인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동의 신세계아파트 6층 601호입니다. 건물 명칭에는 아파트가 들어가지만, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물에 속합니다. 현재 공유자는 백덕일·홍승용으로 지분은 각각 2분의 1입니다. 2021년 김포농업협동조합 등 금융기관의 공동담보 근저당권이 설정되었고, 이후 국세 압류와 임의경매개시결정, 주택임차권등기가 이어졌습니다.
이 사건은 단순히 근저당권이 매각으로 지워지는지만 확인해서 끝낼 수 없습니다. 말소기준 이전부터 전입한 임차 관련 명의자가 다수 확인되며, 특히 601호에는 이영아 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 그 임차권은 말소기준일 이후에 등기되었더라도, 전입과 확정일자는 말소기준일 이전입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 6층 601호 도로명: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 2017.03.24 |
| 임차권등기 범위 | 제6층 제601호 · 75.22㎡ |
| 공유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 | 308,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,644,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 · 을구 3번 근저당권 |
| 근저당권자 | 김포농업협동조합 · 동해농업협동조합 · 구미칠곡축산업협동조합 |
| 채무자 | 상진종합건설주식회사 |
| 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보목록 제2021-1418호) |
| 601호 등기 임차인 | 이영아 · 보증금 70,000,000원 |
| 권리분석 핵심 | 대항 임차권 잔액 승계 가능 · 추가 명의자의 호실 귀속 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2021.08.13 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그보다 앞선 인천항신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2023년에 설정된 국세 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 등기상 말소기준 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.
그러나 임차권의 인수 여부는 단순히 등기 순서만으로 결론 내릴 수 없습니다. 이영아는 2020.01.07 확정일자를 받고, 2020.02.04 점유를 시작했으며, 2020.02.17 주민등록을 마쳤습니다. 2025.05.13 임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌지만, 대항요건에 관한 기록은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 601호 특정 임차권과 기타 전입 명의자 구분
현황조사 등에 나타나는 명의자는 43명입니다. 이 중 32명은 2021.08.13 말소기준보다 전입일이 앞서고, 11명은 그 이후에 전입했습니다. 다만 전입일만 앞선다는 이유로 모두 대항력 있는 601호 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차관계, 정확한 호실 및 보증금의 확인이 필요합니다.
특히 601호를 직접 특정하는 임차권은 이영아 1건입니다. 그 외 보증금이 확인되는 6명은 합계 462,000,000원으로 인수 추정에 반영되어 있으나, 각 명의자의 실제 임차 호실과 601호 관련 여부가 확인되어야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다.
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 601호 등기 임차권 | 이영아 | 70,000,000원 | 미배당분 승계 |
| 인수 추정 명의자 | 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤 | 462,000,000원 | 호실 확인 필요 |
| 기타 조사 명의자 | 전입·점유 관계 추가 확인 대상 | 미상 | 대항력 미상 |
임차 관련 명의자별 권리 확인표
전입일 기준 2021.08.13 이전 여부를 구분했습니다. '가능·미상'은 대항력이 확정되었다는 의미가 아니며, 매수인 승계 역시 임차관계 및 호실 귀속 확인이 전제됩니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 | 배당요구일 |
|---|
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
신세계아파트의 거래내역은 12건으로, 전체 평균은 141,500,000원입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 137,642,857원(7건)으로 더 낮고, 최근 거래가격 추세도 -6.3%입니다. 오래된 거래가격까지 포함한 전체 평균을 기준으로 가격 경쟁력을 평가하면 현재의 하락 흐름을 과소평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 49㎡대 | 12건 | 141,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 7건 | 137,642,857원 |
| 감정가 | 308,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 105,644,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137,642,857원 |
| 최신 거래 | 2026.05 · 124,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 76.8% (인수액 제외) |
| 최근 가격 추세 | -6.3% |
| 매수인 인수 추정 | 462,000,000원 (호실 귀속 확인 전) |
| 실질취득 합산 가정 | 567,644,000원 |
| 합산 비용 / 최근 평균 | 약 412.4% (면적 상이) |
| 합산 비용 / 최신 거래 | 약 457.8% (면적 상이) |
표면적인 최저가는 최근 12개월 거래평균의 76.8%입니다. 하지만 보증금 462,000,000원의 인수가 모두 성립한다는 시뮬레이션에서는 실질취득액이 567,644,000원으로 상승합니다. 이는 감정가 308,000,000원도 크게 초과합니다.
따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 시장은 최근 -6.3%의 하락 추세이고, 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래도 확인되지 않았습니다. 인수 부담의 실제 범위를 특정하기 전에는 투자 가능한 가격 상한을 산정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,279,016원 |
| 1. 이영아 임차보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 김포농업협동조합 등 근저당 | 8,520,000,000원 | 33,364,984원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 105,644,000원 |
위 배당은 집행비용 추정 및 이영아의 우선배당을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제·기타 선순위 채권에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액 8,520,000,000원은 공동담보 관련 금액이며 이를 601호에만 귀속되는 채무로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가만 떨어지는 것이 아니다
| 유찰 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) | 105,644,000원 | 462,000,000원 | 567,644,000원 |
| 4회 유찰 시 | 73,950,800원 | 462,000,000원 | 535,950,800원 |
| 5회 유찰 시 | 51,765,560원 | 481,566,220원 | 533,331,780원 |
각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오를 따른 추정치이며, 601호에 대한 실제 인수확정액이 아닙니다. 취득세, 체납 관리비, 명도비용 및 기타 거래비용은 합산액에 포함하지 않았습니다.
다만 여러 명의 보증금을 합산한 위 시나리오는 그 인수 관계가 실제 매각 목적물에 유효하게 연결된다는 전제가 필요합니다. 601호에 귀속되는 권리만으로 다시 계산한 실질취득액을 확인하기 전에는 어느 회차가 적정 가격인지 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물은 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.03.24 사용승인, 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수시설과 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 건물 명칭과 달리 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 주거용 임대차 및 실제 이용상태에 관한 개별 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 토지정보. 토지면적 757.0㎡, 공시지가 3,002,000원/㎡, 지목 대지입니다.
- 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 단지 정보상 60세대 규모이며, 최근 거래가격 추세가 -6.3%입니다. 동일 면적 거래가 확인되지 않아 601호의 실제 매각 가능 가격은 별도 산정이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 601호 임차권등기 원본 확인. 을구 4번 이영아의 임대차계약, 점유개시, 주민등록, 확정일자 및 임차권등기명령 내용을 대조해야 합니다.
- 보증금 70,000,000원 배당 확인. 현재 추정표는 전액 배당을 가정하지만, 실제 배당이 부족할 때 매수인이 승계하는 금액을 별도로 계산해야 합니다.
- 462,000,000원 인수 추정의 호실 확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤이 실제로 601호 임차인인지 확인해야 합니다. 타 호실 임차인을 이 물건의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
- 전입 관련 43명 구별. 주민등록·점유·임차계약 및 개별 호실을 대조해야 합니다. 말소기준 이전 전입 32명 전부의 대항력을 일괄 인정해서는 안 됩니다.
- 우선변제권 확인. 이영아 외 명의자들의 확정일자 및 배당요구 적법성을 확인하고, 실제 배당순위가 예상표와 일치하는지 검토해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 근저당 채권최고액 8,520,000,000원과 공동담보목록 제2021-1418호를 대조해 601호의 담보관계를 정확히 확인해야 합니다.
- 체납 세금·관리비. 국세 압류 2건의 매각 소멸과 별개로, 실제 배당에 영향을 미치는 세금과 승계 가능한 공용부분 관리비가 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 현재 비교 거래는 49㎡대이며 대상 권리 범위는 75.22㎡입니다. 같은 면적·동일 용도의 실제 거래와 임대 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 주거 여부 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰기일 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 특별매각조건 및 권리 변동을 법원 자료로 재확인해야 합니다.
인수액 확실성: 낮음. 462,000,000원의 합산 인수가정에 포함된 6명의 호실 귀속이 확인되지 않았습니다.
가격 판단: 보류. 합산 가정 실질취득액 567,644,000원은 참고 거래평균을 크게 웃돌지만, 비교 거래의 면적도 서로 달라 정확한 시장가치를 확정할 수 없습니다.
시장 흐름: 불리. 최근 거래가격 추세는 -6.3%이며 이미 3회 유찰된 상태입니다.
맺으며 — “최저가 1.06억”만 보고 응찰할 물건이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 부담할 보증금이 얼마인지, 그리고 그 보증금이 정말 601호의 임차권에 해당하는지입니다.
제시된 배당 가정대로라면 매수인 인수액은 462,000,000원, 현재 회차의 합산 실질취득은 567,644,000원입니다. 그러나 이 합산에는 목적물과의 연결이 확인되지 않은 명의자들이 포함되어 있습니다. 확정적으로 확인된 601호 임차권은 이영아의 보증금 70,000,000원이며, 배당 부족분이 발생하면 매수인이 인수할 수 있습니다.
또한 최근 12개월 거래평균은 137,642,857원이고 추세는 -6.3%로 하락하고 있으나, 해당 실거래는 대상과 면적이 달라 직접 비교 시세로 확정할 수 없습니다. 인수 범위 불확실성, 하락 추세, 다회 유찰, 면적 불일치가 동시에 존재하는 고위험 오피스텔 경매입니다.
결론은 입찰 보류. 601호에 실제 귀속되는 임차권과 매수인 인수액을 확정한 뒤, 동일 면적의 최근 거래가격을 바탕으로 실질취득 기준 입찰가를 다시 산정해야 합니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 권리 확인 후 실제 얼마에 취득하느냐입니다.
