인천지방법원 2025타경508526. 미추홀구 도화동 신세계아파트 8층 801호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백덕일·홍승용으로 각 2분의 1 지분이고, 말소기준은 2021.08.13. 김포농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준 이전 전입자들입니다.
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 43명이고 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 말소기준 이후 전입한 11명은 대항력이 없다고 정리되지만, 말소기준 이전 전입자는 32명입니다. 그중 보증금이 확인된 6명을 제외하면 26명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 알려진 394,000,000원만으로 인수위험이 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 8층 801호 · 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 중 8층 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 청구금액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2017년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 136,800,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 김포농업협동조합의 8,520,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 국의 지분압류 2건과 2025.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확정 인수 3.94억 + 미상 위험
보증금이 확인된 선순위 임차인 중 김동선은 보증금 68,000,000원, 전입·확정일자 2017.05.10., 배당요구 2025.07.01.로 현재 매각가 가정에서는 68,000,000원을 우선배당받습니다. 반면 심상규·문선용·김동춘·김창수·김지윤의 보증금 합계 394,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 미확인 | 있음 | 미상 | 69,000,000원 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 있음 | 미상 | 90,000,000원 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 미확인 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 2025.07.01 | 있음 | 있음 | 현재가정 0원 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 미확인 | 있음 | 미상 | 95,000,000원 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 미확인 | 있음 | 미상 | 90,000,000원 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
거래자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 구간을 비교한 추세는 -6.3%로 하락 방향입니다. 최저가 150,920,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 109.6%로, 이미 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
다만 거래 비교대상의 면적은 49.55~49.78㎡이고, 비교대상으로 설정된 면적은 75.22㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 평균을 해당 호실의 정밀 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 회차의 실질취득 최소액은 544,920,000원으로 감정가 308,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 거래표본의 면적 차이를 감안하더라도 이 물건을 ‘최저가가 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 임차인 김동선 보증금 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 80,007,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당 8,439,992,880원은 말소기준권리의 미회수 채권으로, 배당표상 매수인 인수액 394,000,000원과는 성격이 다릅니다. 매수인에게 직접 승계되는 것으로 계산된 금액은 임차보증금 394,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 사용승인일은 2017.03.24입니다.
- 주변. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 2필지 토지가 업무시설 및 공동주택 부지로 이용됩니다.
- 공시지가. 3,002,000원/㎡, 토지면적 757.0㎡로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래추세. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이며 최근 구간 추세는 -6.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 투자원가로 보지 말 것. 현재 최저가 150,920,000원 + 확인된 인수액 394,000,000원 = 실질취득 최소 544,920,000원입니다.
- 26명 보증금 확인. 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 26명은 대항력 가능·미상입니다. 금액이 확인되면 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 김동선 배당 확인. 보증금 68,000,000원, 전입·확정 2017.05.10., 배당요구 2025.07.01.로 현재 배당표에서는 전액 우선배당됩니다.
- 확정 인수 5건 재확인. 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원의 인수 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 시세 비교 면적 주의. 거래표본은 49.55~49.78㎡이고 비교대상 면적은 75.22㎡로 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -6.3%이므로 전체 평균 141,500,000원만 보고 시세를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 자료상 인수액 394,000,000원이 유지됩니다. 낙찰가 하락만으로 안전마진이 생긴다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 각 임차인의 전입·확정일자·보증금·배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “인수 3.94억 + 미상 26명”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 308,000,000원에서 최저가 150,920,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 전혀 다른 모습이 됩니다. 확인된 매수인 인수액이 394,000,000원이므로 실질취득은 현재 회차 기준 최소 544,920,000원입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 26명이 남아 있어 이 금액조차 최종 상한이 아닙니다.
가격 측면에서도 최저가 150,920,000원은 최근 12개월 평균 137,642,857원의 109.6%이고, 최신 거래는 124,000,000원, 최근 추세는 -6.3%입니다. 거래면적이 일치하지 않는 한계가 있지만, 실질취득 최소액이 감정가 자체를 크게 넘어서는 현재 구조에서는 ‘유찰돼 싸졌다’는 판단을 할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 현재 자료만으로는 권리위험과 가격위험이 모두 매우 큰 유형입니다.
