인천지방법원 2025타경508526. 대상은 도화동 신세계아파트 6층 601호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 백덕일·홍승용 각 2분의 1이고, 현재 말소기준권리는 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 8,520,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1418호가 기재돼 있습니다. 이후의 압류와 경매개시결정, 2025년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
문제는 등기 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 전입자는 43명이고, 이 가운데 말소기준권리일인 2021.08.13.보다 먼저 전입한 사람은 32명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 반면 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 확인된 보증금 합계 462,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 6층 601호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 75.22㎡ · 14층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
2017년 인천항신용협동조합 근저당권은 2021.08.13. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 김포농업협동조합 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다. 2023년 홍승용·백덕일 지분에 대한 국세 압류와 2025.04.01. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 알려진 인수 462,000,000원, 미상 위험도 다수
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 43명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 점유·임차 조사 대상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 70,000,000원 | 2025.05.13 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세 위
신세계아파트 실거래 표본은 전용 49.55~49.78㎡이고 대상 면적은 75.22㎡라 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 다만 현재 최저가만 놓고 본 비교지표에서도 최근 12개월 평균 137,642,857원 대비 109.6%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 임차인 이영아 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 78,007,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 이영아 보증금 70,000,000원이 전액 배당되고, 김포농업협동조합 근저당권에는 78,007,120원이 배당됩니다. 근저당권 미배당액은 8,441,992,880원입니다. 별도로 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤 보증금 462,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 현재 회차 | 150,920,000원 · 2회 유찰 · 매수인 인수 462,000,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 105,644,000원 · 매수인 인수 462,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 73,950,800원 · 매수인 인수 462,000,000원 |
유찰이 거듭되면 낙찰대금은 내려가지만, 배당표상 확인된 6명의 보증금 462,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 매수인 인수로 계산됩니다. 또한 이영아 임차권은 배당에서 보증금 70,000,000원이 전액 변제되지 않는 회차가 생기면 그 미변제 잔액을 매수인이 추가 인수하는 구조입니다. 따라서 “한 번 더 떨어지면 안전하다”는 식의 단순 가격 접근은 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2017.03.24. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 서측·남측 도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 신세계아파트는 60세대이며 최근 거래 표본은 12건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 150,920,000원이 아니라 확인된 인수까지 포함한 최소 612,920,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 말소기준 전 전입자 중 보증금 미상 점유자가 다수입니다. 이들의 임대차계약·점유·전입·보증금·확정일자·배당요구 관계를 개별 확인해야 합니다.
- 이영아 미배당 잔액 확인. 현재 회차에서는 70,000,000원 전액 배당으로 계산되지만 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인 인수입니다.
- 실거래 면적 차이 주의. 대상은 75.22㎡, 실거래 비교표본은 49.55~49.78㎡로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.3%이고 최신 거래는 124,000,000원입니다. 감정가 기준 할인율만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “462,000,000원+ 인수”가 먼저다
이 사건의 핵심은 308,000,000원짜리 감정가가 150,920,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 6명의 보증금만 462,000,000원이 매수인에게 넘어오고, 현재 회차 알려진 최소 실질취득은 612,920,000원입니다. 동시에 선순위 전입자 중 보증금 미상 점유자가 다수여서 최종 인수액은 아직 닫히지 않았습니다.
가격 쪽도 우호적이지 않습니다. 면적이 일치하지 않는 비교표본이라는 한계는 있지만, 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 109.6%이고 최신 거래보다 높으며, 최근 추세는 -6.3%입니다. 권리 위험과 가격 위험이 동시에 큰 사건으로, “싸게 나온 오피스텔”이 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건”으로 보는 것이 일관된 결론입니다.
