73,990,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 7층 704호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 151,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 73,990,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 여부가 더 중요합니다.
임차권자 이해원은 2023.09.26 주민등록과 점유를 갖추었고, 확정일자는 2023.09.11입니다. 현재 권리판정상 말소기준인 2024.10.21 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며 배당요구도 확인됩니다. 보증금 90,000,000원 중 현재 회차에서 예상되는 배당은 72,258,180원으로, 미배당액 17,741,820원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 현재 회차의 확인된 실질취득은 최저가 73,990,000원과 인수액 17,741,820원을 합한 91,731,820원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 이해원의 미배당 인수액은 오히려 늘어납니다. 3회 유찰 시 인수액은 39,539,274원, 4회 유찰 시에는 54,797,492원으로 커져, 낙찰가 하락만큼 총부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6, 7층 704호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중 · 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2024.10.21 갑구 2번 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
| 민간임대주택등기 | 2023.07.12 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
2021.05.28 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.12.03 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 이전등기가 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 등기 상태와 경매신청채권의 배당순위를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
또한 2023.07.12 민간임대주택등기가 말소기준보다 먼저 기재되어 있습니다. 해당 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 효력은 매각물건명세서 및 최신 등기부에서 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차·점유 신고 34명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 집계상 실제 임차·점유 신고는 34명입니다. 이 가운데 이해원만 보증금·확정일자·배당요구 및 점유 범위가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 33명은 모두 점유 부분과 보증금, 확정일자가 미상이므로 대항력을 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 미상 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 미상 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 미상 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 미상 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 미상 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 미상 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 미상 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 미상 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 미상 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 미상 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 미상 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 미상 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 미상 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 건물 전부 | 2023.09.26 | 90,000,000원 | 2023.09.11 | 2024.12.10 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 시세 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 건물 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 최저가 73,990,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
현재 확인 가능한 기준은 실질취득 91,731,820원입니다. 다만 이 금액도 이해원의 확정된 미배당액만 반영한 값이며, 점유 부분과 보증금이 미상인 33명의 권리관계가 확인되기 전에는 총부담의 상한을 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 | - |
| 1. 임차인 이해원 보증금 | 90,000,000원 | 72,258,180원 | 17,741,820원 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 2,900,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 아님 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 배당 시나리오에서는 매각대금 전액이 집행비용과 이해원의 보증금 배당에 사용됩니다. 이해원의 미배당액 17,741,820원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자 33명의 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.05.04 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·도시가스·기계식 주차장·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 73,990,000원이 아니라 확인된 실질취득 91,731,820원입니다.
- 이해원 보증금. 배당표와 매각물건명세서에서 미배당 보증금 17,741,820원의 인수 조건을 재확인해야 합니다.
- 미상 점유자 33명. 각 전입자의 704호 실제 점유 여부, 점유 범위, 보증금, 인도일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.07.12 등기의 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 효력을 최신 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동. 등기부상 말소된 남부산농업협동조합 근저당과 2025.12.03 농업협동조합자산관리회사 명의 이전등기의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 이용상태·하자·수선비를 별도 조사해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래 및 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상의 존재를 관리사무소와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “인수와 미상 점유”가 먼저다
이 물건의 최저가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이해원의 대항력 있는 보증금 부족분을 더한 확인된 실질취득은 91,731,820원입니다. 더 유찰되어도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 단순한 유찰 할인 효과는 제한됩니다.
더 큰 문제는 이해원 외 33명의 전입자입니다. 모두 점유 부분·보증금·확정일자가 미상이라 본건과의 실제 관련성 및 추가 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 시세 자료도 없어 91,731,820원이 시장가격보다 낮은지조차 판단할 근거가 없습니다. 확인된 인수만으로도 최저가보다 총부담이 크고, 미상 점유 위험의 상한은 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 권리와 점유관계의 원본 확인이 선행돼야 하는 고위험 물건입니다.
