73,990,000원
부산지방법원 2024타경113948. 대연동 ‘대경’ 10층 1004호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류입니다. 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어, 계산상 그 뒤의 압류가 말소기준이 됐습니다.
문제는 말소기준보다 앞서 전입한 사람들입니다. 임차권등기를 마친 김영실은 계약일 2021.05.14., 점유개시 2021.06.21., 전입·확정일자 2021.06.25.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 뺀 72,258,180원만 배당되고, 부족한 57,741,820원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
여기에 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 사람이 28명 더 있습니다. 이들은 대항력 있다고 단정할 수는 없으나, 대항력 가능·미상 상태로 보아야 합니다. 따라서 김영실의 확인된 인수액만 더해 입찰가를 계산하는 것도 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 10층 1004호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.08. 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남는다
말소기준 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 채무가 모두 없어지는 것은 별개입니다. 김영실은 임차권등기 전에 이미 전입·점유·확정일자를 갖춘 것으로 확인되므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 이어집니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 34명, 보증기관 중복 0명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사된 34명 모두 실제 임차인 확인 대상입니다. 이 가운데 김영실 1명은 보증금·전입·점유·확정일자가 확인되어 대항력과 우선변제권을 판정할 수 있습니다. 나머지 선순위 전입자 28명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 김영실을 제외한 33명의 점유부분도 미상이므로 1004호와의 실제 점유·계약 관계를 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 미상 | 2024.09.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TRINH THI HANH | 미상 | 2023.12.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은정 | 미상 | 2024.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상원 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 황애빈 | 미상 | 2023.06.01 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정수빈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김진주 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 전선우 | 미상 | 2023.01.31 | 미상 / 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김시은 | 미상 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 백세나 | 미상 | 2024.03.26 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최소원 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정쌍식 | 미상 | 2024.10.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이승연 | 미상 | 2024.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문정민 | 미상 | 2021.08.02 | 미상 / 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 오진주 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 손동환 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 염승철 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 / 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 유성진 | 미상 | 2024.01.31 | 미상 / 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동규 | 미상 | 2021.07.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박종범 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 곽현홍 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김규민 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이해원 | 미상 | 2023.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 원태연 | 미상 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김희연 | 미상 | 2024.01.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 함형우 | 미상 | 2023.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정수안 | 미상 | 2024.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지아 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김윤기 | 미상 | 2023.02.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민경 | 미상 | 2024.01.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 심현호 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영실 | 건물 전부 | 2021.06.25 | 130,000,000원 / 2021.06.25 | 2024.10.14 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 130,000,000원에 묶인다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큰 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 김영실에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김영실 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 57,741,820원 | 131,731,820원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 51,793,000원 | 79,539,274원 | 131,332,274원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 36,255,100원 | 94,797,492원 | 131,052,592원 |
현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 매각가는 크게 내려가지만, 실질취득은 131,731,820원 → 131,052,592원으로 움직입니다. 김영실 보증금 130,000,000원보다 매각가가 낮은 동안에는 가격 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 | - |
| 1. 임차인 김영실 보증금 | 130,000,000원 | 72,258,180원 | 57,741,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 2.3%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 김영실의 미배당 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04.입니다. 승강기·도시가스·급배수·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 135.5㎡, 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영실 보증금 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 배당요구와 현재 점유·임차권 승계 여부를 매각물건명세서와 배당요구서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 전수 확인. 대항력 가능·미상 28명의 보증금, 확정일자, 임대차계약, 실제 점유 호수를 주민등록전입세대열람·현황조사·문건접수 내역과 대조해야 합니다.
- 점유부분 확인. 김영실을 제외한 33명의 점유부분이 미상이므로, 다른 호실의 전입자가 섞였는지와 1004호를 실제 점유하는 사람을 구분해야 합니다.
- 등기 순위 확인. 이미 말소로 표시된 남부산농업협동조합 근저당권과 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사 이전기재의 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 회차의 기준가격은 최저가 73,990,000원이 아니라, 확인 인수액을 합한 131,731,820원입니다. 추가 임차인 위험은 별도입니다.
- 내부·관리 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 내부 하자, 체납 관리비, 기계식 주차장 이용조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당 후 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 사건은 감정가 151,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 73,990,000원까지 내려왔지만, 최저가 자체는 핵심 가격이 아닙니다. 김영실의 보증금 미배당분 57,741,820원을 더하면 실질취득은 131,731,820원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 131,000,000원에 머뭅니다.
더 큰 문제는 김영실 외 선순위 전입자 28명입니다. 보증금·확정일자와 점유부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 실제 임차인 34명, 점유부분 미상 33명이라는 구조에서 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 확인된 보증금 인수만으로도 할인효과가 대부분 상쇄되고, 확인되지 않은 임차관계가 추가로 남아 있는 만큼 결론은 원본 서류와 실제 점유관계가 해소될 때까지 입찰 보류입니다.
