80,850,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 4층 403호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 80,850,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 절반 이하이지만, 등기된 임차권자 백세나의 보증금 70,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다. 현재 회차에서 실제 필요한 취득대금의 하한은 80,850,000원 + 70,000,000원 = 150,850,000원, 감정가의 약 91.4%입니다.
더 큰 문제는 현황조사상 확인된 점유자입니다. 총 34명 가운데 말소기준권리인 2024.05.08. 압류보다 먼저 전입한 사람이 29명입니다. 이 가운데 백세나를 제외한 28명은 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 최저가만으로 할인 폭을 계산하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 민간임대주택 등기 | 2023.07.12. 민간임대주택 등록등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심
2021.05.28. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,480,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 한편 2025.12.03.에는 같은 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사 명의의 이전등기가 기재돼 있어, 말소와 이전 관계는 등기 원문을 대조해야 합니다.
백세나는 임대차계약일 2024.03.23., 점유개시일 2024.03.24., 주민등록일과 확정일자 2024.03.26.이며, 보증금은 70,000,000원입니다. 2025.02.18. 임차권등기명령에 따라 건물 전부에 임차권등기가 됐습니다. 가정 배당표에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 34명, 승계 중복 0명
백세나
기준권리 전 전입
기준권리 후 전입
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 34명 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 다만 백세나를 제외한 33명은 점유 부분이 미상이고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 특히 기준권리 전 전입자 28명은 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없으므로 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 가격 구조 — 8,085만원이 아니라 최소 1억5,085만원
현재 최저가 80,850,000원만 보면 감정가 대비 84,150,000원 낮습니다. 그러나 백세나 보증금 70,000,000원이 매각대금 밖에서 매수인 부담으로 추가됩니다. 따라서 확정된 금액만으로 계산한 최소 실질취득은 150,850,000원이며, 감정가 165,000,000원과의 차이는 14,150,000원에 불과합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확정 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 80,850,000원 | 70,000,000원 | 150,850,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,595,000원 | 70,000,000원 | 126,595,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 39,616,500원 | 70,000,000원 | 109,616,500원 |
위 실질취득액은 백세나 보증금 70,000,000원만 반영한 하한입니다. 기준권리 전 전입자 28명의 보증금이 확인되면 실제 인수액은 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 | 0원 |
| 임차인 백세나 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 신청채권자 청구 | 2,900,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,994,700원 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정된 1,855,300원입니다. 가정 배당표에서는 백세나에게 배당되는 금액이 없고 보증금 70,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 2,900,000,000원과 배당 0원의 관계는 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백세나 보증금 인수. 낙찰가와 별도로 70,000,000원 전액을 부담하는 조건으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 28명 임차관계 확정. 기준권리 전 전입자들의 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유·본건 귀속 여부를 확인해야 합니다.
- 전입세대 대조. 점유 부분 미상 33명이 실제 403호 전입자인지, 다른 호수 정보가 포함됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 황애빈·전선우·문정민·손동환·염승철·유성진·곽현홍·원태연·심현호·백세나의 배당요구 내용과 금액을 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 2021년 근저당의 말소 표시와 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2023.07.12. 민간임대주택 등록등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재가 확인되지 않았으므로 현장조사와 보수비 산정이 필요합니다.
- 명도 범위. 다수 전입자가 확인된 만큼 실제 점유자와 명도 대상, 인도명령 가능 범위를 개별적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서·채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “인수액 미확정” 물건
이 물건의 표면 가격은 감정가 165,000,000원에서 80,850,000원으로 내려왔습니다. 하지만 백세나의 보증금 70,000,000원이 전액 인수되므로 현재 회차의 최소 실질취득은 150,850,000원입니다. 감정가 대비 실질 할인 폭은 약 8.6%에 그칩니다.
여기에 기준권리 전 전입자 28명의 보증금과 점유 범위가 미상입니다. 이들이 본건 403호에 유효한 임차관계로 연결되면 추가 인수가 발생할 수 있어, 현재 상태에서는 실질취득 총액의 상한을 정할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 권리 위험은 높고, 가격 메리트도 아직 입증되지 않았습니다. 임차관계가 모두 해소되거나 인수액이 숫자로 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.
