인천지방법원 2025타경508526. 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 13층 1301호의 경매입니다. 건물 명칭에는 '아파트'가 들어가지만, 감정평가상 용도는 오피스텔입니다. 해당 호실에 등기된 임차권의 범위는 제13층 제1301호 75.22㎡입니다.

감정가는 314,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 107,702,000원입니다. 표면적으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기상 2021년 근저당권보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차권이 있고, 배당 추정에도 별도 인수보증금이 반영돼 있습니다. 등기상 담보권이 매각으로 말소되는 것과 선순위 임차인의 미반환 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차권은 별도 검토

말소기준권리는 2021.08.13 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그 이후 등록된 국세 관련 지분압류 2건과 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 송림신용협동조합 근저당권 149,500,000원도 이미 말소됐습니다.

하지만 지윤주 임차권등기는 다르게 봐야 합니다. 등기 접수일 자체는 2025.05.12로 말소기준보다 늦지만, 등기된 주민등록일과 최초 확정일자는 2017.04.18, 점유개시일은 2017.04.28입니다. 이 전입·점유 및 우선변제 요건이 유효하게 유지됐다면, 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 남을 수 있습니다.

② 임차인 및 점유 관계 — 호실별 확인이 선행돼야 한다

1301호에 직접 연결되는 임차권등기는 지윤주입니다. 그 밖에 여러 전입·점유자에 대한 조사기록이 있지만, 대부분은 특정 호실이 표시되지 않았습니다. 감정평가에 여러 호실이 함께 기재된 점을 고려하면, 이들 전원을 1301호의 개별 임차인으로 보거나 보증금을 모두 이 호실에 합산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 보증금 확인 대상과 인수 시나리오

배당 추정에서는 다음 여섯 사람의 보증금을 전액 인수하는 상황을 가정하고 있습니다. 이들의 전입일은 모두 2021.08.13 말소기준권리보다 앞서지만, 1301호에 대한 임대차인지 호실 귀속이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 합계는 확정된 1301호 인수액이 아닙니다.

여섯 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 성명으로 확인되지만, 각 사람의 실제 임대차계약 대상 호실과 현재 권리 상태는 별도 확인해야 합니다. 배당요구가 접수된 문선용을 포함해 실제 배당 결과에 따른 인수액 변동 가능성이 있습니다.

보증금 인수형 경매의 가격 구조도 중요합니다. 유효한 대항력 임차인의 미반환 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰자가 그 차액을 인수해야 하는 경우에는, 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 단순히 최저가만 하락했다는 이유로 경제성이 개선됐다고 평가할 수 없습니다.

④ 실거래 비교 — 소형 평형 거래를 그대로 적용하면 안 된다

신세계아파트의 확인된 실거래 12건은 전용 49.55~49.78㎡ 거래입니다. 반면 분석 대상 1301호의 임차권등기 범위는 75.22㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 아래 거래가격은 인근 거래 흐름을 참고하는 자료일 뿐, 1301호의 직접적인 시세로 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,702,000원 가정)

집행비용과 근저당권 배당액은 추정치입니다. 공동담보 배당관계, 선순위 임차인의 실제 배당, 당해세, 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권의 미배당액을 곧바로 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 위험 감소는 아니다

위 실질취득액은 각 회차 최저가에 동일한 인수 추정액을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 해당 금액 전부가 1301호에 적용된다는 의미가 아니며, 낙찰가와 우선배당액이 달라지면 실제 인수금도 달라질 수 있습니다. 동일한 보증금 채권이 배당과 인수로 중복 계산되지 않도록 확인해야 합니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·오피스텔·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 사용승인일은 2017.03.24입니다.
• 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유·임대 관계는 별도로 검증해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 60세대이고, 확인된 거래는 주로 49㎡대입니다. 75.22㎡인 해당 호실의 매도 가능 가격과 매수 수요를 별도로 판단해야 합니다.
• 경매 이력. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 현재 물건은 3회 유찰 상태로, 낮은 최저가의 배경에 권리·가격 문제가 있는지 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 1301호 임차권 원본. 지윤주의 임대차계약서, 2017.04.18·2021.04.21 확정일자, 72,000,000원 및 85,000,000원 변경내역, 실제 미반환 보증금을 확인합니다.
• 점유·전입 유지. 지윤주의 점유개시일과 전입·대항력 유지 상태, 임차권등기 전후의 점유관계를 확인합니다.
• 호실별 임차인 구분. 심상규·문선용·김동춘·김동선·김창수·김지윤의 보증금 합계 462,000,000원이 어느 호실에 귀속되는지 반드시 확인합니다.
• 배당요구·우선변제. 선순위 임차인의 배당요구, 우선변제 순위, 실제 배당 예정액 및 미배당 인수금의 관계를 확인합니다.
• 공동담보. 근저당권 채권최고액 8,520,000,000원과 공동담보목록 제2021-1418호를 대조해 호실별 배당관계를 확인합니다.
• 실거래 면적 일치. 49㎡대 거래를 75.22㎡인 1301호의 확정 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 면적 실거래를 확보합니다.
• 하락 추세. 소형 평형 거래표본의 최근 추세가 -6.3%로 하락 중인 점을 반영해 매도가격과 회수기간을 보수적으로 검토합니다.
• 사건 진행 상태. 2025.12.17 기각결정정본 송달 기록이 있으므로, 그 결정의 대상·효력과 2026.10.27 매각기일의 현재 유효성을 법원 기록으로 확인합니다.
• 관리비·명도. 실제 점유자를 특정하고 공용부분 관리비 체납, 인도 가능성, 임차권자와의 보증금 반환관계를 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 문건을 최종 확인하기 전에는 응찰금액을 확정하지 않습니다.

맺으며 — “최저가 34.3%”보다 중요한 것은 실제 인수금

이 물건은 감정가 314,000,000원에서 최저가 107,702,000원까지 하락했다는 점만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 1301호 선순위 임차권과 미배당 보증금의 승계 여부가 해결되지 않았습니다. 배당 추정상 462,000,000원의 보증금 인수 가정까지 존재하지만, 이를 전부 이 호실에 적용하는 것도 근거가 충분하지 않습니다.

시세 판단 역시 신중해야 합니다. 최근 실거래 평균 137,642,857원과 최신 거래 124,000,000원은 해당 호실과 면적이 다른 소형 거래표본입니다. 이 표본은 최근 -6.3%의 하락 추세를 보이지만, 그 가격 자체를 1301호 시세로 단정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 3회 유찰과 낮은 최저가는 투자 적격의 근거가 아닙니다. 1301호에 실제로 귀속되는 임차보증금과 배당 후 인수액을 확정하고, 같은 면적의 시장가격을 확인한 뒤에야 실질취득가와 경제성을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 할인율보다 권리 불확실성과 원금 회수 위험에 높은 비중을 두어야 합니다.