부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 10층 1003호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 점유·임차관계입니다.
등기상 말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류입니다. 현황조사에 기재된 전입자 가운데 이 날짜보다 앞서 전입한 사람이 다수이고, 대부분 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 정리해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 10층 1003호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.05.08. 갑구 2번 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 쟁점
2021.05.28. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 1번 근저당권 이전등기가 기재돼 있어, 근저당 말소·채권양도·신청채권자의 현재 지위를 등기 원문과 배당요구 서류에서 다시 대조해야 합니다.
2023.07.12.에는 민간임대주택 등록등기가 있습니다. 이 표시는 말소기준 압류보다 앞서고 매각 소멸 여부가 명확히 정리돼 있지 않으므로, 등록 말소 및 임대의무 관련 처리 여부도 관할기관과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 34명, 승계·대위 0명
보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 현황조사와 등기자료에 기재된 실제 전입자는 34명입니다. 이 중 심현호는 보증금 30,000,000원, 전입 2024.02.26., 확정일자 2024.09.13., 배당요구가 확인됩니다. 나머지는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 30,000,000원 | 2024.10.15 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 심현호 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,994,700원 |
현재 산정표는 심현호 보증금 30,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능·미상 전입자도 배당액에 반영돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대별 임대차 확인. 대항력 가능·미상 28명의 실제 점유 여부, 호실, 계약일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가 80,850,000원만을 취득원가로 보지 말고, 미배당 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 심현호 배당 확인. 보증금 30,000,000원의 전액 배당 여부와 배당 후 임차권등기 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2023.07.12. 민간임대주택 등록등기의 말소 및 임대의무 처리 여부를 관할기관과 확인해야 합니다.
- 근저당·채권양도 대조. 등기상 말소된 2021년 근저당과 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전등기, 신청채권자 남부산농업협동조합의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 마감, 누수, 설비 상태와 실제 이용 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상 보증금은 현재 예상배당에 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 임대 시세가 확인되지 않은 상태이므로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 인수액 확인이 먼저”
감정가 165,000,000원에서 80,850,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격 매력이 커 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건은 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 다수이고, 그중 28명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 대항력 가능·미상 상태입니다.
심현호의 보증금 30,000,000원은 현재 산정에서 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 그 밖의 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다. 미상 보증금이 낙찰가를 초과하거나 배당으로 해소되지 않으면, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되거나 더 높아질 수도 있습니다. 최신 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다.
가격은 보류, 권리확인은 필수. 전입자별 임대차 원본과 매각물건명세서가 보완되기 전에는 최저가 80,850,000원을 안전한 총취득원가로 보아서는 안 되는 고위험 물건입니다.
