부산지방법원 2024타경113948. 대연동 ‘대경’ 2층 201호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 2회 유찰돼 감정가 131,000,000원의 49%인 64,190,000원까지 내려왔지만, 권리관계는 가격표보다 훨씬 무겁습니다. 말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장의 압류이며, 현황조사에 나타난 임차인 34명의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다.
다만 김사라를 제외한 33명은 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 전입일이 말소기준보다 빠른 만큼 대항력 가능·인수 가능성을 배제할 수도 없습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21. 갑구 2번 압류 · 국(처분청 수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
2021.05.28. 남부산농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권은 등기 내역상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 한편 2025.12.03.에는 같은 1번 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 기재가 함께 나타납니다. 신청채권자의 청구액은 2,900,000,000원이지만 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 산정되어 있어, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 근저당권의 말소·이전 관계와 실제 배당순위를 직접 대조해야 합니다.
2023.07.12.에는 민간임대주택 등록 등기가 있으며, 2024.10.21. 세무서 압류가 말소기준이 됩니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 200,000,000원 가압류와 김사라의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 34명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 임차인 34명으로 봐야 합니다. 이 중 김사라는 보증금 40,000,000원과 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 33명은 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TRINH THI HANH 점유부분 미상 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김은정 점유부분 미상 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김상원 점유부분 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황애빈 점유부분 미상 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정수빈 점유부분 미상 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김진주 점유부분 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 전선우 점유부분 미상 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김시은 점유부분 미상 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 백세나 점유부분 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최소원 점유부분 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정쌍식 점유부분 미상 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이승연 점유부분 미상 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 문정민 점유부분 미상 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 오진주 점유부분 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 손동환 점유부분 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 염승철 점유부분 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유성진 점유부분 미상 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이동규 점유부분 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박종범 점유부분 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 곽현홍 점유부분 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김규민 점유부분 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이해원 점유부분 미상 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지현 점유부분 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최예원 점유부분 미상 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 원태연 점유부분 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김희연 점유부분 미상 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 함형우 점유부분 미상 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정수안 점유부분 미상 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지아 점유부분 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김윤기 점유부분 미상 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정민경 점유부분 미상 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 심현호 점유부분 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김영실 점유부분 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김사라 건물 전부 · 주거 | 2024.09.11 | 2024.09.13 | 40,000,000원 차임 330,000원 | 2025.02.11 | 있음 | 배당상 없음 | 40,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저가는 64,190,000원이지만 김사라 보증금 40,000,000원이 전액 인수되는 것으로 산정돼, 확인된 금액만 더한 실질취득 하한은 104,190,000원입니다. 여기에 다른 33명의 미확인 보증금 중 매수인에게 승계되는 금액이 있으면 실질취득액은 더 올라갑니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 64,190,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 김사라 보증금 인수 | 40,000,000원 | 배당 0원 · 전액 매수인 인수 |
| 실질취득 하한 | 104,190,000원 | 미상 임차보증금 제외 |
| 추가 인수 가능액 | 미상 | 임차인 33명의 보증금·우선변제 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,555,420원 |
| 인수 · 임차인 김사라 보증금 | 40,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 62,634,580원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 137,365,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 62,634,580원이 주택도시보증공사에 배당되고, 137,365,420원이 미배당됩니다. 김사라의 보증금 40,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 산정되어 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이지만 실제 임차인 34명과 미확인 보증금, 2회 유찰 이력이 겹쳐 일반적인 명도·재매각 구조보다 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전원의 임대차 원본 확인. 각 임차인의 계약서, 보증금, 실제 점유 호실·범위, 전입 유지 여부와 확정일자를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 현재 확인된 하한은 104,190,000원이지만, 미상 보증금 중 인수되는 금액을 더한 뒤에만 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
- 김사라 인수 확정 점검. 주택임차권등기는 소멸하더라도 배당 시뮬레이션상 보증금 40,000,000원은 전액 매수인 인수입니다.
- 근저당권 말소·이전 관계 확인. 2021.05.28. 근저당권의 말소 표시와 2025.12.03. 이전 기재, 신청채권자 청구액 2,900,000,000원의 관계를 최신 등기부와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.07.12. 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리와 임대관계를 매각물건명세서 원본에서 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 시설·하자·수선비를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제금은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 주거용 오피스텔의 실제 거래가와 총인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 64,190,000원”은 총비용이 아니다
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 낮아진 최저가가 아닙니다. 김사라 보증금 40,000,000원이 확인된 인수액으로 남아 현재 회차의 실질취득 하한은 104,190,000원입니다. 여기에 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 범위를 알 수 없는 33명의 임차인이 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 입찰할 수 있는 사건이 아닙니다. 34명의 임대차관계와 근저당권 말소·이전 관계를 모두 대조해 추가 인수액을 확정하기 전까지는 가격 메리트도, 안전한 입찰가도 계산할 수 없습니다. 결론은 낮은 최저가보다 미확정 인수위험이 훨씬 큰 고난도 오피스텔입니다.
