부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 3층 302호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 외형상 숫자만 보면 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 60,760,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 임차인·점유자는 34명이며, 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 인적 신고입니다.

말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장의 압류입니다. 34명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞서지만, 황애빈을 제외한 33명은 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 이들에게 대항력이 확정적으로 있다고 단정할 수는 없고, 정확한 표시는 대항력 가능·미상입니다. 반면 황애빈은 건물 전부에 관한 임차권등기와 보증금 10,000,000원이 확인되며, 현재 배당 시나리오에서는 그 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 핵심

말소기준인 2024.10.21. 압류 이후의 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 황애빈 임차권등기는 등기 자체로는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸하는 것과 임차보증금 반환채무가 사라지는 것은 별개입니다. 황애빈 보증금 10,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 10,000,000원으로 계산돼 있으므로 실질취득비용에 더해야 합니다.

배당요구가 확인된 사람은 전선우·백세나·문정민·손동환·염승철·유성진·곽현홍·원태연·심현호·황애빈입니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제액이 확정되는 것은 아니며, 보증금과 확정일자가 미상인 사람은 승계액도 계산할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%는 안전마진이 아니다

현재 최저매각가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 그러나 확인된 인수액 10,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 70,760,000원+입니다. 여기에 33명의 미상 보증금 중 실제 승계되는 금액이 추가될 수 있으므로, 최저가만으로 총 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.

비교 가능한 동일 물건 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 미상 임차인의 대항력과 보증금이 확인되고 그 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 더 낮아지더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

현재 시나리오의 채권자 미배당액은 140,733,680원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 황애빈 보증금 10,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 인수하는 금액입니다. 보증금 미상 33명의 추가 인수 가능액과 당해세·최우선변제는 이 표에서 확정되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 주거용 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인하지 못했습니다.
• 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물·설비. 사용승인일은 2021.05.04이며 승강기, 도시가스, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재경보·탐지 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 있으나 단일 오피스텔 호실이고 2회 유찰됐으며, 임차관계가 복잡해 일반 매수자의 권리분석 부담이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 34명의 주민등록·점유 대조. 각 사람의 실제 점유 여부, 점유 호실·범위, 전출 여부를 현황조사서와 전입세대확인서로 다시 맞춰야 합니다.
• 33명의 임대차 금액 확인. 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확보하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
• 황애빈 인수 문구 확인. 임차권등기에는 확정일자 2023.06.01.이 기재돼 있지만 배당 계산은 우선변제 0원·인수 10,000,000원입니다. 매각물건명세서 원문을 기준으로 확정해야 합니다.
• 근저당 말소·이전 관계. 2021년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기의 관계를 등기부 갑구·을구 원본에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2023.07.12. 민간임대주택등기의 경매 후 말소·효력 및 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
• 실질취득액 기준. 응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가 + 모든 미배당 인수보증금 + 체납관리비·명도비용을 합한 총액으로 판단해야 합니다.
• 명도 계획. 다수의 전입·점유 신고가 존재하므로 실제 점유자 특정과 인도명령 대상 여부, 임차권자별 협의 가능성을 사전에 검토하세요.
• 시세 원본 조사. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 조사하기 전에는 감정가 49%를 가격 메리트로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다

이 물건은 감정가 124,000,000원에서 최저가 60,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰가에 확인 인수액 10,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 이미 70,760,000원이며, 33명의 보증금과 대항력·우선변제 여부가 추가로 남아 있습니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 70,760,000원이 시세보다 낮은지조차 판단할 수 없습니다.

등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지 않습니다. 황애빈 임차권등기는 소멸하더라도 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 나머지 33명은 금액 자체가 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 말소·이전 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 가격은 낮지만 총비용은 열려 있고, 권리분석 난도는 매우 높습니다. 이 사건의 결론은 “저가 입찰 검토”가 아니라 “임차인별 인수액 확정 전 보류”입니다.