62,720,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 7층 702호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2024.10.21. 수영세무서장의 압류입니다. 등기된 임차권자 곽현홍은 2024.02.26. 전입하고 2024.02.19. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞서며, 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 중 61,191,040원만 배당되고 18,808,960원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다.
더 큰 문제는 곽현홍 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에 이름이 확인되는 실제 임차인은 총 34명이고, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 곽현홍을 제외한 33명은 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 가지고 있으나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 모두 대항력 가능·미상으로 보고 추가 보증금 인수 가능성을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 7층 702호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다
2021.05.28. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당은 말소로 표시되어 있고, 2025.12.03.에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용도 기재되어 있습니다. 근저당 말소 표시와 후속 이전등기가 함께 나타나므로 등기 원문을 직접 대조해야 합니다. 2023.07.12. 민간임대주택 등기도 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부 역시 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 34명
보증기관 또는 대위변제기관의 중복 신고는 없으므로 아래 34명은 모두 실제 임차인·전입자로 집계됩니다. 곽현홍만 보증금과 확정일자, 우선변제권이 확인되고 나머지 33명은 보증금·확정일자와 점유 범위가 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건의 곽현홍 보증금만 기준으로도 현재 회차의 최저가 62,720,000원에 인수액 18,808,960원을 더한 실질취득은 81,528,960원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 곽현홍 미배당 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 62,720,000원 | 18,808,960원 | 81,528,960원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,904,000원 | 37,286,272원 | 81,190,272원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,732,799원 | 50,220,391원 | 80,953,190원 |
4회 유찰 시 매각가는 30,732,799원까지 내려가지만 곽현홍 미배당 인수액은 50,220,391원으로 증가해, 확인된 실질취득은 여전히 80,953,190원입니다. 즉 감정가 대비 낙찰가 할인율만 커질 뿐, 알려진 보증금 부담까지 합친 총액은 약 8천만원대에 머뭅니다. 여기에 33명의 미상 보증금 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 곽현홍 보증금 | 80,000,000원 | 61,191,040원 |
| 배당 외 · 곽현홍 미배당 인수 | 18,808,960원 | 매수인 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.4% 추정액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 남부산농업협동조합의 청구액은 2,900,000,000원이지만 이 배당 시나리오의 예상배당은 0원입니다. 미상 임차인 33명의 보증금도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔이나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 10층 건물로 승강기·도시가스·위생 및 급배수·옥내소화전·화재경보·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 오피스텔 건부지이며 공시지가는 2,071,000원/㎡, 토지면적은 135.5㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽현홍 인수액 확인. 현재 최저가 기준 미배당 인수액 18,808,960원과 실질취득 81,528,960원을 입찰금액과 함께 계산해야 합니다.
- 33명 전수 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부·점유 호실·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 다수 전입 원인 확인. 702호 한 호실에 다수 전입자가 확인되는 이유와 실제 사용 형태를 현장조사해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.07.12. 민간임대주택 등록 내용과 매각 후 말소·승계 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 대조. 2021.05.28. 근저당의 말소 표시와 2025.12.03. 근저당권 이전 기재가 함께 있으므로 최신 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
- 배당 누락 항목. 당해세·최우선변제·미상 임차보증금이 예상배당에 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 내부·주차 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았고 기계식 주차장이 설치되어 있으므로 사용 가능 여부와 유지 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “누가 얼마를 돌려받지 못하는가”
이 사건의 감정가 대비 최저가 비율은 49%지만, 그 숫자가 실제 취득비용을 뜻하지는 않습니다. 곽현홍 한 명만 반영해도 낙찰가 62,720,000원에 미배당 보증금 18,808,960원을 더한 실질취득은 81,528,960원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 곽현홍의 인수액이 증가해 확인된 총부담은 약 8천만원대에 머뭅니다.
여기에 더 중요한 위험이 있습니다. 실제 임차인·전입자는 34명이며, 곽현홍을 제외한 33명은 보증금과 확정일자, 점유 범위가 미상입니다. 이들의 권리가 확정되지 않는 한 매수인 인수액의 상한도 확정할 수 없습니다. 낙찰가 할인은 확인되지만 최종 취득비용은 확인되지 않은 물건입니다. 권리 보완 전 결론은 입찰 보류가 타당합니다.
