78,400,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 3층 303호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 외형상 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 78,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 곧바로 싸지는 구조가 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권자 정수빈의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 76,588,800원에 그칩니다. 부족분 23,411,200원은 매수인 인수로 계산됩니다.
현재 회차에서 낙찰가와 알려진 인수액을 합친 금액은 101,811,200원입니다. 3회 유찰 시에도 54,880,000원에 인수 46,507,840원을 합쳐 101,387,840원, 4회 유찰 시에는 38,416,000원에 인수 62,675,488원을 합쳐 101,091,488원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 커져, 알려진 총취득 부담은 사실상 1억원 안팎으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 3층 303호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중 · 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.21. 갑구 4번 압류 · 국(수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 인수형
제공된 권리판정상 말소기준은 2024.10.21. 갑구 4번 압류입니다. 정수빈은 2021.07.23. 전입, 2021.08.12. 확정일자를 갖추고 2024.09.19. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입과 임차권등기 모두 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 확인돼 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
② 임차인·전입자 현황 — 실제 34명, 승계 중복 0명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 따라서 아래 34명은 모두 실제 이름이 확인된 임차인 또는 전입자입니다. 다만 정수빈을 제외한 33명은 점유 부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 303호의 실제 임차인인지부터 재확인이 필요합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 미상 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 미상 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 미상 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 미상 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 미상 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 미상 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 미상 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 미상 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 미상 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 미상 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 미상 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 미상 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 미상 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 미상 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 미상 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 303호 전부 | 2021.07.23 | 100,000,000원 | 2021.08.12 | 2024.09.19 | 있음 | 있음 | 없음 |
배당요구가 확인되는 인원은 정수빈을 포함해 11명입니다. 나머지 인원은 배당요구 여부가 확인되지 않았으며, ‘확인 안 됨’은 미제출로 단정한 표현이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 정수빈 보증금 | 100,000,000원 | 76,588,800원 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 2,900,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 정수빈 미배당 · 매수인 인수 | - | 23,411,200원 |
매각대금 78,400,000원은 집행비용과 정수빈 배당으로 전액 소진됩니다. 정수빈의 미배당 보증금 23,411,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 33명의 미상 보증금도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 78,400,000원 | 23,411,200원 | 101,811,200원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 54,880,000원 | 46,507,840원 | 101,387,840원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 38,416,000원 | 62,675,488원 | 101,091,488원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 대연성당 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 확인
- 33명 전입자의 303호 관련성. 전입세대열람·주민등록표·현황조사 원문을 통해 각 인원의 실제 전입 호수와 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 조건. 보증금·월세·계약일·확정일자·배당요구 여부를 인원별로 확정해야 추가 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 정수빈 배당액. 현재 계산상 인수액은 23,411,200원이지만, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 2021년 근저당의 말소 표시와 2025년 이전등기의 관계, 공동담보목록 제2021-163호의 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 매각 후 등기 처리와 관련한 내용을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 현장조사와 건물 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수 구조다
이 사건의 최저가는 78,400,000원이지만, 정수빈의 보증금 부족분을 더한 현재의 알려진 실질취득은 101,811,200원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 알려진 총부담은 계속 1억원 안팎에 머뭅니다. 따라서 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
여기에 호실 범위와 보증금이 미상인 전입자 33명이 남아 있습니다. 이들의 303호 관련성과 임대차 조건을 확인하기 전에는 최종 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 낮은지조차 판단할 수 없습니다. 결론은 권리확정 전 입찰 보류입니다. 정수빈 외 전입자들의 권리가 모두 정리된다는 근거가 확보돼야 비로소 가격 검토 단계로 넘어갈 수 있습니다.
