60,760,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 2층 202호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 124,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 응찰가를 판단하면 안 됩니다. 임차권자 홍원준의 보증금 70,000,000원이 최저가보다 크고, 예상배당 후 남는 10,733,680원이 매수인에게 인수되는 구조이기 때문입니다.
현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 60,760,000원과 확인된 인수액 10,733,680원을 합한 71,493,680원입니다. 3회 유찰 시에도 71,165,576원, 4회 유찰 시에도 70,935,903원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 홍원준의 미배당 인수액이 커지기 때문입니다. 여기에 전입자 34명의 보증금은 확인되지 않아, 실제 총부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 2층 202호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 · 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2024.10.21. 국 압류 (수영세무서장) |
① 권리 흐름 — 홍원준 부족분은 인수
말소기준권리는 2024.10.21. 접수된 국의 압류입니다. 홍원준의 주택임차권등기는 2024.10.25. 접수되어 형식상 말소기준권리 이후이지만, 임대차계약일과 확정일자는 2023.07.17., 주민등록일과 점유개시일은 2023.08.16.입니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 보증금 70,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차 관련 인원 35명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차 관련 인원은 총 35명입니다. 이 가운데 홍원준은 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 34명은 전입일은 확인되지만 점유 부분, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 34명은 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 · 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍원준 | 2023.08.16 · 건물 전부 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2023.07.17 | 2024.10.25 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 홍원준 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 60,760,000원 | 10,733,680원 | 71,493,680원+ |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,532,000원 | 28,633,576원 | 71,165,576원+ |
| 4회 유찰 시(24%) | 29,772,399원 | 41,163,504원 | 70,935,903원+ |
홍원준의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 3회·4회 유찰을 기다려도 실질취득은 각각 71,165,576원과 70,935,903원으로 거의 고정됩니다. 이는 홍원준 한 명만 반영한 금액이며, 보증금 미상 전입자 34명의 추가 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 임차인 홍원준 보증금 | 70,000,000원 | 59,266,320원 |
| 홍원준 미배당 · 매수인 인수 | - | 10,733,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,493,680원을 제외한 59,266,320원이 홍원준에게 배당되고, 보증금 부족분 10,733,680원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 보증금 미상 전입자 34명도 금액에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·도시가스·급배수·옥내소화전·화재경보·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔이나 폐문부재로 내부 이용상태와 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍원준 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용·우선배당 항목에 따라 미배당 보증금이 달라지므로 입찰 직전 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 전입자 34명 전수 확인. 점유 부분, 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 202호 점유 범위 확인. 현황조사상 전입자들의 점유 부분이 모두 미상이므로, 각 전입자가 이 물건 202호에 대응하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12. 민간임대주택 등록등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 이미 말소로 표시된 2021.05.28. 근저당권과 2025.12.03. 근저당권 이전 기록의 현재 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부마감과 실제 이용상태를 확인하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래 및 임대수요와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “60,760,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 표면 최저가는 60,760,000원이지만, 홍원준의 확인된 미배당 보증금을 더한 실질취득은 최소 71,493,680원입니다. 3회와 4회 유찰 시에도 실질취득이 각각 71,165,576원, 70,935,903원으로 거의 고정되어, 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
더구나 홍원준 외 전입자 34명은 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 확정된 최소 인수액보다 확정되지 않은 추가 인수 가능성이 더 중요한 사건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 임차관계 전수 확인이 먼저입니다. 가격은 낮아졌지만 권리위험은 닫히지 않았습니다.
