인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 8층 801호입니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 2017년 준공된 철근콘크리트 건물로, 소유자는 백덕일·홍승용 두 사람이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2021년 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권을 기준으로 경매가 진행됐고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 등기 권리만 보면 매각으로 정리되는 항목이 많습니다. 문제는 등기부에 나타나지 않는 임차인의 대항력과 배당받지 못한 보증금입니다. 2021년 8월 13일 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 다수 확인되고, 일부는 보증금도 확인됩니다. 이들에 대한 매수인 인수 여부가 확정되지 않으면 낙찰가만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차 위험은 별개

2017년 설정됐던 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 136,800,000원)은 2021년 8월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 공동담보 근저당권입니다. 그 뒤 등록된 홍승용 지분 압류와 백덕일 지분 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 권리 위험의 중심

임차 관련 조사 명단에는 43명이 기재되어 있고, 이 중 32명은 2021.08.13 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 나타납니다. 다만 전입 선후관계만으로 모든 사람의 대항력과 실제 임대차계약을 확정할 수는 없습니다. 점유·주민등록·임차 범위와 계약 관계를 추가 확인해야 합니다.

특히 감정평가 내용에는 201호 외 38개호가 함께 기재되어 있습니다. 임차 관련 명단의 호실별 구분이 명확하지 않으므로 43명 전부를 801호의 임차인으로 보거나, 모든 보증금을 801호에 중복 합산해서는 안 됩니다. 801호에 실제 연결되는 임차인과 해당 점유 부분부터 특정해야 합니다.

위 표의 선순위 전입은 말소기준일과 전입일의 비교 결과입니다. 실제 대항력은 점유 및 주민등록 유지 등 요건 확인이 필요합니다. 배당요구만으로 우선변제권 성립이나 전액 배당이 확정되지는 않습니다.

③ 나머지 임차 관련 명단 — 선순위 전입자 다수

아래는 추가로 확인되는 전입자 명단입니다. 보증금·확정일자 및 개별 점유 호실이 특정되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 표시하며, 인수액을 임의로 계산하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 싸 보이지만, 비교부터 맞지 않는다

신세계아파트의 실거래 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래가는 124,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -6.3% 하락한 것으로 나타납니다. 최저매각가 105,644,000원은 최근 12개월 평균의 76.8%입니다.

그러나 이 수치를 그대로 할인율이나 투자 메리트로 읽으면 안 됩니다. 분석 대상 면적은 75.22㎡인 반면, 확인된 실거래 표본은 49.55~49.78㎡입니다. 서로 면적이 다른 물건을 단순 비교했으므로 실거래 평균만으로 801호의 적정 시세를 정할 수 없습니다. 더욱이 임차보증금 인수 추정액을 반영하면 낙찰가보다 훨씬 큰 금액을 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)

위 배당은 집행비용·우선변제·근저당권에 관한 추정 계산입니다. 당해세와 다른 최우선변제 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 회차별 신청채권자 배당 시뮬레이션의 0원 표기와 현재 배당표의 근저당권 배당 추정액이 일치하지 않으므로, 확정 배당으로 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질비용 하락은 아니다

세 차례 유찰된 현재의 입찰 최저가는 105,644,000원입니다. 네 차례 유찰 시에는 73,950,800원, 다섯 차례 유찰 시에는 51,765,560원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그런데 매수인 인수 추정액을 더하면 실질취득 부담은 각각 499,644,000원, 467,950,800원, 463,331,780원입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물이며 2017.03.24 사용승인됐습니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 아파트가 포함되더라도 실제 용도는 오피스텔 기준으로 판단해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인 대상입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 신세계아파트 60세대, 단지 경매 평균 유찰 2.8회입니다. 최근 거래 추세 -6.3%와 대상 면적에 부합하는 비교거래 부족을 함께 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 801호 임차관계 특정. 조사 명단 중 어느 사람이 실제 801호를 점유하고 어떤 계약을 맺었는지 원본 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자 확인. 말소기준일 2021.08.13보다 먼저 전입한 명단의 실제 점유 여부와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 394,000,000원 검증. 다섯 임차인의 보증금이 801호에 실제 연결되는지, 각각의 우선변제 및 매수인 인수 여부가 맞는지 확인해야 합니다.
• 김동선 배당 확인. 68,000,000원 우선배당 가능성과 실제 배당액, 미배당 시 승계될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 추가 보증금 조사. 보증금 미상 선순위 전입자는 추가 인수 위험이 될 수 있으므로 금액을 0원으로 처리하지 않아야 합니다.
• 실질취득 재산정. 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 법적으로 승계되는 보증금 + 취득 부대비용으로 총부담을 계산해야 합니다.
• 시세 재검증. 현재 비교 거래는 49㎡대로 대상 면적 75.22㎡와 다릅니다. 동일 용도·유사 면적의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 송달·절차 확인. 2025.12.17 기각결정 관련 송달 내역이 있으므로, 무엇에 대한 기각인지와 후속 절차가 현재 매각에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 공동담보·세금 확인. 공동담보목록 제2021-1418호, 체납에 따른 국의 지분 압류, 당해세 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 입찰기일 확인. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가가 그대로 유지되는지, 매각조건 변경·취하·정지 등 절차 변동이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.06억짜리 오피스텔이 아니라, 인수 위험을 먼저 계산할 물건”

이 물건의 가장 위험한 착시는 감정가 308,000,000원에서 최저가 105,644,000원으로 떨어졌다는 숫자입니다. 낙찰가만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 제시된 배당 가정에는 매수인 인수보증금 394,000,000원이 별도로 잡혀 있고, 이를 반영한 실질취득 추정액은 499,644,000원입니다.

더 큰 문제는 그 금액조차 확정할 수 없다는 점입니다. 선순위 전입자 명단이 많고 보증금 미상자가 존재하며, 개별 임차인이 실제 경매 대상인 801호에 대응하는지도 확인해야 합니다. 게다가 비교 실거래는 49㎡대여서 대상 면적과 일치하지 않고, 최근 거래 추세도 -6.3% 하락했습니다. 이 상태에서 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.