80,850,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 8층 803호의 주거용 오피스텔입니다. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐지만 현장조사 당시 폐문부재여서 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.10.21. 수영세무서의 압류입니다. 원태연의 임차권등기는 그 다음 날인 2024.10.22. 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당가정에서는 원태연의 보증금 50,000,000원이 전액 배당돼 현재 회차의 인수액이 0원으로 계산됩니다. 문제는 등기된 원태연 외에 현황조사에서 확인된 33명의 점유자입니다. 모두 압류일보다 전입일이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력이 있다고 단정할 수도 없고 없다고 배제할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04. |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 내부 조사 | 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차관계가 핵심
갑구에는 2023.07.12. 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 주택은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있으므로, 매각물건명세서와 최신 등기부에서 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 34명 — 33명은 대항력 가능·미상
보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 아래 34명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 원태연은 보증금 50,000,000원, 전입일·확정일 2024.02.19., 배당요구가 확인됩니다. 나머지 33명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 33명은 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 미상 | 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 미상 | 미상 | 2025.03.11. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 미상 | 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 미상 | 미상 | 2025.01.21. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 미상 | 미상 | 2025.03.20. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06. | 미상 | 미상 | 2025.02.18. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31. | 미상 | 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 2025.02.07. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25. | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 50,000,000원 | 2024.02.19. | 2024.10.22. | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 원태연 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,994,700원 |
현재 회차 가정에서는 원태연 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자 33명의 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 28,994,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,595,000원 | 5,176,290원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,616,500원 | 0원 | 11,496,597원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 없이 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
동일 건물이나 인근 비교 실거래가가 제시되지 않아, 현재 최저가 80,850,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 감정가 165,000,000원의 49%라는 숫자는 유찰 결과일 뿐, 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 이 물건은 실질취득액이 최저매각가만으로 끝나는지 확정되지 않았습니다. 원태연에 대해서는 현재 회차 인수액이 0원으로 계산되지만, 33명의 보증금과 계약조건이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 가격 비교를 하려면 먼저 미상 임차관계를 정리해 최저가 + 실제 인수액을 산출한 뒤 주거용 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 사용승인일은 2021.05.04.입니다. 승강기, 도시가스, 급배수, 소방설비와 기계식 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다. 현장 차량 진입과 기계식 주차장 이용 조건을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 135.5㎡, 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 33명의 임대차계약 확인. 전입세대 열람, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 여부와 보증금을 호별로 확인해야 합니다.
- 원태연 배당·인수 재검산. 현재 회차에서는 인수 0원이지만 4회 유찰 시나리오에는 11,496,597원이 반영돼 있습니다.
- 배당요구자 문건 확인. 배당요구가 접수된 점유자의 계약서와 배당요구 금액을 법원 문건에서 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계 확인. 을구 1번 근저당의 말소 표시와 1-1 이전등기의 현재 상태를 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부·명도 조사. 현장조사 당시 폐문부재였고 다수 전입자가 확인되므로 실제 803호 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔 실거래와 임대수익을 조사한 뒤 실제 인수액을 더한 총취득원가를 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 최신 전입세대 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 33명의 계약서가 먼저다
최저매각가 80,850,000원은 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차관계입니다. 원태연은 보증금 50,000,000원과 확정일자·배당요구가 확인돼 현재 회차에서 전액 배당되고 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 그 밖의 33명은 모두 말소기준일 전에 전입했고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남아 있어 매수인이 부담할 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 비교 실거래도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 열려 있습니다. 임대차계약과 실제 점유를 전부 확인하기 전까지는 입찰 보류가 맞습니다.
