인천지방법원 2025타경508526. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 대상은 신세계아파트 14층 1401호 75.22㎡입니다. 감정가 314,000,000원이 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건이지만 권리구조는 정반대입니다. 2021.08.13. 김포농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이보다 앞서 전입한 점유자가 대거 조사됐습니다.

특히 배당자료에서 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원이 우선변제권 없이 매수인에게 전액 인수되는 보증금으로 잡혀 있습니다. 합계는 정확히 462,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가 153,860,000원에 낙찰받더라도 배당자료 기준 최소 실질취득이 615,860,000원까지 올라갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 점유가 문제

2017.04.06. 인천항신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 김포농업협동조합 근저당권 8,520,000,000원입니다. 그 이후의 국 압류 2건, 2023.07.14. 이규진 임차권등기, 2025.04.01. 임의경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 조사 43명, 선순위 전입 다수

조사된 임차·점유자는 43명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 사람은 32명, 이후 전입은 11명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구가 확인되는 사람은 14명입니다.

심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 이규진은 별도의 임차권등기와 확정일자가 확인되며, 위 462,000,000원에는 포함되지 않은 구조이므로 실제 배당 및 미배당 인수액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 싸다는 결론도 어렵다

확인된 최근 거래는 신세계아파트 12건이지만 대상 1401호의 면적은 75.22㎡이고, 비교 거래 면적은 49.55~49.78㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 절대금액만으로 동일 평형 시세라고 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 시장지표상 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 최근 거래군도 과거 거래군보다 -6.3% 낮아진 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)

배당자료 기준 김포농업협동조합 미배당액은 8,369,094,040원이고, 매수인 인수액은 462,000,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수 4.62억은 남는다

이 시나리오가 이 물건의 핵심입니다. 유찰로 낙찰가가 153,860,000원에서 107,702,000원, 다시 75,391,400원까지 낮아져도 제공된 배당 시나리오에서는 462,000,000원의 매수인 인수가 그대로 유지됩니다. 따라서 실질취득은 각각 615,860,000원, 569,702,000원, 537,391,400원입니다. 최저가만 낮아진다고 권리비용까지 함께 없어지는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 대상 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 사용승인일자는 2017.03.24입니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 시장자료. 신세계아파트는 60세대이며 확인된 최근 거래 표본은 대상 75.22㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 462,000,000원 인수부터 확인. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 각 임대차 원본, 전입·점유 지속 여부, 배당요구 및 배당가능액을 개별 확인해야 합니다.
• 선순위 미상 점유자 확인. 말소기준 전 전입자 중 보증금·확정일자 미상인 사람은 대항력 가능·미상입니다. 보증금 규모를 확인하지 않은 상태에서는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 이규진 임차권등기 확인. 1차 71,000,000원·2차 90,000,000원, 2017.04.10. 및 2021.03.16. 확정일자가 등기돼 있습니다. 배당자료상 462,000,000원과 별도로 배당·인수 관계를 확인해야 합니다.
• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차의 최소 실질취득은 615,860,000원입니다. 유찰 시나리오에서도 인수액 462,000,000원이 유지됩니다.
• 실거래 면적 차이 확인. 최근 거래 표본은 약 49.6㎡대로 대상 75.22㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적·동일 용도의 추가 실거래 확인 없이 시세를 확정하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 미납관리비. 현관에 미납관리비 독촉장이 붙어 있었던 것으로 조사돼 체납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “인수 4.62억”이 먼저다

이 물건은 감정가 314,000,000원에서 두 번 유찰돼 153,860,000원까지 내려왔습니다. 하지만 유찰 횟수와 할인율은 매력의 근거가 되지 않습니다. 확인된 선순위 보증금 중 배당자료가 매수인 인수로 잡은 금액만 462,000,000원이고, 현재 회차 최소 실질취득은 615,860,000원입니다. 보증금·확정일자 미상 선순위 전입자도 다수이고, 이규진의 별도 임차권등기까지 있습니다.

시장 측면에서도 최근 거래 추세는 -6.3%이고, 현재 최저가는 제공된 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 거래 면적이 대상보다 작아 직접 비교에는 한계가 있지만, 최소한 현재 자료만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 가격도 보류, 권리는 고위험. 인수액과 선순위 임대차를 원본으로 완전히 해소하지 못한다면 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.