73,990,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 9층 904호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 151,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 73,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 뒤 떠안는 임차보증금입니다.
박지아는 보증금 110,000,000원, 전입 2024.01.08, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,731,820원을 먼저 공제하면 박지아에게 예상 배당되는 금액은 72,258,180원입니다. 보증금 부족분 37,741,820원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 73,990,000원 + 37,741,820원 = 111,731,820원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2024.07.08. 국 압류 (수영세무서장) |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차보증금은 별도 판단
계산상 말소기준권리는 2024.07.08. 수영세무서장의 압류입니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수가 없어지는 것은 다릅니다. 말소기준 전에 대항요건을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 성명 확인 34명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 성명이 확인되는 점유자·임차관계자는 34명입니다. 이 가운데 박지아는 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 그 밖에 말소기준 전 전입한 28명은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 말소기준 후 전입자는 5명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 110,000,000원 | 2024.09.20 경정: 2023.12.19 | 2024.11.01 | 있음 | 있음 | 없음 |
박지아 임차권등기 범위는 건물 전부이며 차임은 150,000원입니다. 2024.11.29. 등기 경정으로 확정일자가 2023.12.19.로 기재되어 있어 최초 기재일과 경정 내용을 함께 원본 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 박지아 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 73,990,000원 | 37,741,820원 | 111,731,820원+ |
| 3회 유찰(34.3%) | 51,793,000원 | 59,539,274원 | 111,332,274원+ |
| 4회 유찰(24.01%) | 36,255,100원 | 74,797,492원 | 111,052,592원+ |
박지아 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 계산상 총부담은 보증금보다 조금 높은 111,000,000원대가 됩니다. 여기에 다른 점유자의 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 | - |
| 1. 임차인 박지아 | 110,000,000원 | 72,258,180원 | 37,741,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택. 2023.07.12. 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 범위를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최소 계산액은 111,731,820원이며, 3회·4회 유찰 이후에도 박지아 인수를 포함한 총액은 111,000,000원대입니다.
- 28명 전입세대 전수 확인. 각 점유자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박지아 확정일자 경정. 최초 기재 2024.09.20과 경정 기재 2023.12.19의 관계를 임차권등기명령 결정문과 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 당해세·최우선변제 미반영으로 박지아 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 2021.05.28. 근저당의 말소 표시와 2025.12.03. 이전등기를 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 904호 실제 점유자와 내부 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 조사한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금 인수형”
감정가 151,000,000원이 73,990,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 박지아 보증금 부족분을 더한 현재 실질취득액은 최소 111,731,820원입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 111,000,000원대에 머뭅니다.
더 큰 문제는 말소기준 전에 전입한 보증금 미상 점유자 28명입니다. 이들의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 총 인수액을 확정할 수 없습니다. 박지아의 37,741,820원은 끝이 아니라 현재 확인 가능한 시작점입니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 점유자별 계약관계와 보증금 총액을 먼저 확정해야 하는 고위험 인수형 오피스텔입니다.
