부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 3층 301호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 64,190,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수입니다. 등기된 임차인 김상원은 보증금 70,000,000원, 전입일 2024.02.23, 확정일자 2024.02.05이며 배당요구를 마쳤습니다. 현재 최저가 배당에서는 집행비용을 제외한 62,634,580원만 배당되고, 부족분 7,365,420원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
더 큰 문제는 김상원 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사와 문건접수 내역에는 김상원을 포함해 실제 임차인 34명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 34명 모두 별도 조사대상입니다. 김상원을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 전입일이 말소기준권리인 2024.10.21 압류보다 빠르므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21 수영세무서장 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 임차인 인수가 핵심
2021.05.28 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,480,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.10.21 수영세무서장 압류이며, 이후의 임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환의무 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 김상원은 압류보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인이므로 배당받지 못한 7,365,420원이 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 34명, 미상 보증금 33명
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복을 제거할 대상이 없습니다. 따라서 아래 34명은 모두 별도 확인이 필요한 실제 임차인입니다. 김상원 외 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당요구가 접수된 경우에도 확정일자가 확인되지 않으면 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 70,000,000원 | 2024.02.05 | 2024.10.25 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 약 71,000,000원
김상원의 보증금 70,000,000원이 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 매수인이 인수하는 미배당액이 반대로 증가해, 확인된 실질취득액은 약 71,000,000원 선에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가만 보면 감정가의 49%이지만, 김상원 인수를 포함한 현재 회차의 실질취득액은 71,555,420원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김상원 미배당 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 64,190,000원 | 7,365,420원 | 71,555,420원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,933,000원 | 26,275,794원 | 71,208,794원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 31,453,099원 | 39,513,057원 | 70,966,156원 |
즉 3회, 4회 유찰로 표시 최저가가 크게 낮아져도 확인된 실질취득액은 각각 71,208,794원, 70,966,156원입니다. 여기에 33명의 미상 임차보증금 위험은 포함되지 않았습니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 임차인 김상원 보증금 | 70,000,000원 | 62,634,580원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 7,365,420원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,555,420원을 공제한 매각대금 전액 62,634,580원이 김상원에게 배당되고, 부족분 7,365,420원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 2,900,000,000원이지만 이 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2021.05.04입니다. 승강기·도시가스·소방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 33명 임차관계 전수조사. 각 임차인의 실제 점유 여부, 호실, 보증금, 계약일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김상원 인수액 반영. 현재 회차 입찰가에 최소 7,365,420원을 더해 실질취득액 71,555,420원 이상으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 김상원 인수액이 늘어 확인된 실질취득액은 71,208,794원·70,966,156원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12 등기의 매각 후 처리와 임대관계 영향을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 대조. 말소 표시된 2021.05.28 근저당과 2025.12.03 근저당권 이전등기의 최종 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 301호의 실제 구조와 다수 전입자의 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 김상원 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “미상 인수 33명”을 봐야 한다
표면만 보면 감정가 131,000,000원의 오피스텔이 64,190,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 확인된 김상원 보증금만 반영해도 실질취득액은 71,555,420원이며, 추가 유찰이 진행되어도 약 71,000,000원 선에서 크게 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나기 때문입니다.
무엇보다 김상원 외 33명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르므로 이들을 단순한 후순위 점유자로 처리할 수 없습니다. 확인된 인수 7,365,420원은 최종 부담액이 아니라 최소 확인액입니다. 이 물건은 가격 할인보다 임차관계 불확실성이 압도적으로 큰 고위험 구조이므로, 임차인별 권리와 총보증금이 확정되기 전에는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 타당합니다.
