부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 5층 504호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 151,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 73,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 임차보증금 미배당액입니다.

오진주는 건물 전부를 범위로 2023.09.15. 전입·점유하고 같은 날 확정일자를 갖춘 임차권자로, 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.08. 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,731,820원을 제외한 72,258,180원이 배당되면, 보증금 부족분 27,741,820원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 전입자가 핵심

말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류입니다. 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 등기가 지워진다는 사실과 임차보증금의 미배당액까지 없어지는 것은 별개입니다. 오진주는 말소기준보다 앞선 2023.09.15. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차권자로, 배당받지 못한 보증금이 남으면 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있습니다.

2021.05.28. 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권은 등기 내용상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 한편 2025.12.03.에는 같은 1번 근저당권의 이전 등기가 농업협동조합자산관리회사 앞으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항에서 말소 여부와 권리이전 관계를 다시 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 알려진 1명보다 미상 28명이 더 큰 변수

현황조사와 등기·문건에서 확인되는 명의자는 총 34명이며, 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 늦게 전입한 5명은 대항력이 없다고 조사됐습니다. 오진주는 보증금·전입·점유·확정일자가 확인되어 대항력과 우선변제권이 명확합니다.

나머지 선순위 전입 명의자 28명은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금이 확인될 때까지 알려진 인수액 27,741,820원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 오진주에게 배당되지만, 보증금 부족분 27,741,820원은 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 전입자의 권리가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수 증가가 빠르다

오진주 보증금만 반영해도 2회·3회·4회 유찰 시 알려진 실질취득액은 각각 101,731,820원, 101,332,274원, 101,052,592원입니다. 최저가가 73,990,000원에서 36,255,100원까지 내려가도 총부담 감소폭은 제한적입니다. 이 물건을 감정가 대비 할인율만으로 평가해서는 안 되는 이유입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연성당 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04.입니다. 승강기, 도시가스, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재경보·탐지 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 알려진 기준은 최저가 73,990,000원이 아니라 오진주 미배당액을 더한 101,731,820원입니다.
• 오진주 보증금 확인. 보증금 100,000,000원, 전입·점유·확정일자 2023.09.15., 배당요구 및 임차권등기 내용을 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자 28명 확인. 전입세대 열람, 현장 점유조사, 임대차계약서와 확정일자, 배당요구 여부를 명의자별로 확인해야 합니다.
• 후순위 전입자 5명 확인. 김사라·정쌍식·이승연·박종범·김규민은 말소기준 이후 전입으로 조사됐지만 실제 점유와 명도 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 배당요구 확인. 황애빈·전선우·백세나·문정민·손동환·염승철·유성진·곽현홍·원태연· 심현호 및 오진주의 문건접수 내용과 배당요구 종기를 원본에서 확인해야 합니다.
• 근저당 등기 대조. 2021.05.28. 근저당의 말소 표시와 2025.12.03. 권리이전 등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2023.07.12. 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 내부·주차 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았고 기계식 주차장이 설치되어 있으므로 내부 상태와 실제 주차 이용조건을 현장에서 점검해야 합니다.
• 시세 조사. 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 조사해 알려진 실질취득액 101,731,820원 및 추가 인수 가능액과 비교해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “1억원대 실질취득”

이 사건에서 감정가 151,000,000원과 최저가 73,990,000원의 차이는 핵심이 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 확인된 오진주의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 알려진 총부담은 약 1억원대로 유지됩니다.

더 큰 문제는 오진주 외에도 말소기준보다 먼저 전입한 명의자가 28명 있다는 점입니다. 이들은 보증금·확정일자·실제 점유가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상이라는 위험이 해소된 것도 아닙니다. 따라서 현재 자료만으로 계산되는 27,741,820원은 최종 인수액이 아니라 알려진 최소 위험에 가깝습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저인 사건입니다.