인천지방법원 2025타경508526. 집합건축물대장상 용도가 오피스텔인 인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 13층 1301호입니다. 감정가 314,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,860,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차관계와 매수인 인수액입니다.

말소기준권리는 2021.08.13 설정된 김포농업협동조합 등 공동근저당권의 채권최고액 8,520,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 경매개시결정, 2025.05.12 등기된 지윤주의 임차권등기는 등기 순위상 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 임차인의 실체적 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 지윤주는 2017.04.18 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고 우선변제권 행사 가능성이 기재되어 있어, 실제 배당 후 남는 보증금 잔액이 있는지 별도로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 임차가 핵심

2017.04.06 설정됐던 송림신용협동조합 근저당권 149,500,000원은 2021.08.13 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 공동근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 국 압류 2건과 2025.04.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기부 후순위 권리만 보면 구조는 단순하지만, 말소기준보다 앞선 전입자들이 다수 확인돼 임차분석은 정반대로 복잡합니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 사건 전체 현황에서 확인되는 임차·점유자는 43명입니다. 다만 감정평가 대상은 제201호 외 38개호이고, 1301호로 점유 부분이 명시된 사람은 지윤주입니다. 따라서 나머지 전입자들은 해당 사건에 포함된 어느 호실의 점유자인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 호실별로 반드시 대조해야 합니다. 아래 표는 사건 전체 임차·점유 현황과 현재 시뮬레이션에 반영된 인수 위험을 함께 정리한 것입니다.

지윤주의 임차권등기에는 임대차계약별 보증금 72,000,000원과 85,000,000원이 각각 기재돼 있으며 이를 단순 합산하지 않았습니다. 등기된 범위는 제13층 제1301호 75.22㎡입니다.

② 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 거래지표보다 높다

가격 판단에서 전체 과거 평균보다 중요한 것은 최근 거래입니다. 신세계아파트 거래자료의 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 2026.05의 124,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3% 하락한 흐름입니다. 현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%로, 최저가만 놓고도 최근 거래지표보다 낮지 않습니다.

전체 12건 평균 141,500,000원보다도 최근 12개월 평균이 낮아졌고, 최신 거래는 124,000,000원까지 내려왔습니다. 즉 시장은 상승장이 아니라 최근 -6.3% 하락 추세입니다. 이 상황에서 감정가 대비 49%라는 숫자만 강조해 가격 점수를 높일 근거는 없습니다. 더구나 현재 배당 시뮬레이션 기준 실질취득 최소액은 615,860,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)

매각대금 153,860,000원 중 집행비용 2,954,040원을 제외한 150,905,960원이 공동근저당 채권에 배당되는 시뮬레이션이며, 공동근저당 미배당액은 8,369,094,040원입니다. 확인된 매수인 인수액은 별도로 462,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있고, 지윤주의 우선변제 및 미배당 잔액 여부도 실제 배당표 확인이 필요합니다.

유찰이 더 진행되더라도 시뮬레이션상 확인 인수액 462,000,000원은 그대로입니다. 따라서 최저가가 107,702,000원이나 75,391,400원으로 떨어지는 것만 보고 권리비용까지 함께 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 사용승인일은 2017.03.24입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물입니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·상업용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측 및 남측 도로를 이용합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 신세계아파트는 60세대이며, 최근 거래 추세가 -6.3%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 오피스텔 용도와 현재의 복잡한 임차관계를 함께 감안해 환금성을 보수적으로 보아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 시뮬레이션상 최저가 153,860,000원에 확인 인수 462,000,000원이 더해져 최소 615,860,000원입니다.
• 1301호 임차관계 개별 대조. 지윤주는 1301호가 명시돼 있지만 사건 전체에는 여러 호실과 43명의 임차·점유자가 함께 확인됩니다. 각 전입자의 실제 점유 호실을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
• 지윤주 배당 후 잔액 확인. 2017.04.18 전입·확정일자로 말소기준보다 빠르며 우선변제권 행사가 가능합니다. 실제 배당으로 보증금이 전부 소진되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로, 계약서·주민등록·점유관계와 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 유찰이 권리위험을 없애지는 않음. 3회 유찰 시 매각가 107,702,000원, 4회 유찰 시 75,391,400원으로 내려가도 시뮬레이션의 확인 인수액은 462,000,000원으로 동일합니다.
• 최근 하락장 반영. 최근 12개월 거래 평균 137,642,857원, 최신 거래 124,000,000원, 최근 추세 -6.3%를 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
• 면적 차이 확인. 본건은 75.22㎡이고 확인된 거래 표본은 49.55㎡~49.78㎡이므로 직접 동일평형 시세로 단정하지 마세요.
• 절차 진행 경위 확인. 2025.12.17 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 현재 2026.09.14 매각기일과의 관계를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 공동근저당 채권최고액이 8,520,000,000원이고 현재 시뮬레이션상 미배당이 8,369,094,040원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액부터 계산”

이 물건을 감정가 314,000,000원에서 153,860,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔로만 보면 싸게 보일 수 있습니다. 그러나 권리분석의 숫자는 정반대를 가리킵니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 보증금 전액 인수만 462,000,000원이고, 이를 최저가와 합친 실질취득 최소액은 615,860,000원입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자와 지윤주의 미배당 잔액 가능성까지 남아 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

가격 측면도 후한 점수를 줄 근거가 없습니다. 최근 12개월 평균은 137,642,857원, 최신 거래는 124,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -6.3%입니다. 거래 표본이 본건보다 작은 면적이라는 한계가 있지만, 적어도 최저가 153,860,000원 자체가 최근 평균의 111.8%라는 점과 확인 인수 462,000,000원이 별도로 존재한다는 사실은 분명합니다. 이 사건은 “얼마나 유찰됐느냐”보다 “1301호에 실제로 어떤 임차보증금이 남아 승계되는가”를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.