66,640,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 6층 601호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%지만, 권리구조를 넣으면 이야기가 달라집니다. 손동환은 2022.02.11 전입·점유를 시작했고 임차보증금 90,000,000원, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차 배당액은 65,040,480원으로 계산돼 미배당액 24,959,520원이 매수인에게 남습니다.
여기에 이름이 확인된 임차·점유자는 손동환을 포함해 34명입니다. 손동환을 제외한 33명은 모두 말소기준일인 2024.10.21보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 6층 601호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선행 전입자는 별도 검토
계산상 말소기준은 2024.10.21 수영세무서장 처분의 국 압류입니다. 2024.10.28 손동환의 주택임차권등기와 2024.12.30 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 등기에서는 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 미배당액의 인수는 별개입니다. 손동환은 기준일보다 앞선 2022.02.11 전입·점유를 갖춰 미배당 보증금이 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 34명, 보증금 미상 33명
손동환은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되는 대항력 임차인입니다. 나머지 33명은 전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상, 우선변제권도 미상으로 표시했습니다. 배당요구 접수가 확인된 사람은 9명이고, 나머지 24명은 배당요구가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손동환 | 2022.02.11 | 90,000,000원 · 2022.01.24(1차), 2024.09.20(2차) | 2024.10.28 | 있음 | 있음 | 24,959,520원 |
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 · 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 · 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 · 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 · 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 · 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 · 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 · 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 · 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 · 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 · 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
③ 실질취득액 — 유찰돼도 손동환 보증금 때문에 약 90,000,000원대로 고정
대항력 있는 손동환의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 66,640,000원에 인수액 24,959,520원을 더한 91,599,520원이 알려진 최소 실질취득액입니다. 3회 유찰 시에도 91,239,664원, 4회 유찰 시에도 90,987,765원으로 거의 줄지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 손동환 미배당 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 66,640,000원 | 24,959,520원 | 91,599,520원+ |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,648,000원 | 44,591,664원 | 91,239,664원+ |
| 4회 유찰 시(24%) | 32,653,599원 | 58,334,166원 | 90,987,765원+ |
각 실질취득액의 ‘+’는 손동환 외 보증금 미상 임차·점유자 33명의 인수 가능액이 포함되지 않았다는 뜻입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 손동환 보증금 | 90,000,000원 | 65,040,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매각대금 외 매수인 인수 | 손동환 미배당 | 24,959,520원 |
매각대금은 집행비용과 손동환 우선변제에 전부 소진됩니다. 이 가정에서 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차·점유자의 배당 및 인수 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연성당 북서측 인근으로, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.05.04이며 승강기, 도시가스, 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재경보·탐지설비 및 기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 시세 수준과 환금성은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 33명 임대차 원본 확인. 각 전입자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역에서 대조해야 합니다.
- 동일 계약 중복 여부 확인. 34명이 각각 독립 임차인인지, 동일 임대차계약의 동거인·세대원인지 구분해야 총 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 최고가 기준은 실질취득액. 현재 최저가 66,640,000원이 아니라 손동환 인수액을 더한 최소 91,599,520원+를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰돼도 손동환의 미배당 인수액이 늘어 알려진 실질취득액은 91,239,664원+와 90,987,765원+로 거의 고정됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.07.12 민간임대주택 등록 기재의 매각 후 처리와 말소 여부를 최신 등기부 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 기록 대조. 등기상 말소 표시된 남부산농업협동조합 근저당과 2025.12.03 농업협동조합자산관리회사 이전 기재의 관계를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 이용상태, 점유자 수, 호실 구분과 기계식 주차장 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 임대차계약 원본을 직접 확인한 뒤 인수액이 확정되는 경우에만 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “6,664만원 낙찰”이 아니라 “최소 9,159만9,520원+ 취득”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최저가만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 손동환의 대항력 있는 보증금 90,000,000원 중 24,959,520원이 현재 회차에서 매수인에게 남아 알려진 실질취득액만 91,599,520원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 미배당 인수액이 늘어 알려진 실질취득액은 약 90,000,000원대로 유지됩니다.
더 큰 문제는 이 금액조차 최종치가 아니라는 점입니다. 손동환 외 33명의 전입일은 모두 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 최저가 할인보다 미상 임차인의 보증금 확인이 먼저인 사건입니다. 33명의 계약관계가 정리되고 총 인수액이 확정되기 전에는 가격 메리트나 안전한 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
