인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 5층 502호의 경매입니다. 명칭에는 '아파트'가 들어가지만 감정평가상 건축물대장 용도는 오피스텔입니다. 건물은 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이고, 현재 경매는 3차례 유찰된 상태입니다.

이 사건에서 가장 주의해야 할 부분은 낙찰가 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차관계와 배당 후 남을 수 있는 보증금입니다. 2021년 8월 13일 설정된 김포농업협동조합 등 공동 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있지만, 그 이전부터 전입한 사람들이 다수 확인됩니다.

보증금이 확인된 심상규, 문선용, 김동춘, 김동선, 김창수, 김지윤의 금액 합계는 462,000,000원입니다. 배당 추정에서는 이 금액을 전액 매수인 인수 대상으로 처리합니다. 다만 이 명의자들이 모두 경매 대상인 502호의 임차인인지, 각자의 임대차가 현재도 존속하는지는 별도로 검증해야 합니다. 그 검증 없이 462,000,000원을 확정 인수액으로 단정하거나, 반대로 아무런 인수가 없다고 판단하는 것 모두 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 별개

등기상 말소기준은 2021.08.13 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그 이전의 인천중부신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 말소기준 이후 발생한 국세 압류 2건과 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다.

다만 등기된 담보권이 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 말소기준 이전 전입 명의자가 32명 기록되어 있으며, 이 가운데 다수는 확정일자와 보증금이 명확히 확인되지 않습니다. 전입일만으로 실제 점유, 유효한 임대차, 대항력의 존속이 모두 확정되지는 않으므로 개별적으로 대항력 가능·미상 상태로 취급해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 4.62억과 다수 전입 명의

전입·임차 명의 기록은 총 43명이며, 이 중 32명은 말소기준일 이전, 11명은 이후 전입한 것으로 구분됩니다. 보증금이 확인된 6명의 합계는 462,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 청구는 없지만, 이 명의자 전원을 502호의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

말소기준일 이전 전입은 대항력 성립 가능성을 의미하지만, 실제 점유와 임대차 존속 여부 확인이 필요합니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 말소기준 이후 전입 명의는 원칙적으로 선순위 임차보증금 인수 대상이 아닌 것으로 분류했습니다.

③ 실질취득가 — 1.04억이 실제 총부담이 아닐 수 있다

현재 최저가는 104,615,000원입니다. 그러나 배당 추정에서 계산된 462,000,000원의 임차보증금이 경매 대상 호실에 모두 귀속되고 매수인에게 전액 승계된다고 가정하면, 취득을 위해 부담할 금액은 다음과 같습니다.

이 금액은 확정 낙찰 비용이 아니라 인수 위험이 모두 현실화되는 경우의 단순 합산 시나리오입니다. 매각대금 외 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 하락 추세와 면적 차이

신세계아파트의 실거래 표본 평균은 141,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균인 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원을 우선 살펴야 합니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 6.3% 하락한 것으로 나타납니다.

더 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상의 비교 기준 면적은 75.22㎡인 반면, 실거래 표본은 49.55~49.78㎡입니다. 같은 면적의 직접 비교 사례가 아니므로 최저가가 실거래 평균의 76.0%라는 계산만으로 '시세보다 싸다'고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 인수 가능액을 반영한 총부담과 소형 면적 실거래를 직접 비교해 정확한 할인율을 산정하는 것도 적절하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)

임차보증금 6건은 위 배당 추정에서 배당금 0원·매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 실제 배당순위와 인수 여부는 임차인의 호실 귀속, 대항력, 우선변제권 및 배당요구 적법성을 확인해야 확정됩니다. 당해세와 최우선변제권 등은 별도 반영되지 않았습니다.

매각대금 104,615,000원 중 추정 집행비용은 2,264,610원, 근저당권 측 예상배당은 102,350,390원입니다. 채권최고액 8,520,000,000원과 비교한 미배당액은 8,417,649,610원입니다. 다만 이는 공동담보 근저당권의 배당 추정상 부족액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인 부담 여부를 따져야 할 대상은 별도로 존속하는 임대차 등 인수 권리입니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험

4회 및 5회 유찰을 가정하면 최저가는 추가로 낮아집니다. 그러나 인수 대상 보증금이 유지되는 경우 총부담은 낙찰가만큼 단순하게 줄어들지 않습니다. 아래는 배당 추정의 인수액 462,000,000원을 각 회차에 동일하게 적용한 조건부 단순 합산표입니다.

표는 보증금 6건이 모두 해당 호실에 귀속되고 전액 인수된다는 가정을 유지한 계산입니다. 실제 낙찰가에 따라 임차인별 배당액과 미배당 인수액은 달라질 수 있으며, 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 총취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조도 별도로 고려해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 건물 명칭만으로 아파트 주택시장과 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
• 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물입니다. 위생·급배수시설 및 승강기설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 제한도 개별 확인이 필요합니다.
• 토지. 도화동 424-2 및 428-2번지 일대에 위치하며, 토지면적은 757.0㎡, 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 신세계아파트는 60세대 규모이며, 최근 실거래 추세가 -6.3%로 하락하고 있습니다. 거래 표본의 면적이 달라 대상 호실의 적정가격을 직접 확인하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 가장 먼저 502호 임차인 특정. 전입·임차 명의 43명 가운데 경매 대상 호실에 실제 귀속되는 사람, 과거 전입자, 다른 호실 관계인을 구분해야 합니다.
• 보증금 462,000,000원 검증. 확인된 6건의 임대차 목적물과 보증금 지급 사실을 대조하고 해당 호실의 실제 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 확정일자, 배당요구 시기 및 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 대항력을 확정된 권리로 가정해서도 안 됩니다.
• 오복상 관계 검증. 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 명의인 점에 관해 임대차 및 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 김포농업협동조합·동해농업협동조합·구미칠곡축산업협동조합 관련 공동담보목록 제2021-1418호를 확인하고 해당 호실의 배당관계를 검토해야 합니다.
• 실거래 면적 일치 여부. 75.22㎡ 대상과 49㎡대 표본을 동일 평형으로 취급해서는 안 됩니다. 같은 면적·유사 층·유사 상태의 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 최근 하락 추세 반영. 과거 전체 거래 평균만 이용하지 말고 최근 12개월 거래와 최신 124,000,000원 거래를 확인하되, 면적 차이를 반드시 반영해야 합니다.
• 점유·명도와 관리비. 실제 점유자와 임대차계약 관계, 명도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 사건 진행상태 재확인. 경매사건에 기각결정 정본 발송 내역도 있으므로, 2026.10.27 매각기일이 실제 유지되는지와 기각결정의 대상·효력을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 공동담보 관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득 부담을 봐야 한다”

이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 낮아진 최저가입니다. 305,000,000원에 감정된 오피스텔이 104,615,000원에 나왔다는 숫자만 보면 기회처럼 보일 수 있습니다. 하지만 선순위 임대차가 확인되고 보증금이 미배당으로 남는다면 매수인의 실질 부담은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다.

특히 현재 추정된 인수액 462,000,000원이 실제로 어느 호실에 귀속되는지가 확인되지 않았다는 점이 결정적입니다. 43명의 전입·임차 명의가 기록되어 있고, 일부는 확정일자와 배당요구 내역까지 확인되지만 502호의 최종 임차인·인수액·명도 범위는 개별 검증이 필요합니다.

최근 시세 또한 -6.3%의 하락 추세이고, 대상과 면적이 다른 실거래 평균으로는 저가매수 여부를 입증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 3회 유찰된 할인 물건이 아니라 인수 위험과 가격 적정성을 먼저 해소해야 하는 물건입니다. 결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다.