121,030,000원
인천지방법원 2025타경508526. 등기상 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 김포농업협동조합 등의 공동담보 근저당권입니다. 그 뒤의 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기순위보다 말소기준일 전에 이미 전입한 임차인·점유자입니다. 조사된 실제 임차인은 43명이고 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다.
현재 배당표에는 심상규 69,000,000원, 문선용 90,000,000원, 김동춘 50,000,000원, 김동선 68,000,000원, 김창수 95,000,000원, 김지윤 90,000,000원 등 합계 462,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 최저가 121,030,000원이 최근 12개월 참고 거래평균의 87.9%라는 표면적 할인은 이 인수액을 더하는 순간 의미가 사라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 207호 · 도로명 한나루로 610 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 2층 207호 62.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일 2분의 1 · 홍승용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 8,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도
2017년 인천서부새마을금고 근저당 112,080,000원은 2021.08.13. 이미 말소됐습니다. 같은 날 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보 근저당이 새로 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2023년의 지분 압류 2건과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 4.62억 + 미상 위험
조사된 실제 임차인은 43명입니다. 이 가운데 말소기준일 2021.08.13.보다 먼저 전입한 사람은 32명, 이후 전입자는 11명입니다. 선순위 전입자 중 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 25명은 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종국 | 2020.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진우 | 2021.03.02 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연 | 2020.04.16 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 추영민 | 2020.06.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규영 | 2021.11.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재근 | 2021.06.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상안 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권유경 | 2020.04.13 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동욱 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN CARL JAMIE | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINCESS ALTHEA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABUTAN PRINESS ALEXA | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진영 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤효경 | 2017.06.05 | 미상 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유빈 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심상규 | 2019.10.02 | 69,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 유지희 | 2020.11.25 | 미상 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은채 | 2017.04.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오복상 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영아 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천세현 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문선용 | 2021.05.03 | 90,000,000원 | 2025.04.17 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동춘 | 2021.01.26 | 50,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이종영 | 2017.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한인숙 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은진 | 2017.05.26 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동화 | 2017.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이봉현 | 2017.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차선희 | 2020.03.23 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동선 | 2017.05.10 | 68,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 함영민 | 2021.10.22 | 미상 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2019.01.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지현 | 2021.04.19 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재정 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창수 | 2020.12.07 | 95,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이상원 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤석 | 2017.04.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규진 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지윤 | 2019.04.12 | 90,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 지윤주 | 2017.04.18 | 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다해 | 2017.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허민수 | 2021.05.03 확정 2021.04.19 | 78,000,000원 | 2023.10.23 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1.21억의 ‘할인’은 실질취득 기준으로 뒤집힌다
최근 거래자료는 대상 62.29㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 제공된 12건은 전용 49.55~49.78㎡이고, 따라서 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그래도 가격 흐름을 보면 최근 12개월 7건 평균은 137,642,857원, 최신 2026.05 거래는 124,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 87.9%입니다. 하지만 확인된 인수액까지 합친 실질취득 최소 583,030,000원은 최근 12개월 참고 거래평균의 약 423.6%, 최신 거래 124,000,000원의 약 470.2%입니다. 따라서 이 사건에서 “두 번 유찰돼 싸졌다”는 판단은 권리비용을 무시한 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 1. 허민수 보증금 · 우선변제 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 인수 · 심상규 | 69,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 문선용 | 90,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 김동선 | 68,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 김창수 | 95,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 8,520,000,000원 | 40,535,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 김포농업협동조합 측 미배당은 8,479,464,420원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 121,030,000원 | 462,000,000원 | 583,030,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 84,721,000원 | 462,000,000원 | 546,721,000원 |
| 4회 유찰 · 24% | 59,304,699원 | 482,162,786원 | 541,467,485원 |
4회 유찰 시에는 매각대금 자체가 59,304,699원으로 더 내려가지만, 허민수 보증금 중 배당되지 못하는 금액까지 인수에 더해져 확인 인수액이 482,162,786원으로 증가합니다. 결과적으로 최소 실질취득은 여전히 541,467,485원입니다. 즉 이 물건은 유찰이 반복돼도 권리비용 때문에 총 취득부담이 급격히 낮아지지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정해서 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2017.03.24. 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래자료. 단지 60세대. 최근 참고 거래는 49.55~49.78㎡ 위주라 대상 62.29㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저가 121,030,000원에 확인 인수 462,000,000원을 더한 최소 583,030,000원이 출발점입니다.
- 선순위 미상 25명 확인. 말소기준 전 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들의 계약서, 점유 호수, 배당요구와 대항력 성립 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 허민수 배당잔액 확인. 현재 회차 모델에선 78,000,000원 전액 배당이지만, 매각가가 더 낮아지면 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 8,520,000,000원의 공동담보목록 제2021-1418호와 다른 담보물의 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 착시 금지. 최저가가 최근 참고 평균의 87.9%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 거래추세도 -6.3%입니다.
- 면적 차이 반영. 제공된 실거래 표본은 대상 62.29㎡와 일치하지 않으므로 개별 호수 가격 판단에는 별도 동일면적 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.21억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 121,030,000원이고 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 현재 확인된 인수 보증금만 462,000,000원이라 최소 실질취득은 583,030,000원입니다. 그마저도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 25명의 위험을 포함하지 않은 숫자입니다.
참고 거래시장은 최근 12개월 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원이며 추세도 -6.3%입니다. 표본 면적이 대상과 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 알려진 권리비용만으로도 실질취득액이 참고 거래수준을 여러 배 초과한다는 방향성은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 미상 임차위험까지 큰 사건. 권리 확인이 완료되기 전에는 가격 할인만으로 접근하기 어려운 D등급 고위험 구조입니다.
