인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 소재 신세계아파트 2층 207호 오피스텔입니다. 감정가 247,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 84,721,000원까지 내려왔습니다. 낙찰대금만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 선순위 전입자와 임차권등기, 미배당 보증금 인수 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
등기부에서 직접 207호 전체에 설정된 것으로 확인되는 허민수의 임차권등기 보증금 78,000,000원이 핵심입니다. 전입일은 2021.05.03으로 말소기준인 2021.08.13 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기와 관련하여 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
한편 배당 시뮬레이션에는 다른 전입자들의 보증금 총 462,000,000원도 인수액으로 산정되어 있습니다. 그러나 이 전입자들이 실제로 207호에 관한 임차인인지 확인되지 않습니다. 시뮬레이션상의 인수액과 실제 낙찰자의 확정 부담은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 207호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 2층 207호 · 62.29㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 |
| 사용승인 | 2017.03.24 |
| 소유자 | 백덕일(2분의 1), 홍승용(2분의 1) |
| 감정가 | 247,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,721,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 선정당사자 김포농업협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 8,520,000,000원 (공동담보) |
| 소유권 관계 | 공유자 백덕일·홍승용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등의 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 8,520,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1418호가 기재되어 있습니다. 이 금액을 해당 207호의 단독 채무액이나 낙찰자의 직접 인수 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
기존 인천서부새마을금고 근저당권은 이미 말소되었고, 뒤이어 설정된 국의 지분 압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그러나 후순위 임차권등기가 말소된다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 반환채무까지 소멸한다는 것은 다릅니다.
② 임차인 분석 — 호수별 귀속 확인이 선행되어야 한다
현황조사·문건접수·등기부에서 확인되는 전입 및 임차 관련 인명은 총 43명입니다. 다만 감정평가 대상에는 여러 오피스텔 호실이 포함되어 있고, 대부분의 전입자에 대해 207호와의 직접적인 연관성이 명시되지 않았습니다. 따라서 명단 전체를 207호의 실제 임차인으로 취급하거나 모든 보증금을 한 호실의 부담으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
말소기준일 2021.08.13과 전입일을 비교한 참고 판정입니다. 대항력은 실제 점유, 주거용 사용, 해당 호수와의 일치, 전입의 계속성 등을 함께 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 확정으로 표시하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액을 보자
신세계아파트 관련 거래자료에는 최근 12건의 실거래가 수록되어 있습니다. 전체 평균은 141,500,000원, 최근 12개월 거래 7건의 평균은 137,642,857원입니다. 가장 최근 거래는 2026.05의 124,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 -6.3%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.55㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 49.78㎡ | 10 | 143,500,000원 |
| 2025.07 | 49.61㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2025.06 | 49.61㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 49.61㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2025.04 | 49.61㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 145,500,000원 |
| 2025.03 | 49.61㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.02 | 49.55㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 141,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 137,642,857원 |
최저매각가 84,721,000원은 최근 12개월 비교거래 평균의 61.6%입니다. 그러나 여기서 가격 분석을 끝내면 실질적인 취득부담을 놓치게 됩니다.
최근 거래 추세도 -6.3%로 하락 방향입니다. 전체 평균 141,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 낮다는 점을 고려하면, 과거의 높은 거래가격을 기준으로 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 선순위 임차권, 인수금액 불확실성, 비교 거래의 면적 불일치, 가격 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,924,978원 |
| 1. 임차인 허민수(우선변제) | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 김포농업협동조합 등 근저당 | 8,520,000,000원 | 4,796,022원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 84,721,000원 |
제공된 추정 배당액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 근저당의 채권최고액은 공동담보 금액입니다. 실제 배당금액과 선순위 임차인의 미변제 잔액은 집행법원의 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
매수인 인수 시뮬레이션
| 인수 대상 | 보증금 | 예상배당 | 검토 상태 |
|---|---|---|---|
| 허민수 | 78,000,000원 | 78,000,000원 | 207호 확인 모형상 인수 0원 |
| 심상규 | 69,000,000원 | 0원 | 호수 미확인 |
| 문선용 | 90,000,000원 | 0원 | 호수 미확인 |
| 김동춘 | 50,000,000원 | 0원 | 호수 미확인 |
| 김동선 | 68,000,000원 | 0원 | 호수 미확인 |
| 김창수 | 95,000,000원 | 0원 | 호수 미확인 |
| 김지윤 | 90,000,000원 | 0원 | 호수 미확인 |
| 추가 인수 모형 합계 | 462,000,000원 | 0원 | 확정 아님 |
위의 6건은 배당 모형에서 미배당·매수인 인수로 처리된 금액입니다. 실제로는 각 인물의 점유호수, 계약관계 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 호수가 다른 임차인의 보증금을 207호 낙찰자가 인수한다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 해결되지 않는다
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각 최저가격은 낮아지지만 인수 부담이 커지면서 실질취득금액은 높은 수준을 유지합니다. 이는 제공된 배당 시뮬레이션의 가정에 따른 결과입니다.
| 회차 | 최저가 | 모형상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 84,721,000원 | 462,000,000원 | 546,721,000원 |
| 4회 유찰 시 | 59,304,699원 | 482,162,786원 | 541,467,485원 |
| 5회 유찰 시 | 41,513,289원 | 499,633,950원 | 541,147,239원 |
실질취득금액 = 각 회차 최저매각가 + 시뮬레이션상 매수인 인수액. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함되지 않았습니다. 모든 회차의 인수액은 207호에 대한 실제 부담으로 확정된 금액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근. 주변에 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측과 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수시설 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 주거용으로 사용되는 임차관계가 있더라도 공부상 오피스텔이라는 점은 별도로 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 관련 토지이용 규제가 있습니다. 토지거래계약 관련 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공부 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 60세대이며, 비교 거래자료상 가격 하락 추세는 -6.3%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 동일면적 거래를 확인하지 못한 상태에서 207호의 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 임차인 특정. 허민수 외 전입자들이 실제로 어느 호실을 사용했는지 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료를 통해 대조해야 합니다.
- 허민수 보증금. 보증금 78,000,000원의 실제 배당 예상액과 미변제금 발생 시 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 462,000,000원 모형 검증. 인수 대상으로 계산된 6건의 임대차가 207호와 연결되는지 개별 계약·점유·전입 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 계속성. 말소기준권리 이전 전입자는 실제 주거 점유와 전입 유지 여부까지 검토해야 합니다. 단순 전입일 비교만으로 인수를 확정하지 않습니다.
- 실거래 면적 재검토. 49㎡대 거래만으로 62.29㎡인 경매 물건의 시세를 확정하지 말고 동일 면적·이용상태의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 기각 관련 절차 확인. 2025.12.17 및 2025.12.30에 기각결정정본 송달 관련 기록이 있으므로 결정의 대상과 경매절차에 미친 영향, 2026.10.27 매각기일의 유효성을 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제, 실제 점유자와 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 8,520,000,000원이 설정된 공동담보목록 제2021-1418호의 범위와 개별 호실별 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%가 곧 할인 매수는 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하느냐입니다. 최저가 84,721,000원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 모형에 따른 인수액 462,000,000원을 포함하면 실질취득금액은 546,721,000원입니다. 이 모형이 맞다는 전제에서는 추가 유찰 후에도 실질적인 가격 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
다만 가장 중요한 불확실성은 462,000,000원의 인수액이 정말 207호에 귀속되는가입니다. 여러 호실의 임차관계가 한데 정리된 명단일 가능성을 배제할 수 없으므로 단순 합산 결과를 실제 인수채무로 확정해서도 안 됩니다. 직접 207호에 연결되는 허민수의 선순위 임차권은 명세서의 인수 조건과 실제 배당 결과를 기준으로 판단해야 합니다.
또한 비교 거래의 면적은 경매 대상과 다르고, 최근 거래 추세도 -6.3%로 하락 방향입니다. 현재 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리관계·임차인 호수 귀속·실제 인수금액·동일면적 시세를 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 종합적으로 D등급의 고위험·확인필요 물건으로 평가합니다.
