149,450,000원
인천지방법원 2025타경508526. 공부상 용도가 오피스텔인 신세계아파트 5층 502호입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권으로, 채권최고액은 8,520,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계입니다.
현황조사 등에 나타난 사람은 총 43명이고, 이 중 32명이 말소기준권리인 2021.08.13.보다 앞서 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 사람은 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 반면 보증금이 확인된 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 6명은 배당표상 대항력은 인정되나 우선변제권이 없어 합계 462,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 5층 502호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 등 · 채권최고액 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2017.03.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 훨씬 중요하다
2017년 인천중부신용협동조합의 근저당권은 2021.08.13. 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 김포농업협동조합 등 공동담보 근저당권입니다. 2023년 홍승용 지분과 백덕일 지분에 각각 설정된 압류, 2025년 강제경매·임의경매 개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수만 462,000,000원
실제 조사된 사람은 43명입니다. 보증금이 확인된 대항력 임차인 6명의 합계는 462,000,000원이며, 배당계산상 이 금액은 매각대금에서 배당받지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 처리돼 있습니다. 그 밖에 말소기준 전 전입자들은 임차보증금 또는 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 / 인수 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 허민수 | 2021.05.03 | 미상 | 2025.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 69,000,000원 인수 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 있음 | 인수액 미상 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 68,000,000원 인수 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 95,000,000원 인수 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
③ 가격 비교 — 최저가만 봐도 최근 거래보다 높다
제공된 거래자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05. 124,000,000원입니다. 현재 최저매각가 149,450,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%로, 인수액을 빼고 최저가만 놓고 보더라도 최근 평균보다 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3% 낮아 하락 추세도 나타납니다.
더 중요한 점은 비교 거래의 면적입니다. 대상 비교 기준 면적은 75.22㎡인데 제공된 최근 거래는 49.55㎡·49.61㎡·49.78㎡로 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 이 거래 평균을 대상 호실의 정확한 적정가로 단정할 수는 없습니다. 다만 그 제한을 감안하더라도 현재 최저가에 확인된 인수액 462,000,000원을 더한 최소 실질취득 611,450,000원은 가격판단에서 가장 먼저 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,892,300원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 146,557,700원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 149,450,000원 중 집행비용 2,892,300원을 제외한 146,557,700원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당권의 미배당액은 8,373,442,300원입니다. 별도로 확인된 임차보증금 462,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 149,450,000원 | 462,000,000원 | 611,450,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 104,615,000원 | 462,000,000원 | 566,615,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 73,230,500원 | 462,000,000원 | 535,230,500원 |
유찰이 더 진행돼도 확인된 인수액 462,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 3회 유찰 시에도 최소 실질취득은 566,615,000원, 4회 유찰 시에도 535,230,500원입니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 대상 39개 호실은 오피스텔 용도이며, 본건도 오피스텔입니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 추세. 제공된 최근 거래의 추세는 이전 거래 대비 -6.3%로 하락 방향입니다. 다만 대상 비교 기준 면적 75.22㎡와 최근 거래 면적 49.55~49.78㎡가 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확인된 인수 462,000,000원부터 반영. 현재 최저가와 합치면 최소 실질취득은 611,450,000원입니다.
- 기준 전 전입자 전수 확인. 말소기준 전 전입 32명 가운데 보증금 미상자가 다수입니다. 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 오복상 관계 확인. 강제경매 채권자이면서 임차인으로도 조사돼 있어 실제 임대차와 보증금, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 최저가 자체도 최근 12개월 거래 평균의 108.6%이며 최근 추세도 -6.3%입니다.
- 면적 차이 주의. 시세 표본은 49.55~49.78㎡ 거래이고 비교 기준 면적은 75.22㎡이므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 유찰 추가 진행도 인수액은 남음. 3회·4회 유찰 시에도 확인된 인수액 462,000,000원은 동일하게 계산돼 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “462,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 305,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 149,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석 결과는 정반대입니다. 보증금이 확인된 6명의 매수인 인수액만 462,000,000원이고, 현재 회차 실질취득은 최소 611,450,000원입니다.
또한 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 32명이고, 이 가운데 상당수는 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험을 숫자로 확정할 수도 없습니다. 시장자료 역시 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 124,000,000원, 추세 -6.3%이며 현재 최저가 자체가 최근 평균의 108.6%입니다. 거래 면적 불일치라는 제한까지 감안하면 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다.
결론은 D. 후순위 등기권리의 소멸 여부보다 임차인 확인이 먼저이고, 알려진 인수액만으로도 현재 최저가의 할인 효과를 압도합니다. 이 사건은 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 누가 실제 임차인이고, 얼마를 매수인이 떠안느냐가 입찰 가능 여부를 결정하는 물건입니다.
