인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 12층 1202호로 표시된 오피스텔입니다. 감정가 314,000,000원이 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 107,702,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 약 34.3%에 접근할 수 있는 물건이지만, 이 사건의 결정적인 변수는 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다.
2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이전에 전입한 사람의 기록이 다수 확인됩니다. 보증금이 명시된 6명의 합계는 462,000,000원이고, 제시된 배당 시뮬레이션은 이 금액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 다만 이들 모두가 해당 1202호에 관하여 유효한 대항력을 갖는 실제 임차인인지, 보증금이 전액 인수되는지는 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 (건축물대장상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 · 사용승인 2017.03.24 |
| 면적 확인 | 시세조회 대상 면적 75.22㎡ · 비교 실거래 49.55~49.78㎡로 면적 불일치 |
| 소유자 | 백덕일 (지분 2분의 1) · 홍승용 (지분 2분의 1) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,702,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보 설정) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 김포농업협동조합 등 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 별개
2017년 설정된 인천항신용협동조합의 근저당권은 2021.08.13 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국의 지분 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부가 별개라는 점입니다. 말소기준권리 이전에 전입한 점유자가 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추고 있다면 배당받지 못한 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 이 사건은 선순위 전입 기록이 많아 개별 임대차관계의 검증이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 인수 가능성이 핵심
현황조사 및 접수 기록에 등장하는 인명은 43건입니다. 이 중 32건은 2021.08.13 말소기준권리 이전 전입, 11건은 그 이후 전입으로 분류됩니다. 보증금이 명시된 사람은 6명이며, 그 합계는 462,000,000원입니다. 배당요구 접수 기록은 13건입니다.
다만 이 명단 전체가 경매대상 1202호의 실제 임차인이라는 사실은 확인되지 않았습니다. 각 기록의 점유 부분이 특정되지 않은 상태이므로, 동일 건물의 다른 호실 또는 동거인 등의 기록이 섞였는지 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없지만, 그것만으로 43명을 모두 별개의 유효한 임차인으로 인정할 수는 없습니다.
확인 보증금 6건 — 인수 시뮬레이션의 구성
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 검토 |
|---|---|---|---|
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 가능·미상 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 가능·미상 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 가능·미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 가능·미상 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 가능·미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 가능·미상 |
| 합계 | 6건 | 462,000,000원 | 인수 추정 |
위 6건은 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 확정일자, 배당순위, 실제 점유관계, 해당 호실과의 연결은 별도로 검증해야 합니다. 따라서 462,000,000원은 법적으로 확정된 인수채무가 아니라 현재 분석에 적용한 위험 시나리오의 인수 추정액입니다.
전체 임차·전입 조사 명단
선순위 전입 여부는 말소기준권리 2021.08.13과 비교한 것으로, 대항력의 최종 법률판정이 아닙니다. '승계 없음'은 보증기관 승계 신고로 분류되지 않았다는 의미입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
③ 시세 비교 — 최저가의 할인율보다 실질취득을 보라
신세계아파트 관련 실거래 12건의 전체 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 137,642,857원(7건)으로 더 낮고, 최근 거래 추세 역시 -6.3%입니다. 최신 확인 거래는 2026.05의 124,000,000원입니다.
현재 최저가 107,702,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 78.2%입니다. 하지만 배당 가정상 인수액 462,000,000원을 합친 실질취득액은 569,702,000원으로, 최근 평균의 413.9%에 해당합니다. 최저가의 할인율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 되는 이유입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 7건 | 137,642,857원 |
| 전체 평균 | 49㎡대 | 12건 | 141,500,000원 |
2025년 거래 중에는 160,000,000원에 이르는 사례가 있지만, 2026년 확인 거래는 120,000,000~124,000,000원에 형성되어 있습니다. 최근 거래 추세 -6.3%도 하락 방향을 나타냅니다. 다만 거래 면적이 경매물건과 다르므로 이를 해당 호실의 직접적인 가격 하락률로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,307,828원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 1. 김포농업협동조합 등 근저당 | 8,520,000,000원 | 105,394,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 합계 | 462,000,000원 | 배당 외 부담 |
배당액은 제시된 배당 시뮬레이션을 따른 추정치입니다. 인수보증금은 매각대금의 배당이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권잔액·공동담보 회수관계 등은 확정되지 않았습니다.
107,702,000원의 매각대금에서 집행비용 2,307,828원을 제외하면 근저당권자에게 105,394,172원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 산정됩니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 8,414,605,828원이지만, 이는 공동담보 관계를 반영한 실제 잔존채무액이나 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 569,702,000원 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 537,391,400원 |
| 5회 유찰 시 | 52,773,980원 | 462,000,000원 | 514,773,980원 |
위 표는 6건의 보증금 전액이 계속 인수된다는 동일한 가정을 적용한 계산입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수할 보증금이 그대로라면 매수인의 총 부담은 낙찰대금만큼만 줄어들 뿐, 인수 위험 자체가 해소되지는 않습니다.
일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당액 변동에 따라 미배당 보증금이 증가하는 구조에서는 낙찰가 하락분을 인수보증금 증가분이 상쇄해 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건의 회차표는 보증금 인수액을 일정하게 둔 별도 가정이므로, 실제 인수액과 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도화동 424-2 및 428-2 일대에 위치하며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 3,002,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 신세계아파트 관련 시세자료상 60세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 최근 거래 추세가 -6.3%이고 동일 면적 실거래가 확보되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 해당 호실의 실제 임차인 특정. 조사 명단 43건 중 누가 1202호를 실제 점유하거나 임차하고 있는지 명세서·현황조사·임대차계약을 통해 확인해야 합니다.
- 인수보증금 확정. 462,000,000원은 6건을 전액 인수하는 배당 가정입니다. 각 보증금의 법적 성립, 배당 여부, 미배당액과 매수인 인수 범위를 검증해야 합니다.
- 선순위 전입자 조사. 2021.08.13 이전 전입 32건의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 8,520,000,000원과 공동담보목록 제2021-1418호를 대조하고, 실제 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 매각기일과 진행상태. 2026.10.27 매각기일을 확인하되, 2025.12.17 기각결정정본 관련 송달내역의 대상 절차와 현재 진행상태도 법원 기록에서 확인해야 합니다. 해당 송달내역만으로 경매 전체가 기각되었다고 단정할 수는 없습니다.
- 오피스텔 용도와 면적. 집합건축물대장 및 등기부의 1202호 전유면적, 실제 이용상태를 확인하고 비교할 수 있는 동일 면적 오피스텔 거래사례를 확보해야 합니다.
- 시장 하락 추세. 최근 거래 추세 -6.3%와 최신 거래 124,000,000원을 고려하되, 면적 불일치를 보정하지 않고 시세를 확정하지 않도록 주의해야 합니다.
- 기타 비용. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납, 점유자 명도비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰률 66%가 수익률 66%는 아니다”
인천지방법원 2025타경508526 사건은 낮은 최저매각가가 얼마나 착시를 일으킬 수 있는지 보여주는 사례입니다. 감정가 314,000,000원에서 최저가가 107,702,000원까지 내려왔지만, 배당 가정상 매수인 인수보증금은 462,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 추정액은 569,702,000원입니다.
더 중요한 것은 이 인수액도 확정된 법률상 부담이 아니라는 점입니다. 전입 기록은 43건, 그중 말소기준권리 이전 전입은 32건에 이릅니다. 어느 기록이 1202호의 실제 임대차관계에 해당하는지부터 검증해야 합니다. 시세 비교 역시 동일 면적 거래가 아니므로 신중해야 하고, 최근 거래 추세도 -6.3%로 하락 방향입니다.
결론은 '최저가는 낮지만 권리·총취득부담의 불확실성이 큰 D등급 고위험 물건'입니다. 유찰 횟수에 기대기보다 실제 임차인, 선순위 대항력, 배당 후 인수보증금, 공동담보 관계, 동일 면적 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 권리와 인수액이 확정되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
