62,720,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 4층 402호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 128,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 관계입니다. 현황조사와 등기자료에 등장하는 실제 임차인은 총 34명이며, 보증금과 확정일자가 모두 확인되는 사람은 김시은 한 명뿐입니다.
김시은은 2023.09.01 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 30,000,000원에 대한 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가 62,720,000원 가정에서는 이 보증금이 전액 배당돼 알려진 미배당액은 0원입니다. 그러나 나머지 33명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 모두 2024.10.21 말소기준일 이전에 전입했습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리할 수 없으며, 전체 실질취득가를 계산할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 4층 402호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2024.10.21 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인의 대항력은 별개
등기자료상 말소기준은 2024.10.21 수영세무서장의 압류입니다. 이 압류와 2024.12.30 임의경매개시결정, 2024.10.22 김시은의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 임차인의 대항력과 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 김시은은 등기일보다 앞선 2023.09.01 전입·점유·확정일자를 갖추고 있어 배당 결과를 기준으로 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
갑구에는 2023.07.12 민간임대주택등기도 존재합니다. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기됐습니다. 이 등기와 매각에 따른 처리 관계 역시 매각물건명세서와 등기부 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 34명, 보증금 미상 33명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 34명은 중복된 보증기관이 아니라 실제 임차인·전입자 34명입니다. 김시은을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 만큼, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 30,000,000원 | 2023.09.01 | 2024.10.22 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 김시은 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,191,040원 |
위 계산은 보증금이 확인된 김시은만 반영한 수치입니다. 보증금 미상 임차인 33명의 최우선변제·우선변제·미배당 인수 가능성은 포함되지 않았으며, 실제 배당과 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 128,000,000원 대비 현재 최저가는 62,720,000원으로 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 보증금 미상 임차인 33명의 미배당액이 확정되지 않았다는 점입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득가는 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 33명의 보증금이 미상이므로 최저가 62,720,000원을 실질취득가로 보거나 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연성당 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.05.04 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기·도시가스· 급배수·소방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 135.5㎡, 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명의 전입세대 원본 확인. 각 사람의 실제 점유 호실, 전입세대확인서, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 퇴거 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구가 확인되지 않은 23명의 배당요구 종기 내 신고 여부와 배당배제 가능성을 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 김시은 배당 결과. 현재 회차에서는 30,000,000원 전액 배당 계산이지만 당해세, 최우선변제 및 다른 임차인의 권리가 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당 말소·이전 확인. 남부산농업협동조합 근저당의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 법률관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각에 따른 등기 처리 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 점유·명도와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 실거래와 미상 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 응찰가 상한을 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 33개의 물음표가 크다”
이 물건은 감정가의 49%까지 유찰됐지만, 낮은 숫자가 위험을 상쇄하지 않습니다. 실제 임차인 34명 가운데 보증금과 확정일자가 확인되는 사람은 김시은 한 명이고, 나머지 33명은 전입일만 말소기준보다 앞설 뿐 권리 내용이 확정되지 않았습니다. 김시은의 보증금은 현재 회차 계산상 전액 배당되지만, 그것만으로 매수인 인수액을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
최저가는 확인됐지만 실질취득가는 확인되지 않았습니다. 미상 임차인들의 보증금과 배당관계가 밝혀지지 않는 한 이 사건은 가격 메리트를 평가할 단계가 아니라, 인수 상한 자체를 계산할 수 없는 고위험 권리분석 대상입니다. 결론은 권리·가격 모두 보류입니다.
