66,640,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 4층 401호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 136,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 66,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 다수의 점유자입니다.
말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서의 압류입니다. 2021.05.28. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있어, 현재 권리분석의 기준일은 압류일로 잡힙니다. 그런데 현황조사에 나타난 34명의 전입일은 모두 이 기준일보다 빠릅니다. 전선우를 제외한 33명은 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21. 압류 · 국(처분청 수영세무서) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 사용승인 2021.05.04. |
| 민간임대주택 | 2023.07.12. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차관계가 핵심
전선우는 2023.01.11. 임대차계약, 2023.01.13. 확정일자, 2023.01.31. 주민등록 및 점유개시가 확인됩니다. 모두 말소기준일 2024.10.21.보다 빠르고, 2025.02.13. 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 전선우는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 보는 것이 타당합니다.
반면 나머지 33명은 전입일은 기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 보증금 인수액을 산정할 수 없으므로, 이들은 모두 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 인수위험 미상으로 분류해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 신고상 34명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김영실 | 2021.06.25. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 미상 / 미상 | 2025.01.21. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 미상 / 미상 | 2025.03.20. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 70,000,000원 / 2023.01.13. | 2025.02.13. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 염승철 | 2023.02.06. | 미상 / 미상 | 2025.02.18. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 미상 / 미상 | 2025.03.05. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31. | 미상 / 미상 | 2025.02.21. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 미상 / 미상 | 2025.03.07. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 미상 / 미상 | 2025.02.07. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 미상 / 미상 | 2025.02.21. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 미상 / 미상 | 2025.03.05. | 대항력 가능·미상 금액 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 김사라 | 2024.09.11. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 미상 / 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
전입일은 모두 말소기준일 2024.10.21.보다 빠릅니다. 전선우 외 33명은 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
전선우의 보증금 70,000,000원은 현재 최저가 66,640,000원보다 큽니다. 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 증가합니다. 현재 회차에서 집행비용 1,599,520원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 65,040,480원이고, 남는 보증금 4,959,520원은 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 배당 가능액 | 전선우 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 4,959,520원 | 71,599,520원+ |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 24,591,664원 | 71,239,664원+ |
| 4회 유찰 시(24%) | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 38,334,166원 | 70,987,765원+ |
낙찰가는 66,640,000원에서 32,653,599원까지 내려가지만, 전선우 보증금만 반영한 실질취득은 약 70,987,765원~71,599,520원으로 거의 고정됩니다. 유찰로 떨어지는 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘기 때문입니다. 이 금액에도 다른 33명의 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 66,640,000원·전선우 우선변제 반영)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 | - |
| 1. 선순위 임차인 · 전선우 | 70,000,000원 | 65,040,480원 | 4,959,520원 |
| 2. 그 밖의 전입자 33명 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
전선우의 2023.01.13. 확정일자와 2023.01.31. 주민등록·점유, 배당요구를 반영한 보수적 배당 추정입니다. 다른 전입자들의 보증금·확정일자·배당순위가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연성당 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·도시가스·소방설비·기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔인 데다 선순위 전입자가 다수 확인되고 이미 2회 유찰된 물건으로, 권리관계가 정리되지 않으면 일반 매수자의 접근성이 낮아질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전입세대 열람. 각 전입자의 세대주·세대원 관계, 전출 여부, 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 전선우 외 배당요구자 9명의 보증금·확정일자·점유 범위·배당순위를 대조해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 401호 단일 호실에 다수 전입이 존재하는 경위를 확인하고 실제 거주자와 사용 형태를 파악해야 합니다.
- 실질취득 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 모든 미배당 보증금을 합친 총액으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 2021년 근저당과 2025년 권리이전등기의 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 다수 점유자가 실제 거주 중이면 인도명령 대상, 보증금 반환, 이사 협의 비용이 복합적으로 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 법정기일, 체납 공용관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “34명 전입”이 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가의 49%인 66,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 전선우의 보증금 70,000,000원 때문에, 현재 회차 실질취득은 약 71,599,520원으로 계산됩니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 7,100만원 선에 머뭅니다.
더 큰 문제는 이 계산이 전선우 한 명만 반영한 최소값이라는 점입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람은 총 34명이고, 그중 33명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교값도 없어 7,100만원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 권리 확인 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 D등급 고위험형입니다. 먼저 해야 할 일은 가격 계산이 아니라 34명의 임대차관계와 배당순위를 확정하는 것입니다.
