인천지방법원 2025타경508526. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 등기부상 공유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1입니다. 등기 권리의 말소기준은 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당 8,520,000,000원입니다. 이후 홍승용 지분과 백덕일 지분에 붙은 국세 압류, 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 조사된 실제 임차인·점유자는 43명이고, 이 중 상당수가 말소기준일인 2021.08.13.보다 앞서 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 사람은 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 반면 보증금이 확인된 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원은 배당계산상 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 12층 1202호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 기호(1)~기호(39) 공히 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 8,520,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 · 채권최고액 8,520,000,000원 · 공동담보목록 제2021-1418호 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 인수는 별개
2017.04.06. 설정됐던 인천항신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합 등 근저당권 8,520,000,000원이 현재 말소기준입니다. 2023년의 국세 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 43명, 선순위 전입 다수
아래 표에서 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다. 배당계산에 명시적으로 매수인 인수로 잡힌 보증금 확인 임차인은 6명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 69,000,000원 인수 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 미상 | 2025.04.17 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 68,000,000원 인수 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 95,000,000원 인수 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 2017.04.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 가격도 ‘싸다’고 보기 어렵다
최근 거래자료는 신세계아파트 12건으로, 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -6.3% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
자동 비교상 현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 따라서 최저가만 놓고도 최근 평균보다 낮다고 볼 수 없습니다. 더구나 실제 매수자 부담에는 확인된 인수액 462,000,000원이 별도로 붙습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,040원 | - |
| 임차인 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 69,000,000원 인수 |
| 임차인 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 인수 |
| 임차인 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 인수 |
| 임차인 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 인수 |
| 임차인 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 인수 |
| 임차인 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 인수 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 150,905,960원 | 등기상 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 153,860,000원 중 집행비용 2,954,040원을 제외한 150,905,960원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 미배당액은 8,369,094,040원입니다. 확인된 임차보증금 462,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 153,860,000원 | 462,000,000원 | 8,369,094,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 8,414,605,828원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 8,446,365,645원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 107,702,000원, 75,391,400원으로 내려가지만, 현재 확인된 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 462,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 커지는 모습을 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 기호(1)~기호(39)의 용도는 공히 오피스텔입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·상업용부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측·남측 도로를 이용합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 추세는 -6.3%입니다. 다만 거래표본 면적은 대상 면적과 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 462,000,000원부터 확인. 보증금 확인 6명의 매수인 인수 계산이 실제 매각물건명세서 최종 내용과 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 전입자 전수 확인. 말소기준일 2021.08.13. 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 모두 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금, 점유 범위, 계약관계 확인이 핵심입니다.
- 배당요구만으로 인수 해소를 단정하지 말 것. 배당요구를 한 사람도 확정일자·보증금·배당가능액에 따라 미배당 잔액 문제가 달라질 수 있습니다.
- 면적 불일치 실거래 주의. 대상 면적 75.22㎡와 최근 실거래 49.55㎡~49.78㎡는 면적이 맞지 않아 실거래가를 직접 적정가로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 확인 인수액 462,000,000원은 그대로 계산됩니다. 최저가 하락만으로 안전마진이 커지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘인수 총액’이 본체
이 물건은 감정가 314,000,000원에서 두 번 유찰돼 153,860,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 확인된 선순위 임차보증금만 462,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자가 다수 남습니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 거래 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원, 추세는 -6.3%입니다. 거래 표본의 면적이 대상과 맞지 않아 직접 시세 비교에는 한계가 있지만, 적어도 ‘2회 유찰됐으니 싸다’는 판단을 뒷받침하지는 않습니다. 이 사건은 최저가보다 인수액과 선순위 점유관계가 먼저입니다. 확인된 462,000,000원과 미상 선순위 임차관계를 해소하지 못한 상태라면 종합적으로 고위험형에 가깝습니다.
