부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 8층 801호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 136,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 숫자만 보면 반값 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계와 임차보증금입니다.
현황조사에 확인된 인적 대상은 총 34명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 전입일은 2021.06.25.~2024.10.14.로, 제공된 권리분석에서 말소기준으로 산정된 2024.10.21. 압류보다 앞섭니다. 다만 실제 점유·임대차계약·보증금이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04. |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 원본 대조가 필요하다
제공된 권리분석상 말소기준은 2024.10.21. 수영세무서장의 압류입니다. 이후 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 200,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 조사된 점유자 34명 — 대항력 가능·보증금 미상
보증금 대위·승계로 중복 표시된 보증기관은 없으며, 조사상 확인된 인적 대상은 총 34명입니다. 이 중 문건접수로 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다. 그러나 배당요구 여부만으로 인수 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자·실제 점유와 배당액을 함께 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 미상 | 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 미상 | 미상 | 2025.03.11. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 미상 | 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 미상 | 미상 | 2025.01.21. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 미상 | 미상 | 2025.03.20. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06. | 미상 | 미상 | 2025.02.18. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31. | 미상 | 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 2025.02.07. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 미상 | 미상 | 2025.03.07. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가의 49%지만 ‘저렴’ 판정은 금지
감정가 136,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 66,640,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 46,648,000원, 4회 유찰 시 32,653,599원입니다. 그러나 이 숫자는 법원에 납부하는 매각대금일 뿐입니다.
실거래 비교자료 없이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없고, 특히 34명의 보증금과 배당액이 확정되지 않아 실질취득가 자체가 계산되지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 할인율은 입찰 매력도가 아니라 추가 조사를 시작하는 숫자로만 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 | - |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 65,040,480원 | 134,959,520원 |
| 신청채권자 청구 | 2,900,000,000원 | 0원 | 2,900,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
이 배당은 집행비용과 주택도시보증공사 가압류만 반영한 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다. 산정표의 매수인 인수 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 계산값일 뿐, 법적 인수 위험이 0원이라는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전원의 실제 점유 확인. 주민등록만 존재하는지, 801호를 실제로 점유하는지, 다른 호실 점유자가 함께 조사된 것인지 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확보. 보증금·계약일·확정일자·점유개시일·임대차 종료 여부를 사람별로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인되는 10명뿐 아니라 나머지 24명의 배당요구 종기와 제출문건도 원본으로 대조해야 합니다.
- 2021년 근저당 원본 확인. 이미 말소된 근저당과 2025년 이전등기의 관계, 실제 말소일과 현재 권리자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 말소·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 취득비용뿐 아니라 인수 가능한 미배당 보증금을 합산한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 실제 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 재작성. 당해세·최우선변제·우선변제를 반영한 배당표를 새로 작성해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미상” 사건
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 66,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 법원에 납부할 금액이 절반으로 줄었다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 조사 대상 34명의 전입일이 제공된 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 임차보증금이 반영되지 않은 계산입니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않으면 그 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 결국 이 사건의 실질취득가는 66,640,000원＋확인되지 않은 보증금입니다.
가격은 내려왔지만 권리분석은 닫히지 않았습니다. 34명의 점유·계약·보증금을 사람별로 확인하고, 2021년 근저당과 2025년 이전등기의 관계 및 민간임대주택등기의 처리까지 확인하기 전에는 입찰가를 산정할 근거가 부족합니다. 이 사건은 할인형이 아니라 인수액 미상형 고위험 물건입니다.
