인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 14층 1401호, 감정평가상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 감정가 314,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가는 107,702,000원으로 내려왔습니다. 하지만 등기부를 살펴보면 2021년 김포농업협동조합 등의 근저당보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차권자가 존재합니다. 낙찰자가 실제로 얼마에 취득하게 되는지는 이 선순위 임차권의 배당과 잔존 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
더 주의할 점은 점유관계입니다. 현황조사에 다수의 전입자가 나타나지만, 그 기록을 모두 1401호의 독립된 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 확인된 보증금들을 무조건 합산하거나, 반대로 등기상 근저당이 말소된다는 이유만으로 인수 위험을 0원으로 판단하는 것은 모두 부적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 14층 1401호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 임차권등기상 1401호 75.22㎡ · 14층 |
| 소유자 | 백덕일(지분 2분의 1), 홍승용(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,702,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 · 동해농업협동조합 · 구미칠곡축산업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보목록 제2021-1418호) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 기타 사항 | 현관에 미납관리비 독촉장 부착 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 8,520,000,000원이며 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합이 함께 기재되어 있고 공동담보목록이 존재합니다. 이 금액을 해당 1401호의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
2023년 홍승용 지분과 백덕일 지분에 설정된 국세 압류 및 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 인천항신용협동조합 근저당은 2021.08.13. 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
1401호로 구체적으로 특정되는 임차권등기자는 이규진입니다. 등기상 임차 범위는 14층 1401호 75.22㎡이며, 보증금은 1차 71,000,000원, 2차 90,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 계약 변경 이력이므로 두 금액을 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규진 1401호 임차권등기 |
2017.04.10 | 1차 71,000,000원 2차 90,000,000원 |
선순위 가능 | 확정일자 2017.04.10 / 2021.03.16 우선변제 가능 배당요구 기재 |
미배당 시 위험 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 1401호 귀속 미확정 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.04.17 |
1401호 귀속 미확정 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 1401호 귀속 미확정 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 1401호 귀속 미확정 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 1401호 귀속 미확정 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 1401호 귀속 미확정 |
대항력 판단은 전입일의 선후뿐 아니라 실제 점유, 주택 인도, 임대차의 동일성 등을 종합해야 합니다. 보증금이나 확정일자, 특정 호실 점유가 확인되지 않은 전입자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 분류했습니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가만으로 계산하면 안 된다
최저매각가 107,702,000원은 경매에서 지급할 낙찰대금의 출발점일 뿐입니다. 실제 취득 부담은 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 임차보증금 + 기타 별도 부담으로 판단해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 107,702,000원 |
|---|---|
| 배당표상 인수 시뮬레이션 | 462,000,000원 (호실 귀속 미확정) |
| 전액 인수 가정 시 합계 | 569,702,000원 (107,702,000원 + 462,000,000원) |
| 확정 실질취득가 | 산정 불가 · 임차권 및 배당 확인 필요 |
| 별도 위험 | 미납관리비, 미배당 보증금, 실제 점유·명도 비용 |
전액 인수 가정의 569,702,000원은 실제 낙찰자가 반드시 부담한다는 뜻이 아닙니다. 그러한 인수가 모두 본건에 유효하게 귀속된다는 가정 아래 계산한 조건부 금액입니다. 1401호에 귀속되지 않는 보증금은 제외해야 하고, 우선변제로 배당받는 금액 역시 중복해서 인수액에 산입해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 비교 면적부터 다르다
신세계아파트의 최근 거래 표본은 49.55~49.78㎡대에 집중되어 있습니다. 그러나 본건 임차권등기상 면적은 75.22㎡입니다. 따라서 아래 거래가격을 본건과 동일 면적의 직접 비교시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 141,500,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 137,642,857원 (7건) |
| 최신 거래 | 2026.05 · 124,000,000원 (49.55㎡) |
| 최근 거래 추세 | -6.3% · 하락 |
| 최저가 / 최근 평균 | 78.2% (49㎡대 거래표본 기준 단순비율) |
| 본건 비교 적합성 | 면적 불일치 · 직접 시세 비교 부적합 |
전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균 137,642,857원이 낮고, 최신 거래는 124,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -6.3%로 하락하고 있습니다. 하락 추세에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 저가매수 여부를 평가해서는 안 됩니다.
현재 최저가가 비교표본의 최근 평균 대비 78.2%라는 수치만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 면적이 다른 오피스텔의 거래가격과 인수액을 확정할 수 없는 경매물건을 단순 비교한 비율이라는 점에서 가격 메리트의 증거가 되지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)
아래는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 특히 선순위 임차권자 이규진의 우선변제 가능액이 배당분배에 반영되지 않은 점에 주의해야 합니다. 실제 배당순위와 금액을 확정한 표로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,307,828원 |
| 1. 근저당 · 김포농업협동조합 등 | 8,520,000,000원 | 105,394,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권액은 공동담보 채권최고액 기준입니다. 임차권자 우선배당, 최우선변제, 당해세 등이 실제로 적용되면 배당액은 달라집니다. 공동담보 채권의 미배당액을 그대로 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 인수위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 시뮬레이션상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,702,000원 | 462,000,000원 | 호실별 인수 여부 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 462,000,000원 | 낙찰대금 하락과 별개로 인수위험 존속 |
| 5회 유찰 시 | 52,773,980원 | 462,000,000원 | 실질취득 부담 재산정 필수 |
표의 462,000,000원은 회차별 시뮬레이션에 반복 적용된 금액으로, 확정 인수액이 아닙니다. 실제 인수액은 호실별 임차권 성립 및 배당결과에 따라 달라집니다.
최저매각가가 75,391,400원 또는 52,773,980원까지 내려가더라도 반드시 저렴해지는 것은 아닙니다. 유효한 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면서 배당으로 충당되지 않는 구조에서는, 경매가격 인하분만큼 매수인의 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2017.03.24. 사용승인. 위생·급배수시설 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물명에 아파트가 포함되어 있더라도 공동주택 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 관련 지정이 존재합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 불명확합니다.
- 환금성. 단지 60세대 규모이며 최근 거래표본은 본건보다 작은 면적에 집중되어 있습니다. 거래가격이 최근 하락하는 추세이고, 본건에 바로 적용 가능한 75.22㎡ 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 현관에 미납관리비 독촉장이 붙어 있었다는 현황조사 내용이 있습니다. 체납액 및 공용부분 승계 부담을 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 1401호 임차권 최우선 확인. 이규진의 2017년 최초 계약과 2021년 변경 계약, 확정일자, 점유 연속성, 실제 보증금 및 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 호실별 임차인 구분. 다수 전입자의 실제 점유 호실을 확인하고 1401호와 무관한 보증금을 인수액에서 제외해야 합니다. 반대로 1401호의 확인되지 않은 선순위 임차관계도 놓쳐서는 안 됩니다.
- 배당표 수정 검증. 선순위 임차권 우선변제, 배당요구, 당해세 및 최우선변제를 반영해 실제 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 공동담보 범위. 근저당 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보목록과 다른 담보물건의 경매 진행 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 최저매각가가 아니라 낙찰가와 확정 인수액을 합산한 금액으로 매입 상한을 결정해야 합니다.
- 시세 면적 일치. 49㎡대 거래가격을 75.22㎡의 직접 시세로 취급하지 말고, 동일하거나 유사한 면적·용도의 거래사례를 재확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 현관에 부착된 독촉장의 미납 금액, 체납 기간 및 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 계약당사자, 임차권등기자의 관계, 명도 가능 여부 및 예상 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류 및 기일변경 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 실질취득은 다르다”
인천 신세계아파트 1401호는 3회 유찰 끝에 최저매각가가 107,702,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 가격만으로 투자 가치를 판단할 수 없습니다. 2017년부터 권리를 갖춘 임차권자 이규진의 보증금 90,000,000원이 어떻게 배당되고, 미배당 잔액이 매수인에게 얼마나 인수되는지 먼저 확인해야 합니다.
배당 시뮬레이션의 462,000,000원 역시 1401호에 모두 귀속된다고 확정할 수 없는 금액입니다. 이 숫자를 그대로 인수액으로 단정하는 것도 위험하지만, 아무런 인수위험이 없다고 무시하는 것은 더욱 위험합니다.
최근 거래 추세는 -6.3% 하락이고, 현재 확보된 거래사례는 본건과 면적이 달라 정확한 시세 판단에도 한계가 있습니다. 따라서 권리분석은 고위험, 가격 매력은 미확인, 입찰 판단은 보류가 적절합니다. 이 물건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라, 1401호에 실제로 귀속되는 보증금과 배당 후 확정 실질취득가입니다.
