72,030,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 3층 304호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 2021.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 소유자는 주식회사디에이치하우스입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 147,000,000원에서 최저가 72,030,000원으로 내려와 숫자상 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계와 보증금 인수 가능성입니다. 말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류인데, 이보다 먼저 전입한 사람이 29명입니다. 이들의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않고 대항력이 인정되면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 · 사용승인일 2021.05.04. |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2024.05.08. 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 29명의 임차권 문제는 등기상 후순위 권리 소멸과 별개로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 34명 중 29명이 말소기준 전 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 34명 모두 실제 임차인 명의입니다. 다만 점유 부분이 전부 미상이라 각 사람이 304호와 실제로 연결되는 범위를 확인해야 합니다. 또한 모든 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 말소기준 전 전입자는 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.21 | 해당 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.20 | 해당 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.11 | 해당 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.18 | 해당 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.05 | 해당 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.21 | 해당 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.07 | 해당 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.07 | 해당 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.21 | 해당 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.05 | 해당 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 70,333,460원 |
| 미배당 | - | 129,666,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 각 임차인의 보증금을 반영하지 않은 단순 예상입니다. 따라서 표상 잔여 0원이나 별도 인수액 0원을 실제 매수인 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔이나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보 및 탐지설비·기계식 주차장 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 점유자 특정. 34명의 점유 부분이 모두 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 원문을 통해 304호와 직접 연결되는 임차인을 구분해야 합니다.
- 보증금 전수 확인. 말소기준 전 전입자 29명의 계약서·보증금·확정일자·점유 개시일과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득 기준. 입찰가는 72,030,000원만으로 판단하지 말고, 확인된 미배당 보증금을 더한 총액을 기준으로 결정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.07.12. 등기의 처리와 임대의무 관련 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 경위. 2021.05.28. 근저당 말소 표시와 2025.12.03. 근저당권 이전 기재의 관계를 등기부 원본과 채권계산서로 대조하세요.
- 배당순위. 수영세무서 압류, 신청채권자, 주택도시보증공사 가압류와 임차인 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구 종기 서류로 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재를 확인하지 못했으므로 현장 접근 가능 여부와 수리 범위를 점검하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “29명의 미상 보증금”
이 물건의 최저가는 감정가의 49%인 72,030,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실제 임차인 명의 34명 중 29명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 점유 부분·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 이 물건을 시세보다 싸다거나 인수 0원인 물건으로 평가할 근거가 없습니다.
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 커지면 총취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 근저당 말소·이전 경위와 민간임대주택등기까지 확인해야 하므로, 현재 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 임차인 특정과 보증금 확인이 먼저인 고위험 물건입니다.
