인천지방법원 2025타경508526. 공부상 용도는 오피스텔이며, 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 3층 305호입니다. 감정가는 265,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 129,850,000원입니다. 등기상 공유자는 백덕일·홍승용으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 8,520,000,000원입니다.

표면 가격만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 상태입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가격보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 배당 시뮬레이션에는 심상규·문선용·김동춘·김동선· 김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있고, 현재 최저가를 더하면 실질취득은 591,850,000원입니다. 다음 회차로 더 유찰돼도 시나리오상 이 462,000,000원 인수액은 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개

2017.03.30. 남인천새마을금고 근저당권 121,320,000원은 2021.08.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 김포농업협동조합 근저당권 8,520,000,000원입니다. 이후 홍승용 지분 압류, 백덕일 지분 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 현황 — 43명, 선순위 전입 다수

확인된 점유·임차 관련 인원은 43명입니다. 이 가운데 말소기준일인 2021.08.13.보다 앞서 전입한 인원이 다수입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 보증금이 확인돼 배당 시나리오에서 전액 인수로 반영된 6명은 별도로 표시했습니다.

보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없으며, 위 표의 43명은 각각 확인된 점유·임차 관련 인원입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 별도 원본 확인 대상으로 봅니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 462,000,000원이 남는다

④ 시세 비교 — 94.3%라는 숫자만 보면 안 된다

신세계아파트의 최근 거래자료는 12건이고 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원입니다. 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저가 129,850,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 94.3%지만, 최근 거래 추세가 -6.3%이고 최신 거래가격 124,000,000원보다도 최저가가 높습니다.

더 중요한 제한도 있습니다. 경매 대상 면적은 66.12㎡인데 아래 거래표본은 49.55㎡~49.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 자료는 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다. 그럼에도 현재 실질취득 591,850,000원이 이 거래자료 수준을 크게 웃돈다는 사실은 분명합니다. 이 사건의 가격판단 기준은 최저가 129,850,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득이어야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)

채권자 총 미배당액은 8,392,767,900원이고, 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 462,000,000원입니다. 정동화 임차권의 미배당 잔액과 보증금 미상 선순위 점유자의 최종 인수액은 별도 확인이 필요하므로 462,000,000원을 확정적인 총 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 거래자료. 신세계아파트 60세대, 최근 거래자료 12건이 확인되지만 대상 66.12㎡와 거래표본 49.55㎡~49.78㎡는 면적이 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 462,000,000원부터 재검증. 심상규 69,000,000원·문선용 90,000,000원·김동춘 50,000,000원·김동선 68,000,000원·김창수 95,000,000원·김지윤 90,000,000원이 현재 배당 시나리오에서 전액 인수로 반영돼 있습니다.
• 보증금 미상 선순위 전입 확인. 말소기준보다 앞선 전입자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원은 대항력 가능 여부와 실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 정동화 임차권 확인. 주민등록 2017.05.10., 확정일자 2017.05.04., 을구 4번 임차권등기이며 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
• 최저가보다 실질취득으로 판단. 현재 591,850,000원, 3회 유찰 시 552,895,000원, 4회 유찰 시 525,626,499원으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.3%이고 최신 거래는 124,000,000원입니다.
• 면적 불일치 주의. 대상은 66.12㎡지만 거래자료는 49.55㎡~49.78㎡이므로 동일면적 시세로 단정하지 마세요.

맺으며 — “49% 유찰”이 아니라 “4.62억 인수”를 먼저 본다

감정가 265,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 129,850,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 판단 순서가 반대입니다. 배당 시나리오가 이미 462,000,000원의 매수인 인수를 반영하고 있고, 이를 현재 최저가와 합치면 591,850,000원입니다. 더 유찰되더라도 확인 인수액은 시나리오상 그대로 남아 3회 유찰 시 552,895,000원, 4회 유찰 시에도 525,626,499원입니다.

여기에 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들이 다수 있고, 정동화의 주택임차권도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 시장자료 역시 최근 추세가 -6.3%로 하락하고 있으며 최신 거래는 124,000,000원입니다. 대상과 거래표본의 면적 차이까지 감안하면 최저가 할인율을 투자매력으로 해석할 근거가 부족합니다. 이 물건은 인수금액과 선순위 임차관계를 완전히 확정하기 전에는 입찰 보류가 타당한 고위험형입니다.