 면적과 실거래 표본 면적도 일치하지 않아 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 204호 귀속 임차관계 확인. 김미순 외 다수 점유자는 점유 부위가 특정되지 않습니다. 204호에 실제로 연결되는 선순위 임차인이 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 먼저 확정해야 합니다.
• 462,000,000원 인수 근거 확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금이 현재 배당 시뮬레이션에서 전액 인수로 잡힌 이유와 대상 부동산 귀속 여부를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 확인 전에는 인수 462,000,000원을 최대치로 보지 마십시오.
• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 116,130,000원만 보면 최근 12개월 평균의 84.4%지만, 인수액을 포함하면 최소 578,130,000원입니다.
• 실거래 면적 차이. 대상 59.85㎡와 거래표본 49.55~49.78㎡가 일치하지 않으므로 거래 평균을 직접 시세로 적용하지 마십시오.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 -6.3%로 내려와 전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원을 우선해서 봐야 합니다.
• 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — 49% 할인보다 4.62억 인수가 먼저다

이 사건의 표면은 강한 할인입니다. 감정가 237,000,000원이 두 번 유찰돼 116,130,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과시키고 나면 결론은 정반대입니다. 확인된 6명의 보증금만으로도 매수인 인수액이 462,000,000원이고, 현재 최저가를 더한 실질취득 최소액은 578,130,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 137,642,857원이나 최신 거래 124,000,000원과 비교해 ‘저렴한 경매’라고 부를 수 있는 구조가 아닙니다.

더 큰 문제는 확정되지 않은 부분입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 32명이고, 이 중 상당수는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 점유 부위가 특정되지 않은 사람이 많아 204호에 실제 승계되는 범위를 원본에서 확정하기 전까지는 인수 462,000,000원조차 최종값이라고 보기 어렵습니다. 가격보다 권리확정이 선행돼야 하는 D등급 고위험 물건입니다.