인천지방법원 2025타경508526. 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층 305호, 전용 66.12㎡ 오피스텔입니다. 감정가 265,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 90,895,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 최저가의 할인율이 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다.

2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다. 이보다 앞서 전입한 임차권자 정동화의 주택임차권등기가 305호 전체에 설정되어 있으며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 근저당권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 이 물건의 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 임차권

2017년에 설정된 남인천새마을금고 근저당권은 2021년 8월 13일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 공동담보 근저당권입니다. 이후 국가의 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 정동화의 전입일은 2017.05.10, 최초 확정일자는 2017.05.04입니다. 모두 현재 말소기준일보다 앞섭니다. 2025년 6월 13일 등기된 주택임차권은 305호 66.12㎡ 전부를 대상으로 하며, 배당 후 미변제 보증금의 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 305호 권리와 다른 점유 기록 구분

305호 전체를 대상으로 한 등기상 임차권자는 정동화입니다. 한편 현황조사에는 다른 여러 전입자도 기재되어 있지만, 상당수는 개별 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 305호의 임차인으로 보거나, 각 보증금을 한꺼번에 더해 확정 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

등기에는 2017년 계약의 60,000,000원과 2019년 계약의 63,000,000원이 각각 기재되어 있습니다. 계약 갱신·변경에 따른 금액인지 확인해야 하며, 이를 곧바로 123,000,000원의 별도 누적 채권으로 합산하지 않습니다. 배당으로 전액 변제되면 해당 임차권의 잔여 인수액은 없어질 수 있습니다.

③ 추가 점유자 — 462,000,000원 합산의 함정

별도 인수 추정에는 다음 여섯 명의 보증금이 반영되어 있습니다. 전입일이 모두 현재 말소기준권리보다 앞서지만, 각 점유자의 해당 호실과 확정일자, 실제 임대차계약 관계는 확인이 필요합니다.

그 밖에 전입·점유자로 기재된 인물들도 있습니다. 아래 표는 확인 대상자의 전입일과 말소기준일과의 선후관계를 정리한 것이며, 전입 기록만으로 305호에 대한 임차권이나 대항력을 확정한 것은 아닙니다.

④ 실질취득 — 낮은 낙찰가가 전부가 아니다

현재 최저가 90,895,000원에 여섯 점유자의 보증금 합계 462,000,000원을 모두 인수한다는 가정을 적용하면 다음과 같습니다.

위 총액은 최저가에 추정 인수액 전액을 더한 조건부 계산입니다. 실제 인수 대상이 확인되기 전에는 정확한 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 정동화 임차권의 미배당 잔액과 별도 점유자들의 권리는 각각 검증해야 하며, 중복하거나 다른 호실에 속한 보증금을 무조건 추가해서는 안 됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 배당되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 커져 실질취득 비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득가까지 같은 비율로 내려간다고 보아서는 안 됩니다.

⑤ 시세 비교 — 거래가격은 하락 중, 면적 차이도 크다

신세계아파트의 거래 표본은 주로 전용 49.55~49.78㎡입니다. 이번 경매 대상은 66.12㎡이므로 같은 평형 비교가 아닙니다. 이 거래들을 305호의 확정 시세로 사용하는 것은 적절하지 않지만, 해당 건물의 최근 가격 흐름을 살펴볼 수는 있습니다.

최저매각가 자체는 최근 12개월 거래 평균의 66.0%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수 가능성을 전혀 반영하지 않은 가격입니다. 조건부 인수액 462,000,000원을 모두 부담하는 가정에서는 실질취득이 552,895,000원으로 증가합니다. 이 때문에 현재 최저가만 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (90,895,000원 매각 가정)

위 표는 집행비용과 공동담보 근저당권을 중심으로 한 단순 배당 가정입니다. 305호 정동화의 선순위 임차권에 대한 우선배당이 반영되지 않았으므로 확정적인 실제 배당순서나 배당액으로 사용해서는 안 됩니다. 정동화가 적법한 우선변제권으로 배당받는 경우 근저당권 배당액과 임차권의 미배당 잔액이 달라집니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 유찰 시나리오 — 인수 부담은 별도로 남는다

위 표의 총부담은 각 회차별 최저가에 동일한 추정 인수액을 단순 합산한 비교입니다. 실제 대항력 임차인의 배당·인수 구조에서는 낙찰가 변동에 따라 미배당 보증금도 달라질 수 있습니다. 또한 462,000,000원 전부가 이 호실에 귀속되는지 확인되지 않았으므로 확정 취득비용이 아닙니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 관련 규제가 있으며 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 거래는 확인되지만 대부분 전용 약 49㎡대이며 본건은 66.12㎡입니다. 최근 거래 추세가 -6.3%로 나타나고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다. 대상 면적의 별도 시세 확인이 필요합니다.

⑨ 입찰 전 필수 확인사항

• 정동화 임차권. 2017년과 2019년 임대차계약의 보증금 변동 관계, 배당요구, 우선변제권 및 예상 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 305호 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 인물들이 실제 어느 호실에 거주했는지, 현재 305호의 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 추정 인수액 검증. 462,000,000원으로 합산된 여섯 보증금이 305호에 귀속되는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 보증금이라면 해당 호실 매수인에게 동일하게 전가할 수 없습니다.
• 배당 재검토. 정동화의 우선변제권이 반영되지 않은 단순 근저당 배당표를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
• 공동담보. 공동담보목록 제2021-1418호와 관련 부동산의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 면적. 49㎡대의 거래가격을 66.12㎡인 305호에 그대로 적용하지 말고 동일·유사 면적 거래와 개별 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본. 2026.10.27 매각 진행 여부와 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서를 법원 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 9,089만원”만 보고 들어갈 경매가 아니다

이 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 유찰된 오피스텔이지만, 305호에 특정된 선순위 임차권과 미확정 점유관계가 핵심 위험입니다. 정동화 임차권의 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있으며, 별도로 집계된 462,000,000원의 보증금 역시 실제 해당 호실 귀속 여부를 검증해야 합니다.

현재 제시된 인수 추정액을 전부 부담하는 가정에서는 실질취득이 552,895,000원에 이릅니다. 반면 최근 거래는 하락 추세이고, 거래 표본과 본건의 전용면적도 달라 정확한 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 305호의 실제 임차인, 우선배당액, 미배당 인수액이 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 이 경매의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 인수하는지 확인하는 것입니다.